GUIDE DE L’ACHETEUR ÉTRANGER
Les ressortissants étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers aux États-Unis. En fait, il y a même très peu de différences entre un étranger et un américain en ce qui concerne l’achat de biens immobiliers. Il est très important que l’acheteur étranger comprenne le Processus d’achat et possède des informations de base sur le fonctionnement général de l’immobilier américain, étant donné qu’il peut y avoir des différences considérables avec ce qui se passe dans dans son pays.

Fonctionnement du secteur immobilier américain

Transparence – Aux États-Unis, l’immobilier est très transparent. Les nouvelles annonces de vente doivent être postées au Service inter-agences dans les 24 heures, afin que les annonces actives soient disponibles pour tous les agents. Ceci est très différent de ce qui se passe dans de nombreux autres pays, où les acheteurs doivent notamment passer d’un agent à l’autre pour trouver une propriété. Nous avons accès à toutes les annonces de New York et de Floride et nous pouvons vous aider à promouvoir la vôtre. Commissions Commissions – Les commissions de vente sont toujours payées par le vendeur (et réparties également entre le courtier de l’acheteur et celui du vendeur). Ainsi, les acheteurs ne paient rien lorsqu’un agent travaille à leur compte. Il est toujours conseillé aux acheteurs de travailler avec un Agent acheteur exclusif, car celui-ci veille sur leurs intérêts tout au long du processus.

Problèmes rencontrés par les acheteurs étrangers :

Il est généralement interdit aux acheteurs étrangers d’acheter des Coopératives

En général, les Coopératives n’autorisent pas la propriété étrangère. Les Coopératives exigent généralement que les revenus de l’acheteur proviennent des États-Unis et que ses biens soient domiciliés aux États-Unis (au moins la majorité). Les Coopératives imposent cette condition parce que ce sont des corporations ultra-conservatrices et si, pour une raison quelconque, elles devaient poursuivre un propriétaire en justice, il leur serait très difficile d’obtenir gain de cause. Même si la corporation venait à gagner son procès contre un propriétaire étranger, ce verdict serait probablement inapplicable si les biens du propriétaire se trouvent à l’autre bout du monde. De la même manière, les acheteurs étrangers font face à des restrictions lorsqu’ils essayent d’acheter des Condos (Condominiums), des Condops (Coopératives qui fonctionnent avec des règles de Condos), ou des Maisons en rangée. Cependant, il est plus facile pour les étrangers d’acheter des Condos, des Condops ou des Maisons en rangée que d’acheter des Coopératives, étant donné que ces dernières sont très restrictives sur l’utilisation des propriétés. Consultez la page Déterminer le type de propriété à acheter pour avoir de plus amples informations sur les différences qu’il y a entre ces types de propriétés.

Les acheteurs étrangers peuvent facilement avoir accès au financement

Pendant la crise financière, les sources de financement pour les étrangers ont tari. Toutefois, au cours des deux dernières années, les banques ont assoupli leurs restrictions sur l’octroi de prêts aux étrangers. La plupart des acheteurs étrangers qualifiés peuvent recevoir un financement pour l’achat d’une propriété avec un acompte de 40%. Voici les modalités du Programme acheteur étranger d’HSBC au T2 2014:

    • Un dépôt de 100 000 $ auprès de la banque (si vous retirez l’argent après la clôture, le taux d’intérêt augmente de 0,375%).
    • acompte de 40%.
    • Une limite de prêt de 3.000.000 $, ce qui correspond à une propriété d’une valeur de 4,3 millions de dollars.
    • Des réserves de 12 mois (paiements d’hypothèques, entretien et taxes) doivent être incluses dans le dépôt (en plus des 100 000 $ sus-mentionnés).
    • HSBC offre des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 et 15 ans .

