외국인 부동산 구매자 가이드
부동산 구매자의 국적이 미국이 아니더라도 미국 내 부동산 소유가 가능합니다. 실질적으로 부동산 구입 시 외국인 부동산 구매자와 미국 국적의 부동산 구매자 간의 차이점을 거의 없습니다. 외국인 부동산 구매자의 경우 부동산 구입 절차를 이해하고 기본적인 미국 부동산 관련 정보와 지식을 습득하는 것이 중요합니다. 특히, 미국과 외국인 부동산 구매자의 국적 국가 간의 부동산 매매 관련 차이점을 숙지해야 합니다.

미국 부동산 매매의 특징

투명성 – 미국 부동산 시장은 투명하게 운영되고 있습니다. 새로운 부동산 매물은 24시간 이내 부동산 매물 등록 서비스에 등록되기 때문에 새로 등록된 부동산 매물 정보는 신속하게 모든 부동산 중개업소에 공개됩니다. 원하는 부동산 매물을 찾기 위해 여러 부동산 중개업소를 직접 방분해야 하는 번거로운 수고를 덜 수 있습니다. 맨하탄마이애미닷컴에서 뉴욕 주와 플로리다 주에 등록된 모든 부동산 매물 정보를 검색할 있으며 부동산 매매 시 필요한 서비스를 제공합니다. 부동산 매매 수수료 부동산 매매 수수료는 항상 부동산 판매자가 지불합니다. (이후 부동산 구매자의 중개인과 부동산 판매자의 중개인이 각각 똑같이 지불함) 부동산 구매자는 부동산 구매자를 대리하는 중개인을 선임하는데 소요되는 비용을 부담합니다. 부동산 구매자는 부동산 매매 거래 시 부동산 구매자의 이익을 보호하기 위해 부동산 구매자의 중개인을 선임하는 것이 좋습니다.

외국인 부동산 구매자 유의사항:

일반적으로 외국인 부동산 구매자의 경우 코옵 구입은 금지되어 있습니다.

대체로 코옵은 외국인 부동산 구매자의 소유권을 금지합니다. 코옵 부동산 거래 시 통상적으로 부동산 구매자는 미국 내 소득 근거 및 미국 국외 자산(개괄적인 총 자산 규모) 출처를 증빙해야 합니다. 코옵 부동산 운영위원회는 보수적으로 부동산 자산을 운용하기 때문입니다. 또한 어떤 이유로든지 코옵 운영위원회가 소유자를 형사 고소하더라도 소송에서 승소하기란 매우 어렵습니다. 운영위원회가 외국인 소유자에 대해 소송에서 승소하더라도 외국인 소자의 자산이 4,000마일 떨어진 다른 국가에 위치하는 경우 법률 집행이 불가능할 수 있기 때문입니다. 법률에 따라 외국인 부동산 구매자는 콘도(콘도미니엄), 콘돕(콘도 법규를 적용 받는 코옵), 타운하우스를 구입하는 데 제약이 있습니다. 외국 부동산 구매자의 경우 코옵을 구입하는 것보다 콘도, 콘돕 또는 타운하우스를 구입할 경우 보다 많은 권리를 보유할 수 있습니다. 각 부동산 유형의 차이점을 살펴보려면 구입할 부동산 유형의 결정을 참고하십시오.

외국인 부동산 구매자도 쉽게 모기지를 받을 수 있습니다.

금융 위기 당시 외국인은 모기지를 받기 어려웠습니다. 하지만 지난 2~3년 동안 금융기관은 외국인에 대한 모기지 제공 요건을 완화하였습니다. 대부분 적합한 요건을 갖춘 외국인 부동산 구매자는 부동산 구매 가격의 40%까지 모기지를 받을 수 있습니다. 예를 들어 2014년 2분기 기준으로 HSBC가 제공하는 외국인 부동산 지원 프로그램은 다음과 같습니다.

