Determinar el tipo de propiedad para la compra

  Antes de iniciar la búsqueda de la propiedad, el comprador debe conocer los diferentes tipos de propiedad que están disponibles para la venta. En Manhattan, hay cuatro tipos de propiedad: las cooperativas (co-ops), los condominios (condos), las viviendas en serie (o Brownstones) y los condops. En Miami, hay dos tipos de propiedad: los condominios y las casas independientes. Los bienes raíces de Manhattan engloban aproximadamente un 25% de condos, un 70% de co-ops y un 5% de condops y viviendas en serie.

Condos

Un condominio es un propiedad inmobiliaria, lo que implica un estado similar al de poseer una casa. El propietario de un condo es el titular escriturado del apartamento y de un porcentaje de las áreas comunes del edificio. Ser propietario de un condominio es mucho más democrático que ser dueño de una co-op, ya que los condos son mucho menos restrictivos que las cooperativas. En general, los condos permiten el subarrendamiento con pocas restricciones y también permiten la titularidad de propietarios extranjeros. Los inversionistas y compradores extranjeros deberían, por lo tanto, dirigir su búsqueda de propiedades hacia los condos. Los propietarios pagan impuestos inmobiliarios a la ciudad y gastos generales a la Junta del condominio, la cual supervisa el funcionamiento del condo. Se puede obtener un financiamiento tradicional para la compra de un condo con solo un 20% de anticipo para la mayoría de los residentes estadounidenses y con un 40% de anticipo para los ciudadanos extranjeros. Las pocas restricciones, los bajos requerimientos de anticipo y el fácil acceso al financiamiento aumentan la comerciabilidad y las posibilidades de venta de los condos. Por otro lado, debido a las limitaciones de la oferta (solo el 25% del inventario son condos), la alta demanda y el alto grado de comerciabilidad, los condominios son generalmente más caros que las cooperativas.

Co-ops

Las co-ops (o cooperativas) son edificios pertenecientes a corporaciones que venden acciones a los accionistas en la corporación a cambio de contratos de arrendamiento de propiedad a largo plazo. El contrato de arrendamiento de la propiedad permite al accionista usar un determinado apartamento en el edificio de la cooperativa. Cuanto más grande sea el apartamento, más acciones poseerá el accionista y, por lo tanto, tendrá que pagar una cuota más alta de los costos de mantenimiento. La corporación paga los cargos de mantenimiento, lo cual incluye todos los gastos del edificio junto con los impuestos inmobiliarios y el interés hipotecario, en el caso de que la corporación tenga el edificio hipotecado. Los edificios de un condo no permiten las hipotecas, por lo que los gastos generales no incluyen el interés hipotecario. En general, las co-ops pueden establecer las reglas que deseen y sus accionistas están obligados a adherir a estas reglas. La mayoría de las co-ops requieren que los accionistas ocupen los apartamentos como lugar de residencia. La mayoría de las cooperativas también tienen reglas que limitan fuertemente -o prohíben- el subarrendamiento de la propiedad; de modo que las cooperativas no representan una inversión viable para los inversionistas. Una regla general de las cooperativas es la prohibición de la titularidad extranjera sobre la propiedad. En general, las co-ops prohíben la titularidad extranjera porque es muy difícil obtener un fallo favorable en una demanda a un ciudadano extranjero que tiene el grueso de sus acciones y su fuente de ingresos fuera de Estados Unidos. Incluso si la corporación obtuviera un fallo judicial en contra del propietario extranjero, el dictamen sería inaplicable si los bienes del propietario se encuentran en otro país a 4.000 millas de distancia. El financiamiento de una cooperativa requiere el uso de un préstamo personal en lugar de una hipoteca. La corporación dictamina el monto que podrá financiarse, generalmente entre el 50% y el 75% del valor de la propiedad. Al igual que ocurre con el interés hipotecario, el interés del préstamo personal es deducible a efectos fiscales. Una característica general de las cooperativas es que tienen un impuesto reversible (flip tax) de generalmente el 2-3% del precio de venta del apartamento, que el vendedor de la co-op debe pagar al momento de vender el apartamento. Los propietarios potenciales (y los inquilinos, si se los permite) deberán asistir a una entrevista con la Junta de la cooperativa y presentar solicitudes formales que serán aprobadas por la Junta. Este proceso puede durar meses, no semanas. Aunque los condos requieren una solicitud, los compradores y los inquilinos no necesitan asistir a una entrevista.

Condops

Una condop se promociona en la industria de los bienes raíces como “una cooperativa con las reglas de un condominio”, esto es, que permite el subarrendamiento y la titularidad extranjera. Sin embargo, técnicamente, una condop se define como una cooperativa residencial que ha vendido su planta baja como un condominio. De todos modos, en la práctica, el término se usa para referirse a una cooperativa que funciona con las reglas de un condominio. Los edificios que se construyeron sobre tierras arrendadas suelen ser condops más que condos. Un edificio construido sobre tierras arrendadas requiere que los dueños paguen un alquiler al propietario de la tierra durante un largo período de tiempo, que es generalmente de 99 años. En la práctica, estos arrendamientos de tierras generalmente se renuevan antes de su vencimiento.

Viviendas en serie (y casas independientes)

La compra de una vivienda en serie, o Brownstone, como las llaman algunos, es similar a la compra de una casa independiente. El dueño recibe una titularidad de “pleno dominio” sobre la propiedad y es el único responsable de pagar los impuestos inmobiliarios y los costos de mantenimiento. Para obtener más información sobre la compra de una vivienda en serie, consulte la página de Viviendas en serie y Brownstones en Nueva York. EL PRÓXIMO PASO ES LA BÚSQUEDA DE LA PROPIEDAD.