Questions fiscales et juridiques concernant l’immobilier aux États-Unis pour les acheteurs étrangers

 

Réponses aux questions fréquentes des acheteurs et vendeurs étrangers d’immobilier à New-York

 

par Pierre Debbas, Spécialiste en droit chez Romer Debbas LLP

 

  1. Un étranger peut-il acheter une propriété aux États-Unis ?

Un étranger peut acheter une propriété aux États-Unis. Il est généralement plus facile d’acheter un condominium plutôt qu’une coopérative. Les coopératives exigent que tous les acheteurs passent un entretien et ont légalement la possibilité de rejeter un acheteur sans avoir à se justifier. Les conseils de coopératives demandent également à l’acheteur des informations financières et personnelles complètes et ne louent pas à des résidents non propriétaires. En règle générale, les condominiums ont un processus de vente plus simple où le conseil du condominium dispose d’un droit de rétraction sur son premier refus à un acheteur. Par ailleurs, les condominiums acceptent les acheteurs sous statut de SARL nationale, de fiducie ou d’entreprise étrangère. Ces trois solutions permettent une protection au niveau de la responsabilité et des avantages fiscaux pour l’acheteur étranger.

 

  1. Lors de l’achat d’une propriété à New York City, quels sont les impôts que doit payer un acheteur étranger ?

Un étranger non résident n’a pas d’impôt spécifique à payer par rapport à son statut de résidence. Tous les acheteurs potentiels doivent payer les taxes suivantes lors de l’achat d’une propriété à New York City :

    1. Taxe foncière (Mansion tax) représentant 1 % du prix d’achat, si celui-ci dépasse 1 million de dollars. Si le prix d’achat de la propriété dépasse un million de dollars, la taxe foncière est due.
    2. Pour certains achats de nouvelles constructions, les développeurs ou les sponsors demandent généralement à l’acheteur de payer des taxes de transfert sur la transaction. À New-York City, les taxes de transfert de propriétés dont la valeur est inférieure à 500 000 $ représentent 1 % du prix d’achat, pour les propriétés dont le prix est égal ou supérieur à 500 000 $, les taxes de transfert sont de 1,425 % pour l’état de New York. Les taxes de transfert de l’état de New York s’élèvent à 0,4 % du prix d’achat quelle que soit la valeur de la propriété. Si la propriété est une nouvelle construction, l’acheteur n’aura pas la charge des taxes de transfert.
    3. Un acheteur obtenant un financement devra payer une taxe d’enregistrement du prêt immobilier. Taxe d’enregistrement du prêt immobilier pour les propriétés de moins de 500 000 $ : 2,05 % dont 0,25 % sont payés par le prêteur. Pour les propriétés dont le prix est égal ou supérieur à 500 000 $ : 2,175 % dont 0,25 % sont payés par le prêteur.

 

  1. Lors de la vente d’une propriété à New York City, quels sont les impôts que doit payer un acheteur étranger ?

Un acheteur étranger doit payer un impôt sur la plus-value et un impôt FIRTPA prélevé à la source. L’impôt fédéral sur les plus-values est actuellement de 15 % de la plus-value nette. La plus-value nette est le montant du bénéfice réalisé sur la vente par rapport au prix d’achat original, moins les coûts de clôture et d’améliorations majeures (rénovations). De la même manière, l’état de New York impose une taxe de 8,82 % sur la plus-value nette aux non-résidents.

Un vendeur étranger devra également payer l’impôt foncier sur l’investissement étranger (FIRPTA). L’impôt prélevé à la source FIRPTA est expliqué ci-dessous.

 

  1. Qu’est-ce que le FIRPTA?

Le FIRPTA est un impôt prélevé à la source que doit payer un vendeur étranger. Le montant de la retenue fiscale FIRPTA revient à environ 10 % du prix de vente brut. Si le vendeur est à jour de tous les autres impôts dus à l’IRS (Trésor Public), par exemple, l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la plus-value immobilière, etc., il bénéficiera alors d’un remboursement de 10 % de l’impôt prélevé sur la vente.