    • 10만 달러 이상 예금 (모기지를 받은 후 예금을 인출하는 경우 모기지 이자율이 0.375% 증가할 수 있음)
    • 40% 자기부담금
    • 모기지 한도 300만 달러 (430만 달러에 해당하는 부동산 자산)
    • 12개월 동안 해당하는 일정 금액(12개월치 모기지 상환금, 운영 경비, 세금)을 보증금으로 예치 (10만 달러 이상)
    • 30년 상환 및 15년 상환 고정 이자율 모기지 제공

상환 기간에 따라 변동 이자율 모기지를 선택할 수 있습니다. 변동 이자율에 따라 모기지 상환 기간이 정해지고 이자율을 다소 낮아질 수 있습니다. 은행은 외국인 부동산 구매자에게 모기지를 제공하면서 장기적으로 은행 고객 관계를 유지하도록 요구합니다. 따라서 은행으로부터 모기지를 제공 받은 외국인 부동산 구매자는 해당 은행에 10만 달러 이상 금액을 예치해야 합니다. 위 예는 외국인 부동산 구매자에게 제공하는 모기지 프로그램의 한 종류입니다. 맨하탄마이애미닷컴은 외국인 부동산 구매자의 경우 알맞은 모기지 프로그램을 찾을 수 있도록 여러 모기지 제공 금융 기관과 협력하여 서비스를 지원합니다. 일부 소규모 금융기관은 대형 은행보다 더 좋은 조건과 혜택으로 모기지를 제공하기도 합니다. 위 내용과 관련하여 자세한 정보가 필요하거나 궁금한 점이 있으면 언제든지 문의하십시오.

외국인 부동산 구매자는 부동산 매매를 종결하기 위해 반드시 미국에 있지 않아도 됩니다.

부동산 매매 거래를 종결할 시 또는 부동산 소유권이 새로운 소유자에게 양도될 시 새롭게 소유권을 양도 받는 부동산 소유자는 반드시 미국에 있지 않아도 됩니다. 새 소유자는 “위임장”을 통해 법적 대리인을 임명할 수 있으며 법적 대리인은 새 소유자를 대신하여 부동산 매매를 종결할 수 있는 권한을 갖습니다. 부동산 매매 종결 때문에 미국으로 입국하기를 원하지 않는 외국인 부동산 구매자의 경우 종종 간편하게 부동산 매매를 종결하기 위해 법적 대리인을 선임하기도 합니다.

외국인 부동산 구매자는 본국 세금 전문가와 먼저 상담하십시오.

외국인 부동산 구매자의 세금 납부에 대한 법적 책임은 미국과 외국인 부동산 구매자의 국적 국가 간의 맺은 세금 체결 조약 내용에 따라 미국 국내인의 법적 책임과 서로 다를 수 있습니다. 따라서 국가 간 세금 조약 체결에 대해 전문 지식을 갖춘 세금 전문가와 상의하는 것이 좋습니다. 예를 들어 미국 국내인에 적용되는 자본이익세 세율은 15% 입니다. (부동산을 1년 이상 소유한 경우) 외국인의 경우 외국인의 국적 국가와 미국 상호 간 맺은 세금 조약에 따라 다를 수 있지만 더 높은 세율이 적용됩니다. 귀하의 국적 국가의 세법에 대해 전문 지식을 보유한 세법 전문가와 상의하십시오.

외국인 부동산 구매자는 다른 투자 부동산을 구입하여 자본이득세 납부를 연기할 수 있습니다.

미국 연방정부는 외국인 부동산 판매자의 경우 미국 세법 1031조에 따라 자본이득세 납부를 연기할 수 있도록 허용합니다. 위 세법 조항은 매우 복잡하고 어떤 경우에도 해당 법규를 준수해야 합니다. 그렇지 않을 경우 해당 부동산 매매 거래는 자본이득세 납부 연기 요건을 충족하지 않습니다. 위 내용에 대한 자세한 사항을 확인하려면 여기를 클릭하십시오.

외국인 부동산 구매자는 임대소득에 대한 소득세 납부를 반드시 “선택”해야 합니다.

미국 연방정부는 외국인의 경우 모든 소득에 대해 소득세 납부를 “선택“하도록 요구합니다. 적절한 기간에 선택하지 않을 경우(예를 들어 미국 소득세 환급을 신청하지 않음) 총 임대 소득의 30%가 세금으로 부과됩니다. 이와 같은 상황에서 투자자는 감가상각, 이자, 부동산 세금, 일반 세금 등 관련 비용을 공제 받을 수 없습니다. 외국인 투자자의 경우 투자 초기에 세금 공제 후 손실이 발생하고 이로 인해 납부할 세금이 없더라도 소득세 납부를 선택하기 위해 적절한 시기에 세금 환급을 신청해야 합니다.

부동산 구입 시 모기지를 신청하는 경우 최초 10년에서 15년에 해당하는 소득세를 납부하지 않아도 됩니다.

