ÉLÉMENTS DU COÛT D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER

 

Investissement initial


Prix d’achat

Contrairement à ce qui se passe dans d’autres pays, à Manhattan et Miami, tous les appareils de cuisine sont inclus dans le prix de vente final de l’appartement au moment de la livraison.

Revêtement du sol

À Manhattan, contrairement aux principes en vigueur à Miami, le plancher est inclus lors de l’achat d’une nouvelle construction auprès d’un promoteur.

Frais de clôture

Les frais de clôture s’élèvent environ à 3,5% du prix d’achat sans financement et à 5,5% avec financement. Ces Frais de clôture approximatifs incluent les taxes de transfert, les frais juridiques et les frais d’enregistrement. Les frais de clôture avec financement sont plus élevés parce qu’environ 2% du prix d’achat sont prélevés pour l’enregistrement de l’hypothèque.

 

Coûts d’exploitation (Frais de trésorerie)


Charges communes (ou Frais d’entretien)

Pour les condos, les charges communes mensuelles vont généralement de 0,70 $ à 1,10 $ le pied carré. Ces frais incluent notamment : le chauffage, l’électricité et le nettoyage des aires communes; l’eau; un abonnement de base au câble; la sécurité; l’assurance du bâtiment; et l’entretien des commodités de l’immeuble (centre de fitness, concierge, salon, piscine, salle de jeux, etc.).

Les coopérative par contre exigent le paiement de frais d’entretien. Ceux-ci incluent toutes les charges communes et les taxes (qui ne sont pas payées séparément par le propriétaire), ainsi que les intérêts de l’hypothèque de l’immeuble, s’il y en a. Si l’entreprise à qui appartient la coopérative a contracté une hypothèque en cours sur le bâtiment (pour des travaux sur la toiture ou pour toute autre raison), les intérêts seront transmis aux actionnaires de la coopérative. Par conséquent, ne soyez pas surpris si vous constatez que les frais d’entretien des coopératives sont plus élevés que ceux des condos (même après avoir pris en compte les taxes incluses). Cela est simplement dû au fait que la loi n’autorise pas les condos à contracter des dettes.

 

Taxes foncières

Les taxes foncières (ou impôts immobiliers) sont calculées sur la valeur imposable – valeur attribuée à la propriété par les autorités de la ville. Un taux est ensuite fixé par rapport à cette valeur imposable. Le processus est quelque peu ésotérique, mais en règle générale, il faut compter 0.1% du prix d’achat par mois à Manhattan et 0.2% du prix d’achat par mois à Miami.

Manhattan possède un ensemble de programmes de réduction d’impôts pour certains bâtiments. Dans certains cas, ceux-ci permettent de réduire les impôts sur 10, 15 ou 20 ans. Consultez la page sur les taxes foncières pour de plus amples informations.

Miami offre une exemption relative aux propriétés familiales à ceux qui achètent une maison pour la première fois. Celle-ci s’élève à 25 000 $, mais sa valeur est assez insignifiante. Plus d’informations sur la question sur la page consacrée aux taxes foncières.

 

Hypothèque

Si le propriétaire décide de contracter un prêt hypothécaire, il devra effectuer un paiement mensuel incluant à la fois les intérêts et le principal. En raison de la nature des calculs hypothécaires, au cours des premières années, l’acheteur paiera surtout les intérêts, déductibles aux fins fiscales américaines. Par la suite, l’acheteur paiera surtout le principal.

Par exemple, si vous achetez une propriété à 1 000 000 $ et que vous contractez une hypothèque de 500 000 $ à 5,5% pour une durée fixe de 30 ans, les paiements hypothécaires annuels s’élèveront à 34 067 $ (ou 2 839 $ le mois). Dans ce montant, 27 332 $ sont en fait des intérêts déductibles d’impôts. À mesure que vous rembourserez le principal du prêt, le montant des intérêts déductibles d’impôts diminuera. Au cours des premières années, toutefois, ce sera une dépense considérable qui annulera les revenus de location.

Pour de plus amples informations sur les hypothèques, consultez la page sur le Financement hypothécaire.

 

Assurance

Les propriétaires doivent contracter une assurance sur le bien immobilier et une assurance responsabilité. Ça ne coûte que quelques centaines de dollars par an. Pour réduire les risques qui pèsent sur lui, le propriétaire peut aussi demander à ses locataires de se faire assurer.

En Floride, les propriétaires de maisons indépendantes doivent également penser à s’assurer contre les inondations et les ouragans.

 

Frais de courtage

Aux États-Unis, c’est le vendeur qui paye la commission dans une transaction d’achat. Le vendeur paie généralement une commission égale à 6% du prix d’achat. Celle-ci est ensuite divisée en parts égales entre le courtier de l’acheteur et celui du vendeur. Par conséquent, les acheteurs n’ont rien à payer lorsque nous travaillons à leur compte dans une transaction d’achat.

Si l’acheteur décide de mettre son nouvel appartement en location, à Manhattan, il ne paiera rien pour que nous l’aidions à trouver un locataire. En effet, la commission (15% du loyer annuel, divisés en parts égales entre le courtier de l’acheteur et celui du vendeur) est généralement payée par le locataire. À Miami en revanche, il est de coutume que ce soit le propriétaire qui paye une commission (10% du loyer annuel, divisés en parts égales entre le courtier de l’acheteur et celui du vendeur ) pour trouver un locataire.

Plus sur la location de maisons sur la page Location de maisons.

 

 

Charges hors exploitation


Amortissement

Le gouvernement des États-Unis permet aux propriétaires d’immeubles de placement d’amortir le prix d’achat et les frais de clôture non liés au financement sur 27,5 ans. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier à 1 000 000 $ et que vos frais de clôture non liés au financement s’élèvent à 25 000 $ (1 000 000 $ multipliés par les 2,5% mentionnés ci-dessus), vous pourrez déduire 37 273 $ par an ou 3 106 $ par mois, à titre d’amortissement. Ce sont des dépenses hors caisse considérables qui peuvent être déduites du revenu de location.

 

Amortissement

Le gouvernement des États-Unis permet également aux propriétaires d’immeubles de placement de déduire l’amortissement de la partie financée des frais de clôture au cours de la durée du prêt. Ce sont également des dépenses hors caisse qui peuvent être déduites du revenu de location.

 

Revenu imposable négatif

 

Au bout du compte, avec toutes les déductions (en espèces ou autres) que le gouvernement américain permet, au cours des premières années, les investisseurs qui financent leurs achats de biens immobiliers avec des prêts hypothécaires auront des revenus imposables négatifs (ou pertes fiscales). Cela ne doit pas être confondu aux pertes de liquidité, étant donné qu’avec un acompte de 40%, les propriétaires peuvent renoncer même pour des raisons de liquidité (par exemple, s’il n’y a pas de revenus en espèces ou de pertes). Ces pertes peuvent être reportées sur les années suivantes lorsque la propriété génère des revenus aux fins fiscales. Les revenus sont ainsi compensés et les taxes correspondantes éliminées. Cependant, avec le temps, les revenus en espèces augmentent avec la valeur de la propriété.