En fonction de votre estimation de la période de détention, il se peut que vous penchiez pour un prêt hypothécaire à taux révisable qui corresponde à la période de détention et dont les taux sont légèrement inférieurs. Lorsque les banques acceptent d’accorder un prêt à un acheteur étranger, elles exigent l’établissement d’une relation à long terme avec celui-ci; relation qui doit aller bien au-delà de l’hypothèque. C’est pourquoi l’une de leurs conditions c’est que l’acheteur fasse un dépôt de 100 000 $ auprès de la banque. Ce n’est là qu’un exemple de Programmes de prêts hypothécaires aux étrangers. Nous possédons un large réseau de courtiers en hypothèques qui pourront proposer des solutions adaptées aux besoins de chaque acheteur étranger. Certains de nos courtiers en hypothèques travaillent avec de petites banques qui offrent des conditions très compétitives et qui sont plus flexibles que les grandes institutions. Si vous souhaitez avoir davantage d’informations sur le sujet, n’hésitez pas à nous le faire savoir.

Les acheteurs étrangers ne sont pas obligés d’être aux États-Unis pour clôturer la transaction

À la clôture de la transaction, moment où la propriété est transférée au nouveau propriétaire, le nouveau propriétaire n’est pas obligé d’être présent aux États-Unis. Il peut se contenter de délivrer une «procuration» à son représentant et ce dernier aura le droit de conclure l’affaire en son nom. C’est une manière de faire très courante et pratique pour les acheteurs qui ne veulent pas revenir aux États-Unis pour la clôture.

Les acheteurs étrangers doivent consulter les experts fiscaux de leurs pays

La responsabilité fiscale globale d’un acheteur étranger peut être différente de celle d’un résident américain. Tout est fonction des éventuels accords fiscaux qu’il peut y avoir entre les États-Unis et le pays d’origine de l’acheteur. Par conséquent, il est préférable que les acheteurs étrangers consultent un conseiller fiscal local qui connaisse ces éventuels accords. Par exemple, le taux de gains en capital pour les résidents américains est de 15% (lorsque la propriété a été détenue pendant plus d’un an). Toutefois, il se peut que les ressortissants étrangers soient contraints de payer des taux plus élevés. Tout sera fonction de la relation fiscale qu’il y a entre leurs pays d’origine et les États-Unis. La personne la mieux indiquée pour répondre à vos questions sur le sujet c’est un avocat fiscaliste local qui maîtrise les éventuels accords fiscaux qu’il peut y avoir entre votre pays d’origine et les États-Unis.

REPORT DE L’IMPÔT SUR LES GAINS EN CAPITAL PAR L’ACHAT D’UN AUTRE IMMEUBLE

Le gouvernement américain permet aux vendeurs étrangers d’utiliser l’Article 1031 du Code de l’IRS pour reporter le paiement des impôts sur les gains en capital. Les règles sont très complexes et il faut veiller à ne pas s’en éloigner, sinon, la transaction ne répondra pas aux critères du report. Pour en apprendre davantage sur le sujet, cliquer ici.

PAIEMENT DE L’IMPÔT AMÉRICAIN SUR LE REVENU SUR LES BÉNÉFICES DE LOCATION NETS

Le gouvernement américain exige que les étrangersoptent pour le paiement des impôts sur le revenu sur les éventuels revenus nets (revenus de location moins les dépenses) issus de la propriété louée. Si ce choix n’est pas fait en temps opportun (si par exemple la déclaration d’impôt sur le revenu n’est pas effectuée), une taxe de 30% du revenu locatif brut sera évaluée. Sous ce scénario, l’investisseur ne sera pas en mesure de déduire de quelconques frais que ce soit, qu’il s’agisse des dépréciations, des intérêts, des impôts fonciers, des charges communes, etc. Même si l’investisseur étranger subit des pertes fiscales au cours des premières années de son investissement, et que ce dernier, par conséquent, n’est redevable d’aucun impôt au gouvernement, il doit tout de même faire sa déclaration d’impôt sur le revenu à temps, afin de pouvoir bénéficier de cette option.

