選購物業類型

尋找心儀物業之前,置業人士必須瞭解各類不同的可售物業。曼哈頓主要有四類物業:合作公寓 (Coops)、公寓 (Condos)、排屋 (紅砂石住宅建築) 與商住兩用住宅 (Condops)。而邁阿密則共有兩類物業,分別為:公寓與獨立屋。 曼哈頓住宅物業中約有 25% 的公寓、70% 的合作公寓以及 5% 商住兩用住宅與排屋。

公寓

公寓屬於物業,類似於擁有一處住宅。公寓業主實際持有該房,以及建築一定比例的公共區域。公寓産權比合作公寓産權更偏大衆化,因爲公寓比辦公樓限制更少。 一般而言,公寓轉租限制較少,對外國置業人士也比較寬鬆。因此,投資者與外國置業人士應著重尋找公寓物業。業主需要向城市繳納物業稅,並向公寓監管部門 (即公寓委員會) 繳納一般性費用。 購置公寓可以通過傳統融資方式辦妥,通常美國公民需預付 20% 的按金,而外國置業人士則需預付 40% 的按金。由於限制條件少、按金額度小,並且便於融資,公寓市場交易與售賣情况因而活躍。 由於供應量有限 (比如公寓僅佔物業儲量的 25%)、需求量大、交易活躍,因此一般情况下公寓比合作公寓更昂貴。

合作公寓

合作公寓 (Coops) 即産權歸企業,企業通過向股東發售股票來賺取長期産權出租收益。 股東憑産權出租,可免費使用合作公寓內的公寓。公寓越大,股東所持的股份就會越多,而股東相應需繳納的維護費用會更高。 維護費用統一交至企業,當中包括所有建築開支如物業稅;若企業持有物業按揭,還需支付按揭利息。公寓不允許物業按揭,因此通常其費用不包括按揭利息。 一般而言,合作公寓可制定任何規則,股東則必須遵守這些規則。大多數的合作公寓均要求股東將其公寓作爲主要住處。多數合作公寓亦執行嚴格的規定,限制或禁止次級出租,因此投資者不能將合作公寓視爲一項可行的投資方式。 合作公寓一向不接受外籍人士購置産權。一般而言,合作公寓禁止外籍人士置業的主要原因,在於美國如要起訴在美國境外擁有大量資產及收入來源的外國人,過程將會相當困難。即使企業得到法庭對外國業主的裁决,但由於此人之資產遠在國外,執法似乎亦有難度。 合作公寓融資要求個人貸款,不接受物業按揭。 企業自行規定融資額度,一般情况在物業總價的 50% 至 75%。同物業按揭一樣,個人貸款利息亦可享受稅款減免。合作公寓通常需要課稅,約佔公寓售價的 2-3%,由業主在出售公寓時交至企業。 欲置業者 (或租戶) 必須經企業董事會約談,並向董事會提交正式申請。該程序可能歷時數月,而不僅是數週。公寓置業需要提交申請,但置業人士與物業出租者無需面談。

商住兩用住宅

商住兩用住宅在地產界被視爲需遵循公寓規定的合作公寓,通常允許次級出租和外國置業者置購。但由專業角度來看,商住兩用住宅 (即住宅性質的合作公寓),將底層售出作爲公寓,但這個概念實際上代表遵循公寓規定的合作公寓。在有土地租約興建的建築通常是商住兩用住宅,而非公寓。在土地租約建設的建築,則要求業主長期支付租金,通常期限爲 99 年。實際上,此類出租通常會在出租期滿前續租。

排屋  (獨立屋)

購置排屋 (紅砂石住宅建築) 與購置獨立屋的流程類似。業主擁有「無限制的房地產所有權」,獨立承擔全部物業稅與維護費用。如需瞭解購置排屋之詳情,請瀏覽 紐約排屋與紅砂石住宅建築 網頁。 下一步為 物業搜尋