Componentes de los costos de una inversión en bienes raíces

 

Inversión inicial


Precio de compra

A diferencia de lo que ocurre en otros países, las propiedades de Manhattan y Miami vienen con todas los electrodomésticos de cocina incluidos en el precio de venta final del apartamento.

Los pisos

En Manhattan, a diferencia de Miami, los pisos vienen incluidos al comprar una construcción nueva a un promotor inmobiliario.

Costos de cierre

El cálculo estimativo de los costos de cierre es de aproximadamente el 3,5% del precio de compra sin financiación y el 5,5% del precio de compra con financiación. Este cálculo de los costos de cierre incluye los impuestos de transferencia así como las tarifas legales y de registro. La diferencia entre ambos porcentajes es que aproximadamente el 2% del precio de la compra es el costo de registro de una hipoteca.

 

Costos operativos (gastos en efectivo)


Gastos generales (o costos de mantenimiento)

Para los condos, los gastos generales normalmente oscilan entre $0,70 y $1,10 mensuales por pie cuadrado. Estos costos incluyen: calefacción, electricidad y limpieza del área común; agua; televisión con cable básico; seguridad; seguro del edificio y funcionamiento de los servicios del edificio (gimnasio, conserjería, sala pública, piscina, salón de juegos, etc.).

Las co-ops cobran una tarifa de mantenimiento que incluye todos los gastos generales más los impuestos (aquellos que el propietario no paga separadamente) y el interés hipotecario del edificio, si lo hubiera. La corporación de la cooperativa puede tener hipotecas pendientes sobre el edificio (por reparaciones del techo o por alguna otra razón) y el interés se pasará a los accionistas de la cooperativa. Por lo tanto, los cargos de mantenimiento de una cooperativa suelen ser más altos (incluso luego de los ajustes de impuestos que se incluyen en las tarifas de mantenimiento), debido a que los condos, por ley, no pueden contraer deudas.

 

Impuestos sobre los bienes raíces

Los impuestos sobre los bienes raíces (o impuestos inmobiliarios) se calculan sobre el valor de la tasación, que es el valor de la propiedad establecido por el gobierno de la ciudad. Luego, se aplica un porcentaje a este valor de tasación. El proceso es un tanto confidencial, pero la norma general es que se aplique un 0,1% mensual del precio de la compra en Manhattan y un 0,2% mensual del precio de la compra en Miami.

Manhattan tiene numerosos programas de deducción de impuestos para ciertos edificios, que reducen los impuestos por 10, 15 o 20 años, en algunos casos. Consulte la página de Impuestos sobre los bienes raíces para obtener más información.

Miami aplica una exención de impuestos para viviendas de $25.000 en el caso de compradores de viviendas primarias, pero el valor de dicha exención es insignificante. Consulte los debates sobre este tema en la página de Impuestos sobre los bienes raíces.

 

Hipotecas

Si el dueño decide obtener un préstamo hipotecario, entonces tendrá un gasto mensual que incluye intereses y capital. Debido a la naturaleza de los cálculos de la hipoteca, durante los primeros años, el comprador pagará mayormente el interés, que es deducible a efectos de los impuestos de Estados Unidos. Durante los últimos años, el comprador pagará principalmente el capital.

Por ejemplo, si el comprador compró una propiedad por $1.000.000 y financió $500.000 al 5.5% por un período fijo de 30 años, el total de los pagos anuales de la hipoteca será de $34.067 (o $2.839 por mes). De este monto, $27.332 será el interés deducible de impuestos. Con el tiempo, cuando se haya pagado el capital del préstamo, el monto del interés deducible de impuestos disminuirá. Durante los primeros años, sin embargo, es un gasto muy grande para compensar los ingresos de alquiler.

Para más información sobre préstamos hipotecarios, visite la página de Financiamiento hipotecario.

 

Seguros

Un propietario debe obtener un seguro para la propiedad y un seguro de responsabilidad civil. El costo es de solo unos pocos cientos de dólares por año. A veces el dueño de la propiedad también pide a sus inquilinos que obtengan una póliza de seguro para mitigar el riesgo que tiene que asumir el dueño.

En Florida, el dueño de una casa independiente puede solicitar un seguro contra inundaciones y huracanes.

 

Honorarios del corredor

En Estados Unidos, los vendedores siempre pagan la comisión en una transacción de compra. El vendedor generalmente paga una comisión del 6% del precio de la compra, lo cual se divide en partes iguales entre el corredor del comprador y el corredor del vendedor. Por lo tanto, los compradores no nos pagan nada por nuestro trabajo de representarlos en una transacción de compra.

Si el comprador desea rentar su apartamento nuevo en Manhattan, no tendrá que pagar por la ayuda que le brindemos para encontrar un inquilino, ya que es el inquilino el que habitualmente paga la comisión (el 15% de la renta anual dividido en partes iguales entre el corredor del comprador y el corredor del vendedor). En Miami, sin embargo, se acostumbra a que el dueño pague la comisión cobrada por encontrar un inquilino (10% de la renta anual dividido en partes iguales entre el corredor del comprador y el corredor del vendedor).

Puede obtener más información sobre la renta de su casa en la página de Renta y arrendamiento de su casa.

 

 

Costos no operativos


Depreciación

El gobierno de Estados Unidos permite a los dueños de propiedades de inversión devaluar el precio de compra y los costos de cierre relacionados, que no el financiamiento, durante 27,5 años. Por ejemplo, si el comprador compra una propiedad por $1.000.000 y tiene costos de cierre relacionados, que no son el financiamiento, de $25.000 ($1.000.000 de veces el 2.5% indicado anteriormente), el comprador podría deducir $37.273 por año o $3.106 por mes, en concepto de depreciación. Este es un gasto no monetario importante que puede deducirse del ingreso de las rentas.

 

Amortización

El gobierno de Estados Unidos también permite que el dueño de una propiedad de inversión deduzca la amortización de la porción de financiación de los costos de cierre durante el período del préstamo. Este también es un gasto no monetario que puede deducirse del ingreso de las rentas.

 

Ingresos imponibles negativos

 

En última instancia, incluyendo todas las deducciones (tanto las monetarias como las no monetarias mencionadas anteriormente) que permite el gobierno de Estados Unidos, un inversionista que financia su compra de bienes raíces tendrá, en los primeros años, ingresos imponibles negativos (o pérdidas fiscales). Esto no debe confundirse con pérdidas monetarias, ya que con un 40% del anticipo o pago inicial, es probable que un propietario termine sin pérdidas a efectos monetarios (por ejemplo, sin generar pérdidas ni ingresos de dinero en efectivo). Las pérdidas fiscales pueden transferirse a los años siguientes, cuando la propiedad genere ingresos a efectos fiscales; de esta forma, compensará estos ingresos y eliminará los impuestos de dichos años. Con el tiempo, sin embargo, los ingresos monetarios crecerán del mismo modo que lo hará el valor de la propiedad.