Pas d’impôt sur le revenu au cours des 10 à 15 premières années pour le financement d’achats immobiliers

Les acheteurs étrangers qui financent leurs achats avec un acompte de 40 à 50% ne devront probablement pas payer d’impôts sur le revenu sur leurs bénéfices locatifs nets au cours des 10 à 15 premières années. En effet, le gouvernement américain est très généreux sur dépenses autorisées à être déduites du revenu locatif. Étant donné que les intérêts hypothécaires, les charges communes, les impôts fonciers, la dépréciation de l’actif sur 27,5 années, l’assurance et l’amortissement des frais de clôture sont tous des déductions du revenu, au cours des premières années, la propriété générera des revenus imposables négatifs. Dans les années à venir, lorsque l’appartement générera des revenus imposables, ces revenus pourront être compensés par les revenus imposables négatifs de l’année précédente (processus encore connu sous le nom de report de pertes fiscales). Cela permet d’être exempté d’impôts sur le revenu pendant plusieurs années. Consultez la section Éléments du coût d’un investissement immobilier pour avoir de plus amples informations sur ce sujet.

Loi relative aux impôts sur les investissements étrangers dans l’immobilier (FIRPTA en anglais)

Lorsqu’un non-résident vend une propriété américaine, l’Internal Revenue Service met tout en œuvre pour que celui-ci paye l’impôt sur les gains en capital. Ainsi, l’IRS retiendra 10% du prix d’achat brut de la propriété. Lorsqu’une déclaration de revenus américaine présentant les gains en capital est faite, si un quelconque remboursement doit être effectué, l’argent sera restitué au déposant.

Les acheteurs étrangers doivent prendre des dispositions pour éviter de payer l’impôt successoral américain

Lorsqu’un acheteur étranger meurt, ses biens sont imposés par le gouvernement américain à près de 46%. Cela peut-être évité si l’acheteur étranger fait une petite planification initiale. La planification consiste à créer une Société à responsabilité limitée (SARL) et une Société étrangère. Ainsi, la propriété sera au nom de la SARL, celle-ci à son tour sera au nom de la Société étrangère, et l’acheteur sera actionnaire de la Société étrangère. Sous ce scénario, le gouvernement américain ne recevra rien au moment du décès de l’acheteur étranger, étant donné que la propriété appartient à une Société étrangère. Cette solution permet aux acheteurs étrangers de réaliser des économies d’impôts considérables et sa mise en œuvre ne coûte pas cher. Cette technique facilite également le transfert de la propriété d’une partie à l’autre. Ainsi, au lieu de vendre la propriété, et de déclencher par là un événement imposable, il suffira juste de vendre des actions de la société. Il est conseillé à tous les propriétaires d’immeubles d’investissement (qu’ils soient étrangers ou américains) de créer au moins une SARL et d’enregistrer la propriété en son nom. En effet, l’utilisation de cette structure limite la responsabilité du propriétaire à la valeur de la SARL, qui, stratégiquement, ne possédera que cette propriété; par conséquent, la responsabilité du propriétaire sera limitée à la valeur nette de la propriété. En allant un peu plus loin, l’enregistrement de la SARL au nom d’une Société étrangère permet à l’acheteur étranger d’être protégé contre l’impôt successoral. Si l’acheteur étranger ne veut pas créer une SARL et une Société étrangère (peut-être parce que la valeur de l’investissement n’est pas très importante), la solution alternative consiste à contracter une assurance-vie d’un montant équivalent à la valeur de la propriété. Par exemple, un homme de 38 ans en bonne santé pourra payer 1300 $ par an pour une assurance vie temporaire de 10 ans offrant une prestation de décès de 1 000 000 $. Ainsi, même si l’acheteur étranger ne réussit pas à éviter l’impôt successoral, ses héritiers recevront le même montant au moment de son décès.

QUESTIONSFRÉQUENTES DES ACHETEURS ÉTRANGERS CONCERNANT L’IMMOBILIER AMÉRICAIN

Notre équipe d’agents immobiliers, d’avocats et d’experts comptables maîtrise parfaitement chacun des problèmes auxquels font face les acheteurs étrangers. Notre rôle c’est de former nos acheteurs étrangers sur l’ensemble des effets qui découlent d’un achat immobilier.