IMMOBILIER ET TAXES AFFÉRENTES

Dans ce monde, il n’y a rien de certain excepté la mort et les impôts.

Bien que ce vieil adage soit vrai, il existe tout de même des techniques qui permettent d’éviter, de réduire ou de retarder le paiement des impôts, même pour une courte période de temps. Nous présentons ci-dessous les taxes foncières en vigueur à Manhattan et Miami et expliquons diverses techniques permettant de réduire ou de retarder leur paiement.

Taxes foncières

Les taxes foncières sont calculées sur la valeur imposable attribuée par les autorités locales. En règle générale, le taux d’imposition foncière mensuel est d’environ 0.1% à Manhattan et 0.2% à Miami. Le taux de Miami est plus élevé que celui de New York parce que la ville ne possède pas d’impôt sur le revenu.

Abattements de l’impôt foncier à Manhattan

421(a) Tax Abatement (Abattement fiscal 421(a))– S’il y a une chose que les investisseurs et les résidents de New York adorent, c’est bien le 421(a) tax abatement. Celui-ci est destiné aux propriétaires d’appartements de certains immeubles construits entre 2005 et 2008. Le 421(a) tax abatement offre une réduction d’impôts significative aux investisseurs de nouveaux développements construits entre 2005 et 2008. Voici comment ça fonctionne : Tous les deux ans, les taxes foncières augmentent de 20 % par rapport au taux normal d’imposition jusqu’à la 11e année, lorsqu’elles atteignent le taux normal. Prenons, par exemple, un appartement d’une chambre qui coûte 900 000 $ et dont le taux normal d’imposition s’élève à environ 900 $ le mois.

  • Au cours des deux premières années de l’abattement, la taxe foncière se situera à un niveau nominal d’environ 60 $ le mois.
  • Après la deuxième année, la taxe montera à 180 $ (20% des 900 $).
  • Après la quatrième année, elle sera de 360 $ (40% des 900 $).
  • Après la sixième année, elle se situera à 480 $ (60% des 900 $) et ainsi de suite, jusqu’à la 11e année, lorsque le taux d’imposition atteindra 900 $ (ou le taux normal d’imposition en vigueur à ce moment).

Dans cet exemple, les économies d’impôts fonciers s’élèveront à environ 63 000 $ sur la période de 10 ans. L’abattement suit la propriété. Ainsi, si vous achetez un appartement dans un immeuble où l’abattement fiscal en est à sa première année et que vous le vendez au cours de la sixième, le nouveau propriétaire bénéficiera des quatre ans de réduction d’impôts restants. 421(g) Tax Abatement– Cet abattement est très rare et ne s’applique qu’à certains nouveaux bâtiments situés en contrebas de Murray St, dans le Quartier financier. Le 421(g) Tax Abatement permet d’être exempté de taxes foncières au cours des 10 premières années et de bénéficier de réductions fiscales au cours des quatre années restantes.

    • 11e année, la taxe s’élève à 20% de la taxe normale.

Pas d’impôt sur le revenu au cours des 10 à 15 premi

  • 12e année, la taxe s’élève à 40% de la taxe normale.
  • 13e année, la taxe s’élève à 60% de la taxe normale.
  • 14e année, la taxe s’élève à 80% de la taxe normale.
  • 15e année, la taxe s’élève à 100% de la taxe normale.

Abattements de l’impôt foncier à Miami

Grâce au Homestead Exemption Act, les résidents de bonne foi de la Floride peuvent bénéficier d’une exemption de 25 000 $ sur leurs résidences principales. Ils continuent certes de payer l’impôt foncier, mais la valeur imposable est réduite de 25 000 $ avant le calcul de la taxe. Plus important encore, le Homestead Exemption limite l’augmentation des taxes foncières, et c’est là la véritable valeur de cette exemption.

Impôts sur les gains en capital

Le gain en capital c’est la différence qu’il y a entre le prix de vente et la base de la propriété. Le gouvernement américain prélève une taxe de 15% sur ce gain pour les résidents américains dès que la propriété est possédée depuis plus d’un an. Pour les ressortissants étrangers, la taxe peut varier de 15 à 30%, en fonction des éventuels accords fiscaux qu’il peut y avoir entre les États-Unis et leurs pays d’origine.

Exclusion de 250.000 $ sur la vente de sa résidence principale

Les résidents américains peuvent exclure jusqu’à 250 000 $ de profits sur la vente de leurs résidences principales (ou 500 000 $ pour les couples mariés), à condition que la propriété leur ait appartenu et qu’ils aient vécu à l’intérieur pendant au moins deux des cinq dernières années. Si vous avez vécu dans la maison pendant moins de deux ans, vous devriez pouvoir exclure au moins une partie des gains. Des exceptions sont autorisées lorsque vous vendez votre maison parce que votre lieu de travail a changé, en raison de problèmes de santé ou à la suite d’autres circonstances imprévues (tel que défini par l’IRS).

