Intercambio 1031 – Diferimiento del pago de impuestos sobre las ganancias de capital

 

Un intercambio 1031 es un intercambio con pago de impuestos diferidos que concede el IRS para las propiedades de inversión. “Intercambio” no se refiere al intercambio de propiedades entre dos dueños, sino al proceso de vender una propiedad y comprar otra. Estas transacciones se rigen por la Sección 1031 del Código de Rentas Internas; de allí que se conozca como Intercambio 1031.

Se obtiene una ganancia de capital cuando el precio de la venta de un activo es más alto que el precio de compra original. Las ganancias de capital están sujetas a un impuesto del 15% para personas físicas y del 35% para las corporaciones. Un Intercambio 1031 permite aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital para una fecha posterior a la que normalmente se establecería.

 

Ventajas del Intercambio 1031

La principal ventaja de un intercambio con impuesto diferido es que el contribuyente puede disponer de la propiedad sin incurrir en deudas impositivas inmediatamente. Esto permite al contribuyente mantener la rentabilidad de los dólares del impuesto diferido al mismo tiempo que intercambia los bienes.

Por ejemplo, en lugar de vender una propiedad de inversión, pagar el impuesto a las ganancias de capital y luego usar los ingresos netos para comprar otra propiedad, las normas del Intercambio 1031 permiten a un inversionista evitar el pago del impuesto a las ganancias de capital y usar los ingresos totales de la venta para invertir en la nueva propiedad; de este modo, difiere el impuesto a las ganancias de capital hasta que se venda la nueva propiedad.

Otra ventaja es que los herederos del inversionista obtienen un aumento de la base imponible sobre dicha propiedad heredada. Mientras que el inversionista recibe una base reducida en la propiedad (por ejemplo, la base de la antigua propiedad), en el caso de su fallecimiento, los herederos recibirán la propiedad al valor de mercado vigente a la fecha en que se realiza la transferencia por herencia. Al vender la propiedad, los herederos pagarán el impuesto sobre la diferencia entre el nuevo precio de venta y el valor de mercado vigente de la propiedad en el momento de heredarla.

 

Propiedades similares

La reglas del Intercambio 1031 requieren que las dos propiedades sean “similares”. Las reglas consideran que el intercambio de propiedades de inversión residenciales por propiedades de inversión comerciales y viceversa es un intercambio de propiedades similares. Sin embargo, la propiedad debe estar ubicada en los Estados Unidos, ya que el intercambio de una propiedad estadounidense por una propiedad extranjera no se considera “similar” bajo estas reglas.

 

Desventajas del Intercambio 1031

El contribuyente también deberá considerar que hay algunas desventajas en un intercambio con impuesto diferido, tales como:

  1. La propiedad de reemplazo tendrá una base imponible reducida (esto es, el valor del impuesto) debido a que la base más baja de la antigua propiedad se transfiere a la nueva propiedad. En consecuencia, el contribuyente tendrá deducciones por depreciación más bajas sobre la nueva propiedad de lo que tendría si compra la propiedad sin el intercambio 1031.
  2. Los costos de las transacciones para realizar un intercambio con impuesto diferido serán mayores ya que el propietario incurrirá en gastos profesionales adicionales.
  3. El contribuyente no podrá usar ninguna parte de los ingresos netos provenientes de la disposición de la propiedad para otra cosa que no sea la reinversión en una propiedad concreta. De lo contrario, se generarán consecuencias impositivas sobre el monto de los ingresos que no se utilizaron como reinversión.

 

Intermediario calificado

Un Intercambio 1031 requiere de un intermediario calificado, como se define en la Sección 1031 del Código de Rentas Internas, que gestionará el proceso total.

Todos los ingresos provenientes de la venta, incluyendo los ingresos no monetarios (tales como una embarcación que usted pueda recibir como permuta además de la propiedad) deben entregarse al intermediario calificado para su uso en la compra de la nueva propiedad. Cualquier bien que el comprador reciba directa o indirectamente del vendedor (no importa cuán insignificante sea) descalificará la totalidad de la transacción, lo que ocasionará el reconocimiento de la ganancia total y, en el caso de un comprador extranjero, retenciones de la FIRPTA.

 

Reglas muy específicas con respecto a los períodos de identificación e intercambio

  1. La nueva propiedad debe estar ubicada en los Estados Unidos.
  2. El vendedor tiene 45 días calendario desde la fecha de cierre de la antigua propiedad para proporcionar al intermediario calificado una lista de las propiedades que desea comprar (esta se llama “la lista de los 45 días” y generalmente incluye más de una propiedad en el caso de que un trato no pueda materializarse).
  3. A partir de la fecha de cierre de la antigua propiedad, el vendedor tiene 180 días calendario para comprar una o más de las propiedades de la lista de los 45 días;
  4. El vendedor de la antigua propiedad debe asumir el título de la nueva propiedad con el mismo nombre legal con el que figuraba como dueño de la antigua propiedad.
  5. El vendedor debe comprar la nueva propiedad a un monto igual o mayor que el precio de venta de la antigua propiedad.
  6. El dinero en efectivo proveniente de la venta de la antigua propiedad, luego de pagar los costos y obligaciones de cierre, debe entregarse al intermediario calificado y utilizarse para la compra de la nueva propiedad.

El plazo de 45 días debe cumplirse estrictamente ya que no puede extenderse bajo ningún concepto, inclusive si el 45º día cae un sábado, domingo o feriado oficial de Estados Unidos. El período de intercambio termina exactamente a los 180 días posteriores a la fecha en que la persona transfiere la propiedad cedida o en la fecha que la persona debe presentar la declaración de los impuestos del año fiscal en el que ha tenido lugar la transferencia de la propiedad cedida, si esta fecha fuese anterior. De igual modo, el plazo de 180 días debe cumplirse estrictamente ya que no puede extenderse bajo ningún concepto, inclusive si el 180º día cae un sábado, domingo o feriado oficial de Estados Unidos.

 

Los vendedores extranjeros también pueden solicitar el tratamiento de sus bienes según la Sección 1031

El gobierno de los Estados Unidos permite que un vendedor extranjero use las disposiciones del Intercambio 1031. Además de las reglas comunes mencionadas anteriormente, la FIRPTA impone un requerimiento adicional sobre las reglas del Intercambio 1031 para evitar la retención del 10%. El requisito adicional es que el individuo responsable de la transferencia de la antigua propiedad del vendedor extranjero al comprador/adquirente (a menudo una compañía de títulos de propiedad o de depósitos en garantía) debe recibir del vendedor extranjero ya sea:

  1. Un certificado de retención emitido por el IRS que apruebe el intercambio particular y que permita al adquirente evitar la retención de impuestos, o;
  2. Una notificación del vendedor extranjero que certifique que el vendedor ha solicitado un certificado de retención.

Como primera instancia, los propietarios extranjeros deberán tramitar un ITIN con suficiente anticipación a la transferencia de la propiedad y solicitar un certificado de retención tan pronto como se haya concertado la transferencia de la propiedad. En segundo lugar, es de vital importancia que los vendedores extranjeros que deseen realizar un Intercambio 1031 consulten con un intermediario calificado profesional y experimentado en las primeras etapas del proceso de venta y que obtengan asesoramiento financiero y tributario de asesores expertos para que los asistan con el cierre y el proceso de declaración de impuestos en Estados Unidos. Si necesita referencias de un intermediario calificado, no dude en consultarnos.

Para obtener más información sobre las cuestiones que deben afrontar los ciudadanos extranjeros, consulte la página de Guía para compradores extranjeros.