Les fiducies d’entreprises étrangères ou de bénéficiaires étrangers vendant une propriété américaine doivent retenir 35 % du bénéfice réalisé sur la vente.

 

  1. Qu’est-ce que la Death Tax (droits de succession) et les étrangers doivent-ils la payer ?

Les étrangers doivent payer des droits de successions (death taxe new-yorkaise) s’ils possèdent une propriété à New York au moment de leur mort. Tout bien corporel ou personnel situé aux États-Unis et évalué au-delà de 60 000 $ exige le paiement de droits de succession à l’état de New York lorsque le propriétaire décède. Actuellement, le taux d’imposition de l’état de New York s’élève à 16 %.

Les propriétaires étrangers sont également assujettis à un impôt fédéral sur toute propriété possédée aux États-Unis au moment de leur mort. Actuellement, le taux de l’impôt sur les successions peut s’élever jusqu’à 35 %. Les citoyens américains bénéficient d’une exonération individuelle sur cet impôt jusqu’à 5 millions de dollars. Les couples mariés sont exonérés jusqu’à 10 millions de dollars. Cependant, les non citoyens américains ne bénéficient pas de cette exonération sauf si un accord existe avec leur pays. Veuillez consulter, ci-dessous, les explications concernant les accords. Par conséquent, les propriétés dont la valeur dépasse 60 000 $ sont assujetties aux droits de succession. Vous trouverez ci-dessous des pistes pouvant permettre d’éviter les droits de succession fédéraux, parmi lesquelles une fiducie irrévocable et une société de holding étrangère.

 

  1. Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat en nom propre ?

Actuellement, les taux d’imposition à long terme sur la plus-value sont de 15 % pour les individus alors qu’il n’existe pas de traitement des gains en capitaux pour les sociétés de type C (équivalent de la SA française). Le taux fédéral de l’impôt sur les sociétés peut s’élever jusqu’à 35 %. Pour l’acheteur étranger, cela signifie des économies d’impôts sur la plus-value de la vente si elle est faite en nom propre plutôt qu’au nom d’une entreprise standard. Toutefois ces impôts peuvent être évités et le vendeur étranger peut bénéficier du taux d’imposition sur la plus-value de 15 % en créant une SARL. La SARL permet aux personnes physiques d’être imposées au taux d’imposition individuel plutôt que d’être imposées au taux élevé des sociétés, à savoir 35 %. Par conséquent, il n’y a pas d’avantage significatif au niveau du traitement fiscal pour les acheteurs étrangers s’ils possèdent leur propre propriété individuelle.

Même s’il n’y a pas d’avantage significatif au niveau du traitement fiscal entre posséder sa propriété en nom propre ou par le biais d’une SARL, il existe une différence en matière de responsabilité. Posséder sa propriété en nom propre peut exposer l’acheteur étranger à des poursuites judiciaires aux États-Unis, tandis que le statut de la SARL protège les biens de l’acheteur étranger au dehors des biens possédés par la SARL. Une SARL peut également fournir à l’acheteur étranger une protection en termes de confidentialité, les acquéreurs de biens à New York sont tenus d’inscrire leur propriété auprès de la ville et de l’état et ces registres sont accessibles au public sur des bases de données en ligne.

Si une personne étrangère souhaite acheter une propriété en nom propre, elle peut créer une fiducie irrévocable pour gérer la propriété. Une fiducie irrévocable évite la taxe foncière en cas de décès de l’acheteur. De plus, une fiducie offre la même protection en termes de confidentialité qu’une entreprise.

 

  1. Quels sont les avantages et les inconvénients de l’achat au nom d’une entreprise américaine ou d’une SARL ?

Comme expliqué ci-dessus, acheter une propriété par le biais d’une entreprise américaine ou d’une SARL peut offrir une protection supplémentaire en termes de responsabilité et de confidentialité pour l’acheteur étranger. Contrairement à une entreprise, une SARL fournit à l’acheteur étranger la possibilité d’être imposé au taux d’imposition individuel plutôt que selon les taux des sociétés. Toutefois, posséder une propriété par le biais d’une SARL uniquement, ne permet d’éviter toutes les taxes. Pour qu’un acheteur étranger puisse éviter les taxes, il est préférable de créer une SARL à New York en plus d’une société de holding telle qu’une BVI, qui est une entreprise dont le siège se situe dans les Îles Vierges Britanniques. Si la BVI est membre de la SARL New-yorkaise, l’acheteur étranger peut éviter la taxe foncière sur une propriété américaine. Grâce à cette structure, l’IRS voit la propriété achetée comme une immobilisation incorporelle, qui n’est pas soumise à l’impôt foncier.

