Impuestos sobre los bienes raíces y relacionados

Se puede decir que en este mundo nada es seguro, excepto la muerte y los impuestos.

Si bien este antiguo proverbio dice la verdad, hay formas de evitar, reducir o retrasar los impuestos, aunque más no fuera por un breve período de tiempo. A continuación discutiremos los esquemas impositivos relacionados con los bienes inmuebles en Manhattan y Miami y identificaremos las formas de reducir, minimizar o retrasar los impuestos.

Impuestos sobre las propiedades

Los impuestos sobre la propiedad se calculan sobre el valor de tasación asignado por los gobiernos locales. Generalmente, la tasa de impuesto mensual sobre la propiedad en Manhattan es de aproximadamente el 0,1% y en Miami el 0,2%. Debido a que Miami no tiene un impuesto a la renta, las tasas de impuesto sobre la propiedad son más altas que las de Nueva York.

Reducción de los impuestos sobre la propiedad en Manhattan

Reducción de impuestos 421(a) – Una de las cosas que los inversionistas y los residentes de Nueva York adoran es la reducción de impuestos 421(a), la cual se ofreció a los propietarios de apartamentos de ciertos edificios construidos entre el 2005 y el 2008. La reducción de impuestos 421(a) proporciona una disminución pronunciada de los impuestos para los inversionistas en nuevos desarrollos construidos entre el 2005 y el 2008. Funciona de la siguiente manera: Cada dos años, los impuestos a la propiedad aumentan un 20% sobre la tasa impositiva normal hasta el 11º año, cuando el impuesto adquiere la tasa normal. Por ejemplo, un apartamento de 1 ambiente que cuesta $900.000 tendrá un impuesto normal de aproximadamente $900 por mes.

  • Durante los primeros dos años de la reducción, el impuesto a la propiedad será un importe nominal de $60 por mes.
  • Luego del segundo año, el impuesto aumentará a $180 (el 20% de los $900).
  • Luego del cuarto año, el impuesto aumentará a $360 (el 40% de los $900).
  • Luego del sexto año, el impuesto aumentará a $480 (el 60% de los $900) y así sucesivamente hasta el 11º año, en el que la tasa del impuesto aumentará a $900 (o a la tasa impositiva normal de ese momento).

En este ejemplo, los ahorros del impuesto sobre la propiedad ascienden a aproximadamente $63.000 en un período de 10 años. La reducción sigue a la propiedad, por lo que si usted compra un apartamento en un edificio con reducción de impuestos en el primer año y lo vende en el sexto, el nuevo propietario tendrá otros cuatro años de impuesto reducido. Reducción de impuesto 421(g) – Esta reducción es muy rara y solo se aplica a edificios nuevos y selectos en el Distrito Financiero debajo de Murray St. Una reducción 421(g) permite la exención TOTAL de impuestos sobre la propiedad durante los primeros 10 años y luego impuestos reducidos por los cuatro años restantes.

  • Al 11º año, el impuesto asciende al 20% del impuesto normal.
  • Al 12º año, el impuesto asciende al 40% del impuesto normal.
  • Al 13º año, el impuesto asciende al 60% del impuesto normal.
  • Al 14º año, el impuesto asciende al 80% del impuesto normal.
  • Al 15º año, el impuesto asciende al 100% del impuesto normal.

 

Reducción de los impuestos a la propiedad en Miami

Los residentes de Bona fide Florida reciben $25.000 de exención por su vivienda primaria bajo el Acta de Exención de impuestos para viviendas. Si bien los residentes deben pagar impuestos sobre la propiedad, el valor de tasación se reduce $25.000 antes de que se calcule el impuesto. Más importante aun, la Exención de impuestos para viviendas limita los aumentos de los impuestos a la propiedad, lo cual constituye el verdadero valor de esta exención.

Impuestos sobre las ganancias de capital

La diferencia entre el precio de venta y la base de la propiedad se define como la ganancia de capital. El gobierno de Estados Unidos impone un impuesto del 15% sobre esta ganancia para residentes estadounidenses (asumiendo que hayan poseído la propiedad por más de un año). Para ciudadanos extranjeros, según el tratado impositivo de Estados Unidos con el país natal del comprador, el impuesto puede variar entre el 15% y el 30%.

Exclusión de $250.000 sobre la venta de una vivienda primaria

Para residentes estadounidenses, los individuos pueden excluir hasta $250.000 de la ganancia de la venta de la vivienda primaria (o $500.000 para los matrimonios) siempre y cuando el individuo (o la pareja) haya poseído y vivido en la casa por dos de los cinco últimos años. Si usted ha vivido en la casa por menos de dos años, es posible que pueda excluir una porción de la ganancia. Se puede hacer una excepción si usted vendió su casa debido a un cambio de ubicación en su trabajo, debido a problemas de salud o como resultado de otras circunstancias imprevistas (como define el IRS).

