外國置業者指南
外籍人士亦可於美國置業。其實,外籍人士和美國人在置業上的程序上並無太大差異。 外國置業人士必須瞭解 買樓流程 ,並獲取有關美國物業交易的基本資訊,這些常識可能與置業人士本國的情况有所不同。 美國物業交易情况 透明度 –在美國,物業資訊非常透明。新的銷售樓盤必須在 24 小時內公佈,因此所有代理商均可以看到全部待售物業資訊。這與很多其他國家不同,置業人士可能需要逐間詢問才能找到待售物業。而我們則可以看到紐約和佛羅里達州的所有待售物業資訊,助您完成任何一項的交易。 佣金 – 銷售佣金通常由業主承擔 (然後由置業人士與業主的物業經紀分得),因此置業人士無需支付爲自己服務的代理商。建議置業人士尋找 獨家物業代理 ,此類代理可讓置業人士的利益在交易過程中得到保障。 外國置業人士可能遇到的問題: 外國置業人士通常不能購置合作公寓 合作公寓通常禁止外籍人士購得産權。合作公寓 一般要求置業人士的收入來源與住宅資産 (至少資産的大部分) 均在美國。合作公寓有此要求主要是因爲他們作風極端保守,如果該企業出於任何緣由要起訴産權人,則很難在涉及外籍人士的案件中獲得勝訴。即使裁决判定外籍人士敗訴,但由於其資産遠在他國,裁决亦很難執行。 有見及此,外國置業人士在購置公寓、商住兩用樓 (遵守公寓規定的合作公寓) 及排屋也受限制。但置業人士在購置公寓、商住兩用樓或排屋時,相比起購置合作公寓時較爲寬鬆,後者在使用物業時限制更苛刻。請瀏覽 選購物業類型 ,瞭解更多各類物業之間的差異相關資訊。 外國置業人士亦可融資置業 在金融危機期間,外籍人士融資幾乎是不可能。但在過去兩年多的時間裏,銀行已經放寬了外籍人士融資的限制條件。 多數符合資格的外國置業人士首付 40%,即可獲得貸款。匯豐銀行在 2014 年第二季度針對外國置業人士的條款如下:

  • 銀行存款達 $100,000 (若成交後取款,利率會增加 0.375%)。
  • 40% 的首期按揭。
  • 貸款上限 $3,000,000,即物業總價為 $4,300,000。
  • 要求存入 (除上述 $100,000 以外) 12個月預備款 (按揭款、維護及稅費)。
  • 匯豐銀行提供 30 年與 15 年固定利率物業按揭。

根據貸款年限,您可能希望利率可調的物業按揭既符合貸款年限,利率亦相對較低。 在爲外國置業人士提供貸款時,銀行希望與顧客建立更多長期業務關係。因此銀行對外國置業人士買樓設定的條件之一,是置業人士買樓必須在銀行維持 $100,000 以上的存款。 這僅僅是外籍人士物業按揭的一個例子,我們有眾多物業按揭代理,可以滿足外國置業人士買樓的實際需要。部分物業按揭代理與小型銀行亦有保持業務聯絡,能夠提供更具競爭力的條款,且與大型銀行相比有更高的靈活性。如需進一步瞭解相關資訊,請與我們聯絡。 買賣成交時,外國置業人士無需在美國 交易成交時,物業産權已轉至新的業主,新的業主無需身在美國。新業主可以委任「代表律師」,全權代表其辦理成交事宜。若置業人士買樓不想來美國辦理成交事宜,這是比較常見及便捷的處理辦法。 外國置業人士應咨詢本國的稅務專業人士 根據外國置業人士之本國與美國稅務協議,其總課稅額可能與美國居民不同。因此,最好先咨詢一位當地的稅務顧問,以清楚瞭解相關的稅務協議條款。例如,根據其 本國與美國的稅務協議條款美國居民的資本收益率爲 15% (如果物業産權超過一年),但外籍人士則需要繳納更高的稅率。熟悉本國與美國稅務協議的當地稅務律師可以爲此類問題提供最好的答案。 外籍人士購置其他投資性物業可以推延收益率 美國政府允許外國物業出售人根據 IRS 法案第 1031 條規定推延資本收益率。與此相關的規定非常複雜,但必須遵守,否則交易將無法獲得推延。如要瞭解更多相關資訊, 請按一下這裏外國置業人士必須「選擇」爲物業出租淨收入繳納美國收入稅 美國政府要求外籍人士 「選擇」 繳納出租物業各類  淨收入 的收入稅 (租金收益减去開支)。如未能及時作出選擇 (例如未填寫美國收入稅),將會被徵收相等於總出租收入 30% 的稅金。在這種情况下,投資人將無法减去任何開支,包括貶值、利息、物業稅、一般性費用等。外國投資人在投資起初幾年得承擔稅前虧損,因此,請不要欠稅,並必須及時繳課稅費以作出選擇。 貸款置業前 10-15 年不必繳納收入稅  如外國置業人士貸款置業首付 40% 到 50%,前 10-15 年便無需為出租所得的收入繳納稅費,因爲美國政府對此類開支要求寬鬆,可以由租金收入中减去。而物業按揭利息、一般性費用、物業稅、27.5 年資産貶值、保險以及成交費分期償還都會從收入中减去,因此在起初幾年物業收入尚達不到徵稅標準。未來幾年,公寓收入的徵稅部分將被前一年免稅部分收入沖抵 (即稅前虧損結轉入)。結果是多年徵收 收入稅。請瀏覽網站提供的 物業投資成本構成 ,以瞭解更多資訊。 外國投資性物業稅法案 (FIRPTA) 當非美國居民出售物業時,內地稅務局將確保其已繳納資産收益稅。IRS 會相應抽取物業總購價的 10%。提交美國課稅證明以上報資産收益稅時,如有任何退款,該部分資金將還給提交人。 外國置業人士必須預先規劃,以避稅繳納美國遺產稅 當外國買樓置業人士去世,將會被美國政府徵收近 46% 的物業稅。若外國置業人士提前預備,就可以很容易避免此類稅費。此類計劃涉及開設有限責任公司 (LLC) 與外國企業。有限責任公司將獲得物業産權,外國企業將持有有限責任公司,而置業人士將持有外國企業股份。在此情况下,由於外國企業「持有」物業,美國政府在外國置業人士去世後將得不到任何稅款。這是外國置業人士避稅的重要手法,而且執行成本低廉。該結構可以通過出售股份,有效地將産權由一方轉至另一方,而無需出售物業由來避免相關稅費。 建議投資性物業業主開設至少一間有限責任公司,讓公司持有物業産權,因爲利用該制度可以將業主責任限制於該公司的價值,而通過公司持有特定的物業,業主的責任也將限於物業的淨值。即是說,利用外國企業持有有限責任公司,亦可以幫助外國置業人士避免物業遺産稅。 若外國置業人士不想維持有限責任公司與外國企業 (可能由於投資較小),另一個選擇則是獲得物業淨值金額相應的人壽保險。例如,一位 38 歲的健康人士連續 20 年支付 $1300 人壽保險金,去世後可得到 $1,000,000。當外國置業人士無法避免物業稅,其繼承人在其身後將獲得同等金額的財産。

購買美國物業之外國買家的常見問題

我們的物業中介人律師與會計顧問都瞭解外國置業人士可能面臨的任何問題。我們旨在讓外國置業人士瞭解所有 物業交易的相關後果。