 

  1. Qu’est-ce qu’un accord fiscal et en quoi cela affecte t-il ma responsabilité fiscale ?

Les États-Unis ont des accords fiscaux avec de nombreux pays étrangers. Grâce à ces accords, les résidents étrangers peuvent être imposés à des taux réduits ou exonérés des impôts américains sur certaines parties de leurs revenus. Ces taux réduits et ces exonérations varient d’un pays à l’autre. Beaucoup de ces accords couvrent également l’impôt successoral fédéral et offrent à certains résidents étrangers une exonération sur les droits de succession fédéraux à hauteur de 5 millions de dollars pour les personnes physiques.

Si aucun accord n’a été négocié entre les États-Unis et le pays de l’acheteur, ou bien si l’accord ne couvre pas l’impôt successoral fédéral, la personne physique est alors assujettie à ce dernier, lors de son décès, pour toute propriété dont la valeur dépasse 60 000 $. L’IRS dispose actuellement des copies des accords fiscaux existant entre les États-Unis et d’autres pays sur son site internet :

http://www.irs.gov/businesses/international/article/0,,id=96739,00.html

 

  1. Serais-je traité différemment en matière de fiscalité si j’achète une propriété ?

Une personne étrangère n’est pas traité différemment au point de vue fiscal, lors de l’achat d’un bien immobilier. Toutefois, comme expliqué ci-dessus, acheter une propriété au nom d’une fiducie ou d’une société de holding étrangère telle qu’une BVI peut éviter à l’acheteur de payer une taxe foncière américaine et fournir plus de protection en termes de responsabilité et de confidentialité. Toutefois, l’achat d’une propriété par le biais d’une fiducie ou d’une société offshore n’évite pas la taxe fédérale sur les plus-values ni l’impôt FIRPTA, prélevé à la source.

 

  1. Comment puis-je obtenir un TIN ?

Un numéro d’identification fiscale (TIN) est exigé par l’IRS afin de produire toutes les déclarations fiscales aux États-Unis. Il en existe quatre types :

Numéro de sécurité social

Pour obtenir un numéro de sécurité social, vous devez fournir la preuve de votre identité, de votre âge, de votre nationalité américaine ou bien d’un statut d’étranger en situation légale, en plus de compléter le formulaire SS-5 auprès de l’administration de la sécurité sociale. Le site internet de l’administration de la sécurité sociale est répertorié ci-dessous :

http://www.ssa.gov

Numéro de siret

Le numéro de siret est utilisé par les personnes morales, les fiducies et les sociétés immobilières. Vous pouvez faire la demande d’un numéro de siret (EIN) sur le site de l’IRS :

http://www.irs.gov

Numéro d’identification fiscale individuel

Le numéro d’identification fiscale individuel (ITIN), est un numéro fiscal destiné à certains résidents ou non-résidents étrangers qui ne peuvent pas obtenir de numéro de sécurité social (SSN). Il peut être obtenu en remplissant un formulaire W-7 auprès de l’IRS.

Numéro d’identification de spécialiste fiscal

Un spécialiste en fiscalité (ex : un comptable) doit faire la demande d’un numéro d’identification de spécialiste fiscal sur le site internet de l’IRS.

 

Pierre Debbas, Spécialiste en droit, est Associée chez Romer Debbas LLP, qui se spécialise dans la planification fiscale et successorale, ainsi que dans l’immobilier pour les clients nationaux et internationaux. Vous pouvez joindre Pierre au +1-212-888-3100 et sur PDebbas@romerdebbas.com.