Guía para compradores extranjeros
Los ciudadanos extranjeros pueden ser propietarios de bienes raíces en Estados Unidos. De hecho, hay muy pocas diferencias entre un comprador extranjero y un comprador estadounidense para la compra de bienes inmuebles. Es importante que el comprador extranjero comprenda el proceso de compra y que conozca cierta información básica acerca de las prácticas inmobiliarias generales de Estados Unidos, que pueden ser muy diferentes de las de su país.

Prácticas inmobiliarias de Estados Unidos

Transparencia – En Estados Unidos, el negocio de los bienes raíces es muy transparente. Es necesario publicar una lista nueva de las propiedades en venta en el servicio de listas dentro de las 24 horas, para que las listas activas estén a disposición de todos los agentes. Esto difiere de muchos otros países, donde los compradores tienen que ir de agente en agente para encontrar una propiedad. Tenemos acceso a todos los listados en Nueva York y Florida y podemos asistirlo en la venta de cualquiera de ellos. Las comisiones El vendedor tiene la responsabilidad de pagar las comisiones de la venta (que luego se dividirán en partes iguales entre el corredor del comprador y el del vendedor), de manera que los compradores no deben pagar nada al agente que los representará. Siemrpe recomendamos a los compradores que trabajen con un agente exclusivo del comprador que cuidará los intereses del comprador durante la transacción.

Cuestiones para compradores extranjeros:

 

En general, no se permite a los compradores extranjeros comprar cooperativas

Las cooperativas prohíben la titularidad extranjera. Es un requisito de las co-ops que la fuente de ingresos del comprador provenga de Estados Unidos y que los bienes se encuentren dentro de Estados Unidos (al menos el grueso de los mismos). Las cooperativas presentan este requisito porque son corporaciones ultraconservadoras y si, por alguna razón, la corporación tiene que demandar a un propietario, sería muy difícil obtener un fallo favorable en el litigio. Incluso si la corporación obtuviera un fallo judicial en contra del propietario extranjero, el dictamen sería inaplicable si el patrimonio del propietario se encuentra en otro país a 4.000 millas de distancia. Por consiguiente, los compradores extranjeros están limitados a comprar condos (condominios), condops (cooperativas con las reglas de un condominio) y viviendas en serie. Los compradores, sin embargo, tienen más derechos al comprar condos, condops o viviendas en serie que al comprar cooperativas, las cuales tienen muchas restricciones en cuanto al uso de la propiedad. Consulte Determinar el tipo de propiedad para la compra para obtener más información acerca de las diferencias entre estos tipos de propiedades.

Los compradores extranjeros pueden conseguir financiamiento fácilmente

Durante la crisis financiera, el financiamiento de los ciudadanos extranjeros se agotó. Sin embargo, en los últimos años, los bancos han relajado sus restricciones sobre el financiamiento a los ciudadanos extranjeros. Los compradores extranjeros más calificados pueden obtener el financiamiento para una propiedad con un 40% de pago inicial o anticipo. A continuación se detallan los términos del programa de HSBS para compradores extranjeros a partir del segundo trimestre del 2014:

  • $100.000 depositados en el banco (si usted retira el dinero luego del cierre, la tasa de interés se incrementará el 0,375%).
  • Anticipo del 40%.
  • Límite de préstamo de $3.000.000, lo que se traduce en una propiedad valorada en $4.3 millones.
  • Depósito de reservas (pago de hipotecas, mantenimiento e impuestos) por un período de 12 meses (además de los $100.000 mencionados anteriormente).
  • HSBC ofrece préstamos hipotecarios de tasa fija a 15 y 30 años.

Según lo que crea que puede durar el período de retención, quizás le convenga la opción de un préstamo hipotecario con tasa de interés ajustable que concuerde con el período de retención y que tenga tasas un poco más bajas. Aunque los bancos ofrecen préstamos a los compradores extranjeros, también requieren que exista una relación a largo plazo con el cliente más allá del préstamo. Es por eso que una de las condiciones es que el comprador tenga $100.000 depositados en el banco. Este es solo un ejemplo de un programa hipotecario para los ciudadanos extranjeros; nosotros tenemos acceso a una gran variedad de corredores hipotecarios que se ajustan a las necesidades del comprador extranjero. Algunos de nuestros contactos de corredores hipotecarios trabajan con bancos pequeños que ofrecen términos muy competitivos y una mayor flexibilidad en comparación con los grandes bancos. Comuníquese con nosotros si desea más información sobre este tema.

Los compradores extranjeros no necesitan estar en Estados Unidos para cerrar un trato

Al momento de cerrar la transacción, cuando la propiedad se transfiere al nuevo dueño, este no necesita estar en Estados Unidos. El nuevo propietario puede otorgar un “poder legal” a su representante que le confiera el derecho de cerrar el trato en nombre suyo. Este procedimiento es muy común y conveniente para el comprador que no desea regresar a Estados Unidos para cerrar el trato.

Los compradores extranjeros deben consultar con los especialistas en asuntos fiscales de su país natal

Las obligaciones impositivas totales de un comprador extranjero pueden ser diferentes de las obligaciones de un residente estadounidense, dependiendo del tratado fiscal que exista entre el país natal del comprador y Estados Unidos, si lo hubiera. Por lo tanto, es mejor consultar con un asesor impositivo local que esté familiarizado con el tratado fiscal. Por ejemplo, la tasa sobre las ganancias de capital para un residente estadounidense es del 15% (si ha sido titular de la propiedad por más de un año). Sin embargo, puede ser que los ciudadanos extranjeros tengan que pagar una tasa más alta en virtud del tratado fiscal de su país natal con Estados Unidos. La mejor fuente de información para responder sus preguntas será un abogado local especializado en impuestos que esté familiarizado con el tratado de su país de origen.

