Cuestiones legales e impositivas para compradores extranjeros de bienes inmuebles en Estados Unidos

 

Respuestas a las preguntas frecuentes de los compradores y vendedores extranjeros de bienes inmuebles en Nueva York

por Wendy Fitzsimons, Lic., de Romer Debbas LLP

 

  1. ¿Puede un extranjero comprar propiedades en Estados Unidos?

Un extranjero puede comprar propiedades en Estados Unidos. Generalmente, es más fácil comprar un condominio que una cooperativa. Las cooperativas requieren que todos los compradores asistan a una entrevista y tienen el poder legal de rechazar a un comprador sin proporcionar la causa. Las juntas de las cooperativas también solicitan información extensa sobre la situación financiera y personal del posible comprador y no contemplan a los propietarios no-residentes. Comúnmente, los condominios presentan un proceso de revisión más sencillo, que implica la renuncia de la junta del condominio a los Derechos de Preferencia para la compra de un apartamento. Además, los condominios permiten la compra en forma de un fideicomiso (trust), una SRL nacional o una corporación extranjera. Estos tres vehículos pueden proporcionar protección de la responsabilidad y ventajas de planificación impositiva a un comprador extranjero.

  1. ¿Qué impuestos tiene que pagar un extranjero al comprar una propiedad en Nueva York?

Un extranjero no-residente no necesita pagar ningún impuesto específico debido a su estado de residencia. Todos los compradores son susceptibles de tener que pagar los siguientes impuestos al comprar una propiedad en Nueva York:

    1. Impuesto a la mansión del 1% del precio de la compra, si el precio de compra supera $1 millón. Si el precio de compra supera el millón de dólares deberá pagarse el impuesto a la mansión.
    2. Para ciertas compras de nuevos desarrollos, compras a promotoras inmobiliarias o patrocinadores, comúnmente se requiere que el comprador pague los impuestos de transferencia de la transacción. Los impuestos de transferencia de la ciudad de Nueva York para propiedades debajo de los $500.000 son del 1% del precio de la compra y para propiedades de $500.000 o más los impuestos de transferencia del estado de Nueva York son del 1,425%. Los impuestos de transferencia del estado de Nueva York son del 0,4% del precio de compra independientemente del valor de la propiedad. Si la propiedad no es un nuevo desarrollo, entonces el comprador no tendrá la responsabilidad de pagar los impuestos de transferencia.
    3. Un comprador que obtenga un financiamiento tendrá que pagar un impuesto de registro de hipoteca. El impuesto de registro de hipoteca para propiedades por debajo de los $500.000 es: 2,05%, del cual el prestamista pagará el 0,25%, y para propiedades cuyo valor es $500.000 o superior: 2,175%, del cual el prestamista pagará el 0,25%.


  1. ¿Qué impuestos tiene que pagar un extranjero al vender una propiedad en Nueva York?

Un extranjero tiene que pagar un impuesto sobre las ganancias y un impuesto de retención de la FIRTPA. Actualmente, el impuesto federal sobre las ganancias es del 15% de la ganancia neta de capital. La ganancia neta del capital es el monto de la ganancia sobre la propiedad menos el precio de compra original, los costos de cierre y las mejoras del capital (renovaciones). Similarmente, el estado de Nueva York cobra un impuesto sobre las ganancias de los no-residentes de 8,82% sobre la ganancia neta del capital.

Un vendedor extranjero también tendrá que pagar un Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA). El impuesto de retención de la FIRPTA, se discute a continuación.

  1. ¿Qué es la FIRPTA?

La FIRPTA es una ley que impone un impuesto de retención a un vendedor extranjero. El impuesto de retención de la FIRPTA asciende aproximadamente al 10% del precio bruto de venta. Si el vendedor está al día con todos los otros impuestos adeudados al IRS (esto es, impuestos a las rentas, impuesto a las ganancias de capital, etc.) entonces debería recibir un reembolso del 10% del monto retenido en el momento de la venta.

