物業與相關稅費

世上沒有逃脫不了的事,除了死亡和稅。

此言非虛,但現實中其實是有辦法在短期內避免、减少或推延繳稅。接下來,我們將討論曼哈頓與邁阿密的物業稅計劃,並探討減少、盡量減少或推延繳稅的辦法。

物業稅

物業稅是根據當地政府指定的評估值。一般來說,曼哈頓每月的物業稅約爲 0.1%,而邁阿密則是0.2%。由於邁阿密沒有所得稅,其物業稅率比紐約高。

曼哈頓物業减稅

421(a) 减稅  — 深受紐約投資者和居民歡迎,主要針對 2005 至 2008 年建成的樓宇公寓業主。421(a) 减稅規定為 2005 年至 2008 年建成的新發展樓盤投資者提供了大幅度的稅收減免。具體方式如下: 每隔兩年,物業稅的上升幅度爲正常率的 20%,直到第 11 年稅收將變為正常稅率。舉例來說,一房公寓的費用爲 90 萬,同時每月將有一項約 $900 的正常稅收。

  • 在頭 2 個减稅年,物業稅面值將是每月 60 美元。
  • 第 2 年後,稅收將上升到 180 美元 (也就是 900 美元的20%)。
  • 第 4 年後,稅收將上升到 360 美元 (也就是 900 美元的40%)
  • 在第 6 年之後,該稅將上升至 480 (也就是 900 美元的60%),並如此類推,直到第11年的時候,稅率將上升到 900 美元 (或其他那個時候的正常稅率)

在這個例子中,物業稅儲蓄款將會在 10 年的時間內達到大約 63000 美元。 减稅需按照財産狀况,如果您在第一年買了一個减稅建設公寓並在第六年將其出售,新的房屋所有者將在另外四年享有减稅政策。 421(g) 减稅 ——此類减稅非常少見,只適用於 Murray St. 金融區的新大厦,前十年並無物業稅,然後其餘 4 年减稅。

  • 第 11 年 ,稅額達到正常稅的 20%。
  • 第 12 年 ,稅額達到正常稅的 40%。
  • 第 13 年 ,稅額達到正常稅的 60%。
  • 第 14 年 ,稅額達到正常稅的 80%。
  • 第 15 年 ,稅額達到正常稅的 100%。

 

邁阿密財産减稅

根據住房豁免稅法,真正的佛羅里達州居民將因他們的原始居住地而收到 $25,000 的課稅寬減額。雖然居民仍得繳納物業稅,但評估值比稅前計算將下跌 $25,000 美元。更重要的是,住房豁免稅限制物業稅增加,是這項豁免的真正價值。

資本收益稅

銷售售價和財産基礎之間的差異被定義爲資本收益。美國政府對美國居民增收了 15% 的稅 (假設已持有該財産一年以上)。對於外籍人士,根據買家原籍國與美國稅收的協定,稅收的範圍可以由 15% 至 30% 不等。

出售住宅可免除 $250,000

對美國居民而言,若持有住房並在過去五年內居住時間超過兩年,該持有人可以從出售首間住宅中收益 $250,000而無需繳稅 (或夫妻共 $500,000)。如果居住時間不到兩年,必須繳納部分收益稅。若因轉換工作移居、出於健康考慮或由於其他不可預測情况發生 (由IRS 界定) 而出售住宅,則可免稅。

1031 投資性物業資本收益稅推延

所謂同類資産交易即課稅遞延交易。根據 IRC 第 1031 條規定,只要兩所物業都符合條例「同類」的定義,投資者將投資性物業交易給他人,就可以遞延資本收益稅。業主將出售物業,並在特定期限內尋找、購置另一所物業及完成交易。該規定非常嚴格,所以必須認真執行。請參閱 同類資産交換—資本收益稅遞延 網頁,以瞭解更多該主題的相關詳情。

貸款置業前 10-15 年不必繳納收入稅

外國置業人士首付 40%-50% 置業,前 10 到 15 年內無需繳納所得稅,因爲美國政府規定這些開支可由租金收入中扣除。而物業按揭利息、一般性費用、物業稅、27.5 年資産貶值、保險以及成交費分期償還亦應由收入中减去,因此在起初幾年,物業收入將不達徵稅標準。未來幾年,公寓將産生繳稅性收入,其收入可由前一年免稅部分收入沖抵 (即稅前虧損結轉入)。結果是多年徵收 收入稅。請瀏覽網站提供的 物業投資成本構成 ,以瞭解更多資訊。 外國置業人士必須及時選擇用開支抵消租金收入,否則將在總收據上被徵收 30% 的統一稅率。因此,即使在早些年,投資存在稅前虧損時,且外國置業人士物業租金收入無需繳稅,都必須及時提交收入稅證明,以作出選擇。

外國投資性物業稅法案 (FIRPTA)

當非美國居民出售物業時,內地稅務局將確保其已繳納資産收益稅。IRS 會相應抽取物業總購價的 10%。提交美國課稅證明以上報資産收益稅時,如有任何退款,該部分資金將還給提交人。外國買家採取 同類資産交換亦可以避免類似情況。

外國置業人士必須制定計劃,以避稅繳納美國遺產稅

當外國置業人士去世,將會被美國政府徵收近 45% 的物業稅。若外國置業人士提前預備,就可以很容易避免此類稅費。此類計劃涉及開設有限責任公司 (LLC) 與外國企業。有限責任公司將獲得物業産權,外國企業將持有有限責任公司,而置業人士將持有外國企業股份。在此情况下,由於外國企業「持有」物業,美國政府在外國置業人士去世後將得不到任何稅款。這是外國置業人士避稅的重要手法,而且執行成本低廉。必須注意的是,企業的資本收益稅率是 35%,而個人是 15%。然而,股東可以出售物業産權相應的股份而無需繳納資本收益 (或相關稅費),所以外國企業持有物業還有其他好處。 無論在什麼於情况下,美國的投資性物業業主如通過有限責任公司持有物業,置業人士的責任將僅限於其資産價值 (有限責任公司不會持有任何其他物業或資産)。即是說,利用外國企業持有有限責任公司,亦可以幫助外國置業人士避免物業遺産稅。 若外國置業人士不想維持有限責任公司與外國企業 (可能由於投資較小),另一個選擇則是獲得物業淨值金額相應的人壽保險。例如,一位 40 歲的健康人士連續 20 年支付 $350 人壽保險金,去世後可得到 $500,000。而一名健康的50歲男性或女性在同等情况下每年需繳納 $1,000。當外國置業人士無法避免物業稅,其繼承人在其身後將獲得同等金額的財産。