부동산 투자 관련 비용 구성

 

초기 투자


구입 가격

다른 지역과 달리 맨하탄과 마이애미 지역의 아파트의 경우 판매 시 최종 판매 가격에 주방 가전 등 모든 편의 용품이 포함됩니다.

바닥 마감재

마이애미와 달리 맨하탄 지역에서 개발업자로부터 신축 건물을 구입할 경우 부동산 가격에 바닥 마감재 비용도 포함됩니다.

부동산 매매 관련 부대 비용

부동산 매매 관련 부대 비용은 파이낸싱이 없을 경우 대략 부동산 구입 가격의 3.5% 파이낸싱이 있는 경우 5.5% 수준입니다. 부동산 매매 관련 부대 비용에는 이전세, 부동산 취득세, 부동산 등록세가 포함됩니다. 파이낸싱이 있는 경우 모기지 등록 비용이 포함되기 때문에 없는 경우와 비교하여 부동산 매매 관련 부대 비용을 2% 더 부담하는 것입니다.

 

운영 비용(현금 지출)


일반 비용(또는 관리비)

콘도의 경우 일반적으로 매달 평방피트당 0.07 달러(평방미터당 1.1 달러) 관리비를 납부합니다. 이 비용에는 공동구역 난방, 전기, 청소, 상수도, TV 수신료, 건물 보안, 보험, 건물 편의시설 운영비(피트니스 센터, 관리 서비스, 라운지, 수영장, 놀이서설 등)가 포함됩니다.

코옵(Coop)의 경우 역시 관리비를 부과합니다. 일반 비용을 비롯하여 세금(부동산 소유자가 별로도 납부하지 않음)과 모기지 이자가 있는 경우 모기지 이자까지 포함됩니다. 건물 수리 또는 기타 이유로 인해 코옵 관리업체가 건물에 대한 미상환 모기지가 있을 수 있으며 모기지 이자는 코옵 지분 소유자에게 전가됩니다. 법적으로 콘도는 대출을 통해 구입할 수 없기 때문에 관리비에 함께 부과되는 세금이 변동되더라도 일반적으로 코옵의 관리비가 더 많습니다.

 

부동산 관련 세금

부동산 관련 세금은 지방자치단체가 평가한 부동산 가치에 따라 계산됩니다. 과세되는 세율은 평가 가치에 따라 적용됩니다. 부동산 가치 평가 과정은 다소 난해할 수 있지만 기본적으로 맨하탄과 마이애미 지역에서 적용되는 세율은 각각 매월 부동산 가치의 0.1%, 0.2%에 해당합니다.

맨하탄 지역의 경우 특정 부동산에 대해 적용받을 수 있는 여러 가지 세금 감면 프로그램이 있습니다. 일부 경우 10, 15 또는 20년까지 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 자세한 내용은 부동산 세금을 참조하십시오.

마이애미 지역의 경우 주택차압면제법에 따라 2만 5천 달러 가격의 거주용 부동산을 구입한 경우 세금을 면제받을 수 있지만, 세금 면제 규모가 크지는 않습니다. 보다 자세한 사항은 부동산 세금을 참조하십시오.

 

모기지

부동산 소유자가 모기지를 받을 경우 이자와 원금을 포함하여 매월 모기지 상환금을 납부해야 합니다. 모기지 계산의 특성상 초기에 부동산 구매자는 대부분 모기지 이자를 납부하게 되며, 이는 과세 목적으로 공제될 수 있습니다. 이후 부동산 구매자는 대부분 원금만 상환하게 됩니다.

예를 들어 부동산 구매자가 100만 달러 부동산을 구입하고 30년 상환 5.5% 이자율로 50만 달러를 대출받은 경우 총 모기지 상환금은 3만 4,067 달러(매월 2,839 달러) 입니다. 세금이 공제된 총 금액은 2만 7,332 달러입니다. 해당 모기지 기간 동안 대출 원금을 상환하게 되면 세금이 공제되는 이자 금액은 점차 줄어들게 됩니다. 모기지 상환 초기에는 임대 소득을 상쇄할 정도로 모기지 상환금이 매우 많습니다.