Los fideicomisos con beneficiarios extranjeros y las corporaciones extranjeras que venden una propiedad estadounidense deben retener un 35% del monto realizado en la venta.

  1. ¿Qué es el impuesto sucesorio? ¿Los extranjeros deben pagarlo?

Los extranjeros tienen que pagar el impuesto sucesorio de Nueva York si poseen una propiedad en Nueva York al momento de su muerte. Cualquier propiedad personal o tangible ubicada en Estados Unidos y valorada en aproximadamente $60.000 requiere la presentación de una declaración de impuestos sobre la herencia de Nueva York cuando el propietario extranjero fallece. Actualmente, el impuesto sobre la herencia de Nueva York tiene una tasa del 16%.

Los extranjeros también están sujetos al pago de un impuesto federal sobre la herencia de la propiedad poseída en Estados Unidos al momento de su muerte. Actualmente, la tasa del impuesto sobre la herencia puede ascender al 35%. Los ciudadanos estadounidenses pueden obtener una exención individual del impuesto de hasta 5 millones de dólares. Las parejas casadas están exentas por un monto de hasta 10 millones de dólares. Sin embargo, aquellos que no son ciudadanos estadounidenses no tendrán derecho a la exención, a menos que exista un tratado con su país de origen. Consulte la discusión sobre los tratados a continuación. En consecuencia, una propiedad cuyo valor supera los $60.000 está sujeta al impuesto sobre la herencia. A continuación se discuten sugerencias de vehículos que pueden crearse para evitar el impuesto federal sobre la herencia, lo que incluye un fideicomiso irrevocable y una sociedad extranjera tenedora de acciones.

  1. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar a nombre de un individuo?

Actualmente, las tasas de los impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo son del 15% para los individuos mientras que no hay un régimen para las ganancias de capital para las corporaciones. La tasa del impuesto federal sobre las corporaciones puede ascender al 35%. Para el comprador extranjero, esto significa un ahorro de impuestos sobre las ganancias de capital de la venta de la propiedad, si se ha realizado individualmente en lugar de como una corporación estándar. Sin embargo, estos impuestos pueden evitarse y el extranjero puede obtener la tasa del 15% del impuesto a las ganancias de capital mediante la creación de una SRL. Las SRL permiten que los individuos paguen sus propios impuestos individuales en lugar de estar sujetos a pagar las altas tasas de 35% de los impuestos sobre las corporaciones En consecuencia, no existen ventajas significativas en el régimen impositivo para un comprador extranjero por la posesión individual de una propiedad.

Sin embargo, aunque no hay una diferencia significativa en el régimen impositivo entre la titularidad individual de una propiedad o la titularidad mediante una SRL, sí existe una diferencia en cuanto a la protección de la responsabilidad. La titularidad individual de una propiedad puede colocar al comprador extranjero bajo un régimen de demanda judicial en Estados Unidos, mientras que una SRL puede proteger los bienes del comprador extranjero que se encuentren fuera de aquellos poseídos por la SRL. Una SRL también proporciona al comprador extranjero protecciones adicionales de su privacidad, ya que los compradores de propiedades en Nueva York deben registrar su titularidad en la ciudad y el estado, y estos registros son accesibles al público mediante bases de datos en línea.

Si un extranjero desea comprar una propiedad de forma individual, puede crear un fideicomiso irrevocable para mantener la propiedad. Un fideicomiso irrevocable evitará el impuesto sobre la herencia al momento de fallecimiento de la persona. Además, un fideicomiso puede proporcionar protecciones de la privacidad similares a las de una corporación.

  1. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar a nombre de una corporación norteamericana o SRL?