40%에서 50%까지 모기지를 상환한 외국인 부동산 구매자의 경우 최초 10년에서 15년까지 임대 소득세를 납부하지 않아도 됩니다. 임대 소득에서 공제되는 비용의 경우 미국 연방정부는 임대 소득세를 부과하지 않기 때문입니다. 모기지 이자, 일반 세금, 부동산 세금, 27.5년 기간의 자산 감가상각, 보험금, 매매 종결 비용 상각 모두가 임대 소득에서 공제되기 때문에 부동산 자산 구입 초기에는 임대 소득세가 부과되지 않습니다. 임대 소득세를 부과할 수준의 시간이 경과한 이후 발생하는 임대 소득은 이전에 부과하지 않는 임대 소득세로 인해 상계됩니다. 이를 ‘결손금이월 조세효과’라고 합니다. 결과적으로 수 년 동안 임대 소득세를 납부하지 않아도 됩니다. 보다 자세한 내용은 부동산 투자 관련 비용 구성을 참고하십시오.

외국인 부동산투자세법(FIRPTA)

외국인이 미국 내 부동산을 판매할 경우 외국인 부동산 판매자는 미국 국세청(IRS)에 자본이득세를 납부해야 합니다. 이에 따라 미국 국세청은 총 부동산 구입 가격의 10%를 원천 징수합니다. 자본이익세 신고를 위해 세금 환급을 신청한 후 세금 환급 신청 기간이 종료되면 세금 환급 신청자에게 세금을 환급해 줍니다.

외국인 부동산 구매자는 반드시 미국 부동산 세금을 면제 받을 수 있는 계획을 수립해야 합니다.

외국인 부동산 구매자가 사망할 시 총 자산에 대해 미국 연방정부는 최대 46%까지 세율을 적용합니다. 미리 세금 납부 계획을 철저하게 세운다면 자본이득세 납부를 면제 받을 수 있습니다. 세금 납부 계획에는 유한회사(LLC) 또는 외국인 법인 설립이 포함됩니다. 유한회사는 부동산 자산을 소유하고, 외국인 법인은 유한회사를 소유합니다. 부동산 구매자는 외국인 법인의 지분 일부를 보유합니다. 위와 같은 절세 계획에 따라 부동산은 외국인 법인 ‘소유’하기 때문에 미국 연방정부는 외국인 부동산 구매자의 사망에 따른 세금 부과를 할 수 없습니다. 이는 외국인 부동산 구매자에게 적절한 절세 방법으로 실행하는 데 큰 비용이 들지 않습니다. 이와 같은 소유 구조는 세금이 부과되는 부동산 매각을 통하지 않고 법인 지분을 매각함으로써 부동산 자산의 소유권을 쉽게 양도할 수 있게 합니다. 투자 부동산 소유자(외국인 또는 미국 국내인)의 경우 부동산 자산을 소유하는 유한회사를 설립하는 것이 좋습니다. 이와 같은 소유 구조를 통해 유한회사의 가치에 대한 투자 부동산 소유자의 법적 책임을 제한하기 때문입니다. 유한회사는 구조적으로 특정 부동산 자산을 소유하므로 투자 부동산 소유자의 법적 책임은 부동산 자산 순가치에 의해 한정됩니다. 한 단계 더 나아가 유한회사를 소유하는 외국인 법인을 통해서 외국인 부동산 구매자는 부동산 세금을 면제 받을 수 있습니다. 외국인 부동산 구매자가 유한회사 및 외국인 법인 운영을 중단하려고 할 경우(예를 들어 투자금 규모가 작은 경우) 대안으로 부동산 자산 가치에 해당하는 생명 보험을 가입하는 방법이 있습니다. 예를 들어 사망 시 100만 달러 보험금을 지급 받는 10년 만기 생명 보험을 매년 1300달러씩 납입하는 건강한 38세 남성 외국인 부동산 구매자가 있다고 가정합니다. 이 외국인 부동산 구매자가 사망할 경우 부동산 세금을 납부해야 합니다. 하지만 사망에 따른 보험금이 부동산 자산 가치와 동일한 금액으로 상속인에게 지급됩니다.

미국 부동산을 구매하고자 하는 외국인 구매자가 자주하는 질문

전문 지식과 자격을 갖춘 부동산 중개인, 부동산 전문 변호사, 회계사가 부동산 자산과 관련하여 어려움을 겪는 외국인 부동산 구매자를 위해 전문 상담 서비스를 제공합니다. 맨하탄마이애미닷컴은 외국인 부동산 구매자가 부동산을 구입할 경우 필요한 모든 정보와 자료를 제공합니다.