Sección 1031 – Diferimiento del pago de impuestos sobre las ganancias de capital de una propiedad de inversión

Un Intercambio 1031 es un intercambio de impuesto diferido. Según la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, un inversionista puede diferir el impuesto sobre las ganancias de capital intercambiando una propiedad por otra, siempre y cuando ambas propiedades cumplan con la definición de propiedad “similar” del código. El dueño venderá su propiedad y dentro de un número específico de días, identificará y luego comprará otra propiedad y cerrará la transacción de la misma. Las reglas son muy estrictas y deben cumplirse rigurosamente. Consulte la página de Intercambio 1031 – Diferimiento de los impuestos sobre las ganancias de capital para obtener más información sobre este tema.

No habrá impuestos a las rentas por los primeros 10 a 15 años si financia sus compras de bienes raíces

Los compradores extranjeros que financien sus compras con un 40% o 50% de anticipo pueden evitar el pago de impuestos sobre las rentas por los primeros 10 a 15 años, ya que el gobierno de Estados Unidos es muy generoso cuando se trata de gastos que pueden deducirse de los ingresos provenientes de las rentas. Debido a que el interés hipotecario, los gastos generales, los impuestos inmobiliarios, la depreciación del bien durante 27,5 años, el seguro y la amortización de los costos de cierre son deducciones de los ingresos, en los primeros años, la propiedad generará ingresos imponibles negativos. En los años posteriores, cuando el apartamento genere ingresos imponibles, los ingresos pueden compensarse con los ingresos imponibles negativos del año anterior (lo que se conoce como transferencia de pérdidas fiscales). Esto tiene como consecuencia que no haya ningún impuesto a las rentas durante varios años. Consulte la sección de Componentes de los costos de una inversión en bienes raíces de este sitio web para obtener más información. Los compradores extranjeros no deben retrasarse en su elección para compensar el ingreso de las rentas con los gastos; de lo contrario, se les cobrará una tasa fija del 30% de los recibos totales. Por lo tanto, incluso en los primeros años, en los que la inversión generará pérdidas fiscales y el comprador extranjero no adeudará impuestos sobre los ingresos de las rentas de la propiedad, igualmente deberá presentar puntualmente las declaraciones de impuestos sobre las rentas para que la elección esté al día.

Acta de Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA)

Cuando un no residente vende una propiedad estadounidense, el Servicio de Rentas Internas quiere asegurarse de obtener el pago de los impuestos sobre las ganancias de capital. Por lo tanto, el IRS retiene el 10% del precio de compra bruto de la propiedad. Cuando se presenta una declaración de impuestos estadounidense informando el impuesto sobre las ganancias de capital, si hay algún reembolso pendiente, el dinero se reembolsará al contribuyente que presenta la declaración. Esto puede evitarse si el comprador extranjero realiza un Intercambio 1031.

Los ciudadanos extranjeros deben planificar con anticipación para evitar pagar el impuesto sobre la herencia en Estados Unidos

Cuando un comprador extranjero fallece, el gobierno de Estados Unidos impondrá un impuesto sobre su herencia de alrededor del 45%. Esto puede evitarse fácilmente si el comprador extranjero prevé la situación y planifica por anticipado. La planificación implica establecer una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) y una corporación extranjera. La SRL tendrá la titularidad de la propiedad, la corporación extranjera tendrá la titularidad de la SRL y el comprador poseerá acciones en la corporación extranjera. En este contexto y debido a que la propiedad “pertenece” a la corporación extranjera, el gobierno de Estados Unidos no recibirá nada cuando el comprador extranjero fallezca. Esta es una buena forma de ahorrar impuestos para el comprador extranjero, y su implementación no es muy costosa. Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que la tasa del impuesto sobre las ganancias de capital de una corporación es de 35% mientras que la de un individuo es de 15%. Sin embargo, el accionista podría vender sus acciones, que en última instancia mantienen la propiedad, sin generar una ganancia de capital (o evento imponible en Estados Unidos) para obtener otros beneficios al mantener la propiedad en una corporación extranjera. De cualquier forma, se recomienda a todos los dueños de bienes inmuebles de inversión en Estados Unidos que al menos creen una SRL para mantener el bien, debido a que la responsabilidad del comprador estará limitada al valor del bien (ya que la SRL no mantendrá ninguna otra propiedad). Para ir un paso más allá, al usar una corporación extranjera para poseer la SRL, comprador extranjero estará protegido del impuesto sobre la herencia. Si un comprador extranjero no desea mantener la SRL y la corporación extranjera (quizás debido a que la inversión es pequeña), una estrategia alternativa será obtener un seguro de vida por la cantidad de la propiedad. Un hombre o mujer saludable de 40 años que compra un seguro de vida a 20 años puede pagar $350 por año para obtener un beneficio de $500.000 en el momento de su muerte. La misma póliza para un hombre o mujer saludable de 50 años tendrá un costo de $1.000 por año. Aunque el comprador extranjero no evitará el impuesto sobre la herencia, sus herederos recibirán el mismo monto en el caso de su fallecimiento.