同類資産交換—資本收益稅遞延

 

同類資産交換是 IRS 允許投資性物業採用的遞延稅費的交易方式。「交易」並非實際兩位業主之間的物業交換,而是只出售一處物業來換購另一處。國稅法則第 1031 條管轄此類交易,以及 1031 交易參考。

資産以高於初始購價的售價出售,即産生資本收益。資本收益個人稅率為 15%,企業稅率則是 35%。同類資産交換將資本收益稅推延至應付日期之後。

 

同類資産交換優勢

延稅交易的最大優勢在於課稅人可在不用立即承擔稅費的情况下處理個人資産。這種情况下,課稅人在充分利用遞延稅費賺錢的同時還可更換資産。

例如,在不必出售投資性物業的情況下支付資本收益稅,然後利用淨收入購置另一所物業,同類資産交換規定投資者可以在課稅之前先行一步,利用銷售總價投資新的物業,從而在新物業售出前遞延資本收益稅。

另一優勢是,投資者繼承人可得到更好的遺産繼承基礎。投資者物業獲益下跌 (以舊樓盤準則為例) 時,及在投資者去世後,其繼承人將在物業轉交當天按市場均價獲得物業。繼承人要出售物業時,他們需要爲繼承時市場售價與新售價的差價繳稅。

 

同類樓盤

同類資産交換規定要求兩所物業爲「同類」物業。規定認爲住宅投資物業換成商業投資物業或反之,即爲同類。但物業必須於美國境內,以美國物業換外國物業不屬於規定認定的「同類」條款。

 

同類資産交換的劣勢

課稅人必須考慮到延稅交易也存在以下缺點:

  1. 物業置換可能導致獲益下跌 (比如稅值),因爲舊樓盤太低也將影響到新物業。因此,課稅人在新物業的貶值减稅部分也將比非同類資産交換置業要低。
  2. 延稅交易的交易成本也將增加,因業主可能需要支付額外專業服務費用。
  3. 課稅人只能將物業置換的淨收益用於物業再投資。否則,不用於再投資的收益將被徵稅。

 

合格中介人

同類資産交換要求符合國稅法則第 1031 條之規定,必須要由合格的中介人來處理整個交易過程。

所有銷售收益,包括非現金收益 (比如物業交易中可能收到一艘船),必須經合格的中介人處理,以用於購置新物業。業主直接或間接收到的任何項目 (無論多麽無足輕重) 都將讓整個交易不符合要求,導致全部收益需要進行審查認定 (外國置業人士則將導致FIRPTA扣交)。

 

非常具體的規定:確認與交易期限

  1. 新物業必須位於美國境內。
  2. 由舊樓盤成交之日起,業主 45 天內需要向符合資格的中介人提供購置物業的樓盤清單 (這份樓盤被稱爲「45 天樓盤」,通常至少列出兩所物業以免無法通過)。
  3. 由舊樓盤成交之日起,業主需要在 180 天內購置45天樓盤上的一所或多所物業。
  4. 舊樓盤業主必須在新物業産權證上保持與舊樓盤證同一姓名。
  5. 業主必須購買價值等同或高於原物業的新物業。
  6. 舊樓盤銷售稅的收入,在支付成交費與費用後,必須經符合資格的中介人處理,以用於購置新物業。

必須嚴格遵守 45 天期限,因爲時間不可延長,即使第 45 天落在週六、週日或美國法定假日亦然。交易期在物業移交當日,與業主物業移交當年提交課稅當日,兩者相比日期更早者完成後第 180 天結束。同樣,必須遵守 180 天期限,不可延長,即使第 180 天是週六、週日或美國法定假日亦然。

 

外國業主資産亦可以辦理同類資産交換

美國政府可讓外國業主運用同類資産交換條款。除上述一般性規定以外,FIRPTA 針對同類資産交換還有額外要求,以避免 10% 預扣稅。額外要求即負責將外國業主的舊物業移交至置業人士/受讓人 (如産權或公證公司) 的個人必須持有外國業主以下文件中任何一份:

  1. IRS 簽發的預扣稅證明,認許特定交易並允許受讓人避免任何預扣稅,或;
  2. 外國業主通知,證明業主已經申請預扣稅證明。

首先,任何外國物業業主必須在移交任何物業之前,提前計劃獲得 ITIN,並在安排任何移交之前申請預扣稅證書。其次,任何外國業主希望完成同類資産交換前,最好先在賣樓前提早咨詢瞭解相關知識的專業合格中介人,並且咨詢有經驗的顧問以瞭解稅務或財務建議,助其完成交易和課稅過程。如需合格中介人的協助,請與我們聯絡。

瞭解更多外國業主所面臨的問題,請瀏覽 外國置業人士指南 網頁。