Los extranjeros pueden diferir los impuestos sobre las ganancias de capital mediante la compra de otra propiedad de inversión

El gobierno de Estados Unidos permite que los compradores extranjeros hagan uso de la Sección 1031 del Código del IRS para diferir el pago de los impuestos de las ganancias de capital. Estas reglas son muy complejas y cualquier desviación de las mismas descalificará la transacción de diferimiento. Para obtener más información sobre este tema, haga clic aquí.

El comprador extranjero debe “elegir” pagar los impuestos de los Estados Unidos sobre los ingresos netos procedentes de las rentas.

El gobierno de Estados Unidos requiere que el ciudadano extranjeroelect pague los impuestos estadounidenses sobre los ingresos netos (ingresos de las rentas menos gastos) procedentes de las propiedades rentadas. Si esta elección no se realiza en el tiempo estipulado (por ejemplo, si no se presenta la declaración de impuestos), se impondrá un impuesto del 30% del ingreso bruto de las rentas. En este contexto, el inversionista no podrá deducir gastos como la depreciación, interés, impuestos a la propiedad, gastos generales, etc. Incluso si el inversionista extranjero incurre en pérdidas fiscales durante los primeros años de su inversión y, por lo tanto, no tienen ninguna deuda impositiva con el gobierno, aun así deberá presentar sus declaraciones de impuesto en la fecha estipulada para realizar la elección.

No habrá impuestos a las rentas por los primeros 10 a 15 años si financia sus compras de bienes raíces

Los compradores extranjeros que financien sus compras con un 40% o 50% de anticipo pueden evitar el pago de impuestos sobre los ingresos netos procedentes de las rentas por los primeros 10 a15 años, ya que el gobierno de Estados Unidos es muy generoso en relación con aquellos gastos que pueden deducirse de los ingresos provenientes de las rentas. Debido a que el interés hipotecario, los gastos generales, los impuestos inmobiliarios, la depreciación de los activos durante 27,5 años, el seguro y la amortización de los costos de cierre son deducciones de los ingresos, en los primeros años, la propiedad generará ingresos imponibles negativos. En los años posteriores, cuando el apartamento genere ingresos imponibles, dichos ingresos pueden compensarse con los ingresos imponibles negativos del año anterior (lo que se conoce como transferencia de pérdidas fiscales). Esto tiene como consecuencia que no haya ningún impuesto a las rentas durante varios años. Consulte la sección de Componentes de los costos de una inversión en bienes raíces de este sitio web para obtener más información.

Acta de Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA)

Cuando un no residente vende una propiedad estadounidense, el Servicio de Rentas Internas quiere asegurarse de obtener el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital. Por lo tanto, el IRS retiene el 10% del precio de compra bruto de la propiedad. Cuando se presenta una declaración de impuestos estadounidense informando el impuesto sobre las ganancias de capital, si hay algún reembolso pendiente, el dinero se reembolsará al contribuyente que presenta la declaración.

Los ciudadanos extranjeros deben planificar con anticipación para evitar pagar el impuesto sobre la herencia en Estados Unidos

Cuando un comprador extranjero fallece, el gobierno de Estados Unidos impondrá un impuesto sobre su herencia de alrededor del 46%. Esto puede evitarse fácilmente si el comprador extranjero prevé la situación y planifica por anticipado. La planificación implica establecer una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) y una Corporación extranjera. La SRL tendrá la titularidad de la propiedad, la Corporación extranjera tendrá la titularidad de la SRL y el comprador poseerá acciones en la Corporación extranjera. En este contexto y debido a que la propiedad “pertenece” a la Corporación extranjera, el gobierno de Estados Unidos no recibirá nada cuando el comprador extranjero fallezca. Esta es una buena forma de ahorrar impuestos para el comprador extranjero y su implementación no es muy costosa. Esta estructura también permite transferir fácilmente la propiedad de una parte a otra mediante la venta de acciones de la corporación en lugar de la venta de la propiedad, lo cual puede generar un hecho imponible. Se recomienda a cualquier propietario de bienes raíces de inversión (extranjero o estadounidense) que cree al menos una SRL para mantener la propiedad, ya que el uso de esta estructura limita las obligaciones del dueño al valor de la SRL, el cual estratégicamente solo poseerá dicha propiedad; por lo tanto, la responsabilidad del propietario estará limitada al valor neto de la propiedad. Para ir un paso más allá, el uso de una Corporación extranjera que tenga la titularidad de la SRL protegerá al comprador extranjero contra el impuesto sobre la herencia. Si un comprador extranjero no desea mantener la SRL y la Corporación extranjera (quizás debido a que la inversión es pequeña), una estrategia alternativa será obtener un seguro de vida por el monto de la equidad en la propiedad. Por ejemplo, un hombre de 38 años con buena salud pagará $1300 anuales por un seguro de vida de 10 años de duración, lo que pagará un beneficio de defunción de $1.000.000. Aunque el comprador extranjero no evitará el impuesto sobre la herencia, sus herederos recibirán el mismo monto en el caso de su fallecimiento.

Preguntas frecuentes para compradores extranjeros de bienes raíces en Estados Unidos

Nuestro equipo de agentes inmobiliarios, abogados y contadores públicos conocen al detalle todos los temas que deben abordar los compradores extranjeros. Estamos a disposición de nuestros clientes extranjeros para instruirlos sobre all las consecuencias de la compra de bienes raíces.