Article 1031 – Report d’impôt sur les gains en capital des immeubles de placement

L’échange 1031 est encore connu sous le nom d’échange à imposition différée. Conformément à l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, un investisseur peut reporter l’impôt sur les gains en capital en échangeant son immeuble de placement contre un autre, à condition que les deux propriétés correspondent à la définition de propriétés “like-kind” (de même nature) du code. Pour bénéficier de cette option, l’investisseur doit vendre sa propriété et identifier, acheter et conclure la transaction d’une autre propriété, en un nombre spécifique de jours. Les règles sont très strictes et doivent être suivies à la lettre. Consultez la page Échange 1031 – Report d’impôt sur les gains en capitalpour de plus amples informations sur ce sujet.

PAS D’IMPÔT SUR LE REVENU AU COURS DES 10 À 15 PREMIÈRES ANNÉES AVEC LE FINANCEMENT

Les acheteurs étrangers qui financent leurs achats avec un acompte de 40 à 50% ne devront probablement pas payer d’impôts sur le revenu sur leurs bénéfices locatifs nets au cours des 10 à 15 premières années. En effet, le gouvernement américain est très généreux sur les dépenses autorisées à être déduites du revenu locatif. Étant donné que les intérêts hypothécaires, les charges communes, les impôts fonciers, l’amortissement de l’actif sur 27,5 années, l’assurance et l’amortissement des frais de clôture sont tous des déductions du revenu, au cours des premières années, la propriété générera des revenus imposables négatifs. Au cours des années suivantes, lorsque l’appartement générera des revenus imposables, ces revenus pourront être compensés par les revenus imposables négatifs de l’année précédente (processus encore connu sous le nom de report de pertes fiscales). Cela permet d’être exempté d’impôts sur le revenu pendant plusieurs années. Consultez la section Éléments du coût d’un investissement immobilierpour avoir de plus amples informations sur ce sujet. Les acheteurs étrangers doivent faire des choix opportuns afin de compenser les revenus de location avec les dépenses, sinon, ils devront payer un taux fixe de 30% sur leurs recettes totales. Ainsi, même si au cours des premières années l’investissement enregistre des pertes fiscales et que l’acheteur étranger n’est redevable d’aucun impôt sur le revenu de location de la propriété, il doit tout de même faire ses déclarations de revenus à temps, afin que le choix soit possible.

LOI RELATIVE AUX IMPÔTS SUR LES INVESTISSEMENTS ÉTRANGERS DANS L’IMMOBILIER (FIRPTA)

Lorsqu’un non-résident vend une propriété américaine, l’Internal Revenue Service met tout en œuvre pour que celui-ci paye l’impôt sur les gains en capital. Ainsi, l’IRS retiendra 10% du prix d’achat brut de la propriété. Lorsqu’une déclaration de revenus américaine présentant les gains en capital est faite, si un quelconque remboursement doit être effectué, l’argent sera restitué au déposant. Cela peut être évité si l’acheter étranger effectue un Échange 1031.

LES ACHETEURS ÉTRANGERS PEUVENT ÉVITER LE PAIEMENT DE L’IMPÔT SUCCESSORAL AMÉRICAIN

Lorsqu’un acheteur étranger meurt, ses biens sont imposés par le gouvernement américain à près de 45%. Cela peut-être évité si l’acheteur étranger fait une petite planification initiale. La planification consiste à créer une Société à responsabilité limitée (SARL) et une Société étrangère. Ainsi, la propriété sera au nom de la SARL, celle-ci à son tour sera au nom de la Société étrangère et l’acheteur sera actionnaire de la Société étrangère. Sous ce scénario, le gouvernement américain ne recevra rien au moment du décès de l’acheteur étranger, étant donné que la propriété appartient à une Société étrangère. Cette solution permet aux acheteurs étrangers de réaliser des économies d’impôts considérables et sa mise en œuvre ne coûte pas cher. Cependant, il est important de savoir que le taux d’impôt sur les gains en capital s’élève à 35% pour une entreprise et à 15% pour un individu. Toutefois, les actionnaires peuvent vendre leurs parts de l’entreprise au nom de laquelle est enregistrée la propriété sans déclencher un gain en capital (ou une opération imposable aux États-Unis). Ainsi, le fait d’enregistrer la propriété au nom d’une société étrangère offre de nombreux autres avantages. Dans tous les cas, il est conseillé aux propriétaires d’immeubles de placement situés aux États-unis de créer au moins une SARL et d’enregistrer le bien immobilier en son nom. Ainsi, la responsabilité de l’acheteur sera limitée à la valeur du bien (étant donné qu’aucune autre propriété ne sera enregistrée au nom de la SARL). En allant un peu plus loin, l’enregistrement de la SARL au nom d’une Société étrangère permet à l’acheteur étranger d’être protégé contre l’impôt successoral. Si l’acheteur étranger ne veut pas créer une SARL et une Société étrangère (peut-être parce que la valeur de l’investissement n’est pas très importante), la solution alternative consiste à contracter une assurance-vie d’un montant équivalent à la valeur de la propriété. Un homme ou une femme âgé(e) de 40 ans et en bonne santé pourra payer 350 $ par an pour une police d’assurance-vie de 20 ans offrant une prestation de décès de 500 000 dollars. La même assurance coûtera probablement 1000 $ par an pour un homme ou une femme de 50 ans en bonne santé. Ainsi, même si l’acheteur étranger ne réussit pas à éviter l’impôt successoral, ses héritiers recevront le même montant au moment de son décès.