모기지에 대한 자세한 내용은 모기지 파이낸싱을 참조하십시오.

 

보험

부동산 소유자는 부동산 자체 보험과 책임 보험 모두 가입해야 합니다. 보험료는 연간 몇 백 달러에 불과합니다. 흔히 부동산 소유자는 세입자에게 보험 가입을 요구하기도 합니다. 부동산 소유자가 부담해야 하는 보험 가입 의무를 경감하기 위해서 입니다.

플로리다의 경우 단독주택 소유자는 홍수와 허리케인 보험에 가입하기도 합니다.

 

중개 수수료

미국 내에서 부동산 판매자가 부동산 거래에 따른 수수료를 지불합니다. 부동산 판매자는 부동산 판매 가격의 6%에 해당하는 거래 수수료를 부동산 구매자의 중개인과 부동산 판매자의 중개인에게 각각 똑같이 나누어서 지급합니다. 따라서 부동산 구매자는 부동산거래에 따른 중개 수수료를 부담하지 않아도 됩니다.

맨하탄의 경우 부동산 구매자가 새 아파트를 임대하려고 할 때 부동산 중개 수수료는 일반적으로 세입자가 부담하기 때문에 부동산 구매자는 부동산 중개 수수료를 지불하지 않아도 됩니다. 부동산 중개 수수료는 연간 임대료의 15%이며 부동산 구매자의 중개인과 부동산 판매자의 중개인에게 각각 똑같이 나누어서 지급합니다. 반면 마이애미의 경우 일반적으로 부동산 소유자가 부동산 중개 수수료를 부담합니다. 연간 임대료의 10%이며 부동산 구매자의 중개인과 부동산 판매자의 중개인에게 각각 똑같이 나누어서 지급합니다.

주택 임대에 대한 자세한 내용은 주택 임대하기를 참조하십시오.

 

 

비운영 비용


감가상각

미국 정부는 투자 부동산 소유자가 부동산 구매 가격과 파이낸싱을 제외한 부동산 매매 관련 부대 비용을 27.5년 동안 감가상각을 할 수 있도록 허용합니다. 예를 들어 부동산 구매자가 100만 달러 부동산을 구입하고 파이낸싱을 제외한 부동산 매매 관련 부대 비용이 2만 5,000 달러(위에서 설명한대로 2.5% 적용)일 경우 부동산 구매자는 연간 3만 7,273 달러(매월 3,106 달러)를 감가상각으로 공제할 수 있습니다. 비현금 비용 또한 임대 소득에서 공제가 가능합니다.

 

모기지 상환

미국 정부는 투자 부동산 소유자가 대출 기간 동안 부동산 매매 관련 부대 비용에 대한 일부 대출 금액의 할부 상환금을 공제해 줍니다. 비현금 비용 또한 임대 소득에서 공제가 가능합니다.

 

마이너스 과세대상 소득세

 

미국 정부가 허용하는 모든 공제 혜택(위에서 설명한대로 현금 및 비현금)에 대해 초기에 부동산을 구입하면서 파이낸싱 프로그램을 이용한 투자자는 납부해야 하는 과세대상 소득세가 손실될 수 있습니다. 즉, 세금 손실이 발생할 수 있습니다. 부동산 자산의 현금 가치와 혼동하지 않도록 해야 합니다. 40% 자기 부담금으로 부동산을 소유하였기 때문에 부동산 소유자는 최소한 부동산 자산의 현금 가치가 유지되기를 원합니다. 다시 말해 현금 소득 또는 손실 모두 발생하지 않도록 하는 것입니다. 결손금은 과세 목적으로 부동산이 수익을 발생할 때까지 이월할 수 있습니다. 즉, 향후 발생 소득이 납부할 세금으로 상쇄하는 것입니다. 이 기간 동안 현금 소득은 부동산 가치의 상승에 따라 증가하게 됩니다.