DÉTERMINER LE TYPE DE PROPRIÉTÉ À ACHETER

Avant de se lancer dans la recherche de propriétés, l’acheteur doit connaitre les différents types de propriétés disponibles. À Manhattan, il existe quatre types de propriétés : Les Coopératives, les Condominiums(Condos), les Maisons en rangées (ou Brownstones) et les Condops. À Miami, il y en a deux types : Les Condos et les Maisons individuelles L’immobilier résidentiel de Manhattan se compose environ de 25% de Condos, de 70% de Coopératives et de 5% de Condops et de Maisons en rangées.

Condos

Un Condominium est un bien immobilier; c’est comme posséder une maison. Le propriétaire d’un Condo possède le titre foncier de l’appartement et un pourcentage des aires communes de l’immeuble. Posséder un Condominium offre beaucoup plus de liberté que posséder une Coopérative. En effet, les Condos sont beaucoup moins restrictifs que les Coopératives. De manière générale, les Condos permettent la sous-location, avec peu de restrictions, ainsi que la propriété étrangère. Les investisseurs et les acheteurs étrangers devraient, par conséquent, concentrer leurs recherches de propriétés sur les Condos. Les propriétaires s’acquittent des impôts fonciers auprès de la ville et des charges communes auprès du Conseil d’administration du Condo, structure qui supervise le fonctionnement du Condo. Un financement traditionnel peut être obtenu pour des achats de Condos, avec, dans la plupart des cas, un acompte de seulement 20% pour les résidents américains et de 40% pour les ressortissants étrangers. Peu de restrictions, faibles sommes exigés pour les acomptes et accès facile au financement : tels sont les avantages qui augmentent la qualité marchande des Condos. En raison de la faiblesse de l’offre (les Condos ne représentent que 25% de l’inventaire), de la forte demande, et de leur excellente qualité marchande, les Condos coûtent généralement plus chers que les Coopératives.

Coopératives

Les Coopératives sont des bâtiments qui appartiennent à des corporations. Ces dernières vendent des parts d’actions de la corporation à des actionnaires en échange de baux exclusifs à long terme . Le bail de propriété permet à un actionnaire d’utiliser un appartement déterminé du bâtiment coopératif. Plus l’appartement est grand, plus le nombre de parts de l’actionnaire est important et plus les frais d’entretien que ce dernier devra assumer sont élevés. Les frais d’entretien sont versés auprès de la corporation et incluent toutes les dépenses liés au bâtiment, notamment : les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires, dans le cas où la corporation a souscrit une hypothèque sur l’édifice. Les édifices Condos ne sont pas autorisés à souscrire des hypothèques, par conséquent, les charges communes du Condo n’incluent pas les intérêts hypothécaires. De manière générale, les Coopératives peuvent instaurer toutes les règles qu’elles veulent et leurs actionnaires sont tenus de les respecter. La plupart des Coopératives exigent que les actionnaires utilisent leurs appartements comme résidences principales. La plupart des Coopératives ont aussi des règles strictes qui limitent ou interdisent la sous-location, par conséquent, les investisseurs ne doivent pas les considérer comme un investissement rentable. Une règle commune à toutes les Coopératives c’est l’interdiction de la propriété étrangère. De manière générale, les Coopératives n’acceptent pas les acheteurs étrangers. En effet, il leur est très difficile d’intenter avec succès un procès contre un individu dont la majorité des biens et des sources de revenus se trouve en dehors des États-Unis. En plus, même si la Coopérative réussit à gagner un procès contre un propriétaire étranger, le verdict sera inapplicable si les biens du propriétaire se trouvent dans un pays situé à des milliers de kilomètres. Le financement d’une Coopérative nécessite l’utilisation d’un prêt personnel plutôt que d’un prêt hypothécaire. La corporation impose le montant qui peut être financé, généralement entre 50% et 75% de la valeur de la propriété. Comme avec une hypothèque, les intérêts du prêt personnel sont déductibles pour des raisons fiscales. L’une des caractéristiques communes des Coopératives ce sont les frais de transfert. Ceux-ci varient généralement entre 2 et 3% du prix de vente de l’appartement et sont versés par le vendeur auprès de la Coopérative au moment de la vente de l’appartement. Les propriétaires potentiels (et les locataires, s’ils sont autorisés) sont interrogés par le Conseil d’administration de la Coopérative et ils doivent soumettre des demandes formelles pour être approuvés par le Conseil. Ce processus peut prendre non pas des semaines, mais des mois. Les Condos exigent également des demandes, mais les acheteurs et les locataires ne sont pas interrogés.

Condops

Dans le secteur de l’immobilier, les Condops sont essentiellement considérés comme des Coopératives qui fonctionnent avec des règles de Condos. Dans la plupart des cas, ils acceptent la sous-location et les acheteurs étrangers. Cependant, d’un point de vue technique, le Condop se définit comme une Coopérative résidentielle qui a vendu son rez-de-chaussée comme Condominium, mais le terme est utilisé dans la pratique pour désigner les Coopératives qui possèdent des règles de Condos. Vous vous rendrez parfois compte que des bâtiments construits sur des baux fonciers sont des Condops plutôt que des Condos. Les bâtiments qui ont des baux fonciers exigent que les propriétaires s’acquittent du loyer du terrain sur une longue période de temps, généralement 99 ans. Dans la pratique, ces baux sont généralement renouvelés avant que le bail foncier n’expire.

Maisons en rangées (et Maisons individuelles)

Acheter une Maison en rangées ou Brownstone, comme certains préfèrent l’appeler, c’est comme acheter une maison individuelle. Le propriétaire reçoit une propriété en “fief simple” et il est le seul responsable du paiement des taxes foncières et des frais d’entretien. Pour en apprendre davantage sur le processus d’achat d’une Maison en rangées, consultez la page Maisons en rangées et Brownstones de la ville de New York. L’ÉTAPE QUI SUIT C’EST LA RECHERCHE DE PROPRIÉTÉ.