Échange 1031 – Report de l’impôt sur les gains en capital

 

L’échange 1031 est un échange à imposition différée que l’IRS autorise sur les immeubles de placement. Le terme «échange» renvoie non pas à un échange de propriétés entre deux individus, mais au fait de vendre une propriété et d’en acheter une autre. Ce genre d’opération est régi par l’Article 1031 de l’Internal Revenue Code, d’où l’expression Échange 1031.

Il y a gain en capital lorsque le prix de vente d’un bien est supérieur à son prix d’achat original. Les gains en capital sont soumis à une taxe de 15% pour les particuliers et de 35% pour les sociétés. L’échange 1031 reporte le paiement de l’impôt sur les gains en capital à une date ultérieure à celle à laquelle celui-ci devait normalement être effectué.

 

Avantages de l’échange 1031

Le principal avantage d’un échange à imposition différée c’est que le contribuable peut vendre sa propriété sans subir une imposition immédiate. Cela permet aux contribuables de conserver la capacité de rendement des dollars d’impôts différés tout en échangeant leurs biens.

Par exemple, plutôt que de vendre un immeuble de placement, de payer l’impôt sur les gains en capital et d’utiliser ensuite les revenus nets pour acheter une autre propriété, les règles de l’échange 1031 permettent aux investisseurs d’être exemptés d’impôt sur les gains en capital et d’utiliser la totalité des revenus issus de la vente pour investir dans une nouvelle propriété. Ce faisant, ils reportent le paiement de l’impôt sur les gains en capital jusqu’à ce que la nouvelle propriété soit vendue.

L’autre avantage c’est que les héritiers de l’investisseur bénéficient d’une augmentation de la valeur de la propriété héritée. Ainsi, même si l’investisseur reçoit une base réduite dans la propriété (par exemple, la base de l’ancienne propriété), en cas de décès, ses héritiers recevront la propriété à la valeur marchande juste au moment du transfert. Si les héritiers décident de vendre la propriété, ils paieront un impôt sur la différence existante entre le nouveau prix de vente et la juste valeur marchande du bien immobilier au moment de l’héritage.

 

Propriétés de même nature

Les règles de l’échange 1031 exigent que les deux propriétés soient de même nature. Les règles considèrent l’échange d’un immeuble de placement résidentiel contre un immeuble de placement commercial, et vice-versa, comme un échange de même nature. Toutefois, la propriété doit être aux États-unis, étant donné qu’un échange de biens immobiliers américains contre des propriétés étrangères n’est pas considéré comme étant un échange de même nature.

 

Inconvénients de l’échange 1031

Les contribuables doivent également savoir que les échanges à imposition différée présentent des inconvénients. En voici quelques-uns :

  1. La base du bien de remplacement (à l’instar de la valeur fiscale) sera plus faible, étant donné que la base inférieure de l’ancienne propriété sera transférée à la nouvelle. Pour cette raison, le contribuable aura des déductions d’amortissement plus faibles sur la nouvelle propriété que s’il avait acheté la propriété sans échange 1031.
  2. Il y aura augmentation des coûts transactionnels nécessaires pour réaliser un échange à imposition différée, étant donné que le propriétaire devra payer des frais professionnels supplémentaires.
  3. Il se peut que le contribuable ne puisse utiliser les revenus nets issus de la vente de la propriété que pour réinvestir dans l’immobilier. Sinon, il y aura des conséquences fiscales sur le montant des revenus non utilisés comme réinvestissement.

 

Intermédiaire qualifié

L’échange 1031 exige qu’un intermédiaire qualifié, tel que défini par l’article 1031 de l’Internal Revenue Code, gère l’ensemble du processus.

Tous les revenus issus de la vente, y compris les revenus sous forme autre que les espèces (à l’instar d’un bateau que vous pourriez recevoir en échange, en plus de la propriété), doivent être reversés à l’intermédiaire qualifié pour l’achat de la nouvelle propriété. Si le vendeur accepte quoi que ce soit, de manière directe ou indirecte, et peu importe la valeur, cela pourra entrainer une disqualification de la transaction et conduire à la reconnaissance de la totalité du gain (et dans le cas d’un acheteur étranger, conduire à une retenue du FIRPTA).

 

Des règles très spécifiques régissent les périodes d’identification et d’échange

  1. La nouvelle propriété doit être située aux États-Unis.
  2. À partir de la date de clôture de l’ancienne propriété, le vendeur dispose de 45 jours civils pour présenter à l’intermédiaire qualifié la liste des propriétés qu’il souhaite acheter (cette liste est appelée “Liste des 45 jours” et doit comporter plus d’une propriété, au cas où la première transaction est infructueuse).
  3. À partir de la date de clôture de l’ancienne propriété, le vendeur dispose de 180 jours civils pour acheter une ou plusieurs des propriétés qui figurent sur la Liste des 45 jours;
  4. Le vendeur de l’ancienne propriété doit établir le titre de la nouvelle propriété avec le même nom légal utilisé pour l’enregistrement de l’ancienne propriété.
  5. Le vendeur doit acheter une propriété de valeur égale ou supérieure au prix de vente de l’ancienne propriété.
  6. L’argent issue de la vente de l’ancienne propriété, après avoir payé les frais de clôture et le passif, doit être versé à l’intermédiaire qualifié et doit être utilisé pour l’achat de la nouvelle propriété.

Le délai de 45 jours doit être strictement respecté, étant donné qu’il n’est pas extensible, même si le 45e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié américain. La période d’échange se termine exactement 180 jours après la date à laquelle la personne a transféré la propriété cédée ou alors à la date à laquelle est due sa déclaration d’impôt pour l’année fiscale au cours de laquelle le transfert de la propriété cédée a eu lieu. Dans tous les cas, c’est la date la plus proche qui sera choisie. Une fois encore, le délai de 180 jours doit être strictement respecté, étant donné qu’il n’est pas extensible, même si le 180e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié américain.

 

Les vendeurs étrangers peuvent aussi bénéficier d’un traitement 1031 de leurs actifs

Le gouvernement américain permet également aux vendeurs étrangers de bénéficier des dispositions de l’échange 1031. En plus des règles normales mentionnées ci-dessus, le FIRPTA impose une condition supplémentaire pour éviter la retenue de 10%. La condition supplémentaire c’est que la personne chargée de transférer l’ancienne propriété du vendeur étranger à l’acheteur/ cessionnaire (il peut s’agir d’une société de titres ou d’un dépositaire légal) doit demander au vendeur étranger de lui donner soit :

  1. un certificat de retenue délivré par l’IRS approuvant l’échange et permettant au cessionnaire d’éviter la retenue d’une quelconque taxe, ou;
  2. un avis du vendeur étranger attestant que le vendeur a sollicité un certificat de retenue.

Tout d’abord, les propriétaires étrangers doivent prendre des dispositions pour obtenir un ITIN bien avant un quelconque transfert de propriété et doivent solliciter un certificat de retenue dès que le transfert de propriété a été approuvé. De deux, il est essentiel que les vendeurs étrangers qui souhaitent réaliser un échange 1031 prennent attache avec des intermédiaires bien informés, professionnels et qualifiés dès le début du processus de vente. Ils doivent aussi demander des conseils fiscaux ou financiers à des personnes expérimentées, capables de les assister au cours du processus de clôture ou de paiement des taxes américaines. Si vous souhaiteriez que nous vous recommandions des intermédiaires qualifiés, n’hésitez pas à nous le faire savoir.

Pour de plus amples informations sur les problèmes auxquels font face les ressortissants étrangers, veuillez consulter la page Guide de l’acheteur étranger.