Como se mencionó anteriormente, la titularidad de una propiedad mediante una SRL o corporación estadounidense puede brindar protección de responsabilidad y privacidad adicional al comprador extranjero. A diferencia de una corporación, una SRL permite al extranjero pagar impuestos a su tasa individual, en lugar de las tasas de los impuestos a las corporaciones. Sin embargo, la posesión de una propiedad a través de una SRL únicamente, no evitará el impuesto sobre la herencia. Para que un extranjero pueda evitar el impuesto sobre la herencia, se puede crear una SRL de Nueva York además de una corporación extranjera tenedora de acciones como, por ejemplo, una BVI, que es una corporación formada en las Islas Vírgenes Británicas. Debido a que la BVI es miembro de la SRL de Nueva York, el extranjero podrá evitar el impuesto sobre la herencia de la propiedad que posee en Estados Unidos. Bajo esta estructura, el IRS considera la titularidad de la propiedad como un bien intangible, el cual no está sujeto al impuesto sobre la herencia.

  1. ¿Qué es un tratado fiscal y cómo afecta mi carga impositiva?

Estados Unidos tiene tratados fiscales con muchos países extranjeros. Bajo el régimen de estos tratados, los residentes extranjeros pagan impuestos a tasas reducidas o están exentos de los impuestos estadounidenses sobre ciertos puntos de los ingresos. Las reducciones en las tasas y las exenciones varían de un país a otro. Muchos de estos tratados también cubren el impuesto federal sobre la herencia y proporcionan a ciertos residentes de países extranjeros un monto prorrateado de la exención del impuesto federal sobre la herencia de 5 millones de dólares para entidades individuales.

Si no hay un tratado entre el país del comprador y Estados Unidos o si el tratado no cubre el impuesto federal sobre la herencia, entonces el extranjero estará sujeto a dicho impuesto sobre el valor de la propiedad que supere los $60.000 al momento de su fallecimiento. Actualmente, el IRS tiene copias de los tratados fiscales entre Estados Unidos y los países extranjeros que están disponibles en su sitio web:

http://www.irs.gov/businesses/international/article/0,,id=96739,00.html

  1. Si compro una propiedad, ¿recibiré un tratamiento fiscal diferente?

Un extranjero no recibirá un tratamiento fiscal diferente a efectos fiscales si compra una propiedad. Sin embargo, como se ha mencionado anteriormente, la compra de una propiedad a nombre de un fideicomiso o una corporación extranjera tenedora de acciones, como una BVI, permite evitar el impuesto sobre la herencia en Estados Unidos y brindar protección adicional de privacidad y responsabilidad. Sin embargo, la compra de una propiedad mediante un fideicomiso o una sociedad en el extranjero no evitará el impuesto federal sobre las ganancias de capital o el impuesto de retención de FIRPTA sobre la venta.

  1. ¿Cómo puedo obtener un TIN?

El IRS requiere un número de identificación de contribuyente (TIN) para archivar todas las declaraciones de impuestos en Estados Unidos. Hay cuatro tipos de TIN:

Número de seguridad social

Para obtener un número de seguridad social, usted debe presentar evidencia de su identidad, edad y ciudadanía estadounidense o estado de extranjero legal además de completar un formulario SS-5 en la administración de seguridad social. El sitio web de la administración de seguridad social se encuentra a continuación:

http://www.ssa.gov

Número de identificación del empleador

Tanto las entidades comerciales como los fideicomisos y los inmuebles usan un número de identificación del empleador (EIN). El EIN puede solicitarse en línea a través del sitio web del IRS:

http://www.irs.gov

Número de identificación del contribuyente individual

Un número de identificación del contribuyente individual (ITIN) es un número fiscal para ciertos extranjeros residentes y no-residentes que no pueden obtener un número de seguridad social (SSN). Puede obtenerse presentando una solicitud W-7 al IRS.

Número de identificación de contribuyente preparador

Un preparador de declaraciones de impuestos debe solicitar un número de identificación de contribuyente preparador (PTIN) en el sitio web del IRS.

Wendy Fitzsimons, Lic., es socia de Romer Debbas SRL y se especializa en planificación impositiva e inmobiliaria así como en bienes raíces para clientes nacionales e internacionales. Puede comunicarse con Wendy al +1-212-888-3100 y en WFitzsimons@romerdebbas.com.