구입할 부동산 유형의 결정

  부동산 매물을 검색하기 전 구매자는 구입 가능한 각 부동산 유형에 대해 충분히 이해해야 합니다. 맨하탄의 경우 다음 네 가지 부동산 유형이 있습니다. 코옵(Coop), 콘도(Condo), 타운하우스(또는 브라운하우스), 콘돕(Condop) 마이애미의 경우 다음 두 가지 부동산 유형이 있습니다. 콘도(Condo), 단독 주택 맨하탄 주거용 부동산은 콘도 약 25%, 코옵 70%, 콘돕 및 타운하우스 5%로 구성되어 있습니다.

콘도

콘도는 실질 부동산 자산으로 주택을 소유하는 것과 유사합니다. 콘도의 소유자는 콘도 아파트의 재산상 소유권과 건물의 공용 면적에 대한 일부 지분을 보유합니다. 콘도 소유는 코옵(Coop)을 소유하는 것보다 민주적이고 공정합니다. 또한 콘도는 코옵에 비해 법규 적용이 까다롭지 않습니다. 일반적으로 콘도는 전대차 규제 및 외국인 소유에 대해 제한이 거의 없습니다. 따라서 투자자 및 외국인 부동산 구매자는 부동산 매물 검색 시 콘도를 중점으로 검색하면 좋습니다. 콘도 소유자는 해당 지자체에서 부과하는 부동산 세금과 콘도 관리업체에서 부과하는 콘도 관리비를 납부해야 합니다. 기본적으로 콘도 구입 시 미국 거주자일 경우 대부분 계약금의 20%를 자기 부담금(Down Payment)으로 충당하며 외국인 부동산 구매자일 경우 40%를 자기 부담금으로 지급합니다. 까다롭지 않은 법규, 낮은 자기 부담금(Down Payment) 요건, 쉽게 얻을 수 있는 금융 융자로 인해 콘도의 시장성이 밝고 매매가 용이합니다. 공급 부족(콘도는 부동산 재고 물량의 25% 수준에 불과), 수요 증가, 높은 시장성 떄문에 콘도는 일반적으로 코옵 부동산 자산보다 더 비싼 가격에 매매되고 있습니다.

코옵

코옵(조합)은 아파트 조합이 건물을 소유하는 형태를 의미합니다. 조합은 구매자에게 장기간 독점적 임대 계약(proprietary lease)에 의해 부동산 자산이 아닌 조합의 주주가 되며 조합의 지분을 소유하게 됩니다. 독점적 임대 계약에 의해 코옵 지분을 보유한 소유자는 코업 건물의 특정 아파트에 대한 소유권이 아닌 사용권이 보장됩니다. 아파트 면적이 클수록 더 많은 지분을 보유하게 되며 더 많은 관리비를 납부하게 됩니다. 아파트 조합이 관리비를 부과하며, 관리비에는 부동산 세금을 비롯하여 모기지를 받을 경우 모기지 이자까지 포함되어 있습니다. 콘도 빌딩은 모기지가 제한되어 있어서 콘도 관리비에 모기지 이자는 포함되지 않습니다. 일반적으로 코옵은 조합이 필요에 따라 제반 규정을 제정할 수 있으며 주식 소유자는 이를 준수해야 합니다. 대다수 코옵의 경우 주식 소유자는 해당하는 아파트에 입주해서 거주해야 한다고 명시하고 있습니다. 또한 전대차를 제한하거나 금지하기 때문에 투자자 입장에서 볼 때 투자 가치가 있는 부동산 자산으로 보기 어렵습니다. 코옵은 외국인 소유를 금지하고 있습니다. 일반적으로 코옵은 외국인 구매를 금지하고 있습니다. 미국 국외에 위치한 외국인 소유자의 자산 또는 수입원에 대해 법적 소송을 제기하기가 어렵기 때문입니다. 또한 코옵 관리업체가 외국인 소유자에 대한 법적 집행권을 보유하고 있다고 하더라도 소유자의 자산이 거리상 국외로 4,000마일 이상 위치한 국가에 속한 경우 법적 집행권을 행사할 수 없을 가능성이 높습니다. 코옵 융자 신청 시 모기지가 아니라 개인 대출을 해야 합니다. 조합은 금융 융자 가능한 금액을 결정합니다. 일반적으로 부동산 자산 가치의 50~75%에 수준입니다. 모기지와 마찬가지로 개인 대출 이자는 세금 공제가 가능합니다. 코옵의 한 가지 특징은 이전세(Flip Tax)가 있다는 점입니다. 아파트 판매 시 코옵에서 판매자에게 부과하는 세금으로 대개 아파트 매매 가격의 2~3% 정도입니다. 예비 소유자(허용된 경우 세입자)는 코옵 운영위원회의 인터뷰를 거쳐야 하며 코옵 운영위원회에서 승인한 정식 신청서를 제출해야 합니다. 이 절차는 몇 개월이 소요될 수 있습니다. 반면 콘도는 신청서만 작성하면 되고 구매자와 세입자 모두 별도 인터뷰 과정은 거치지 않아도 됩니다.

콘돕

콘돕은 부동산 시장에서 기본적으로 콘도 관련 법규를 적용 받는 코옵을 의미합니다. 통상적으로 전대차(sublease)가 허용되고 외국인 부동산 구매자에게도 거래가 가능합니다. 엄밀히 말해 콘돕은 콘도 형태로 아파타를 판매하는 주거용 코옵으로 정의할 수 있습니다. 하지만 실제로는 콘도 법규를 적용 받는 코옵을 의미합니다. 흔히 임대된 토지에 건축된 건물의 경우 콘도가 아니라 콘돕입니다. 임대된 토지에 건축된 건물의 경우 건물주는 토지 임대료를 통상적으로 99년 동안 지불해야 합니다. 실질적으로 토지 임대 기간이 종료되기 전 임대 계약은 대체로 갱신됩니다.

타운하우스(단독주택)

타운하우스 또는 브라운스톤 구입은 단독 주택을 구입하는 것과 유사합니다. 소유자는 부동산 자산에 대한 “완전 소유권(Fee Simple)”을 갖습니다. 즉, 부동산 세금 및 관리비 납부에 대해 소유자에게 모든 책임이 있습니다. 타운하우스에 대한 자세한 내용은 뉴욕시 타운하우스 및 브라운스톤 페이지를 참고하십시오. 다음 단계는 부동산 매물 검색하기입니다.