부동산 및 관련 세금

 

“인생살이에서 죽음과 세금 빼고 확실한 것은 아무것도 없다”

 

옛 격언은 항상 진실만을 이야기하지만 세금 문제는 다릅니다. 세금 면제 또는 절세 방법이 있습니다. 단기간 동안 세금 납부를 연기할 수 있는 방법도 있습니다. ManhatttanMiami는 맨하탄 및 마이애미 지역의 부동산 매매와 관련하여 세금을 줄이거나 최소화하는 방법 또는 세금 납부를 연기하는 방법에 대한 정보를 제공합니다.

 

부동산 세금

부동산 세금은 지방자치단체가 규정한 평가액에 따라 계산됩니다. 맨하탄 지역의 일반적인 매월 부동산 세율은 약 0.1% 이고 마이애미 지역은 0.2% 입니다. 마이애미는 소득세를 과세하지 않기 때문에 부동산 세율이 뉴욕시보다 높습니다.

 

맨하탄 부동산 세금 감면

421(a) 세금 감면 – 뉴욕 시 투자자와 주민들로부터 많은 지지를 얻고 있습니다. 2005년에서 2008년 사이에 건설된 특정 건물의 아파트 소유자에게 제공되는 세제 혜택입니다. 421(a) 세금 감면 정책은 2005년에서 2008년 사이에 건설된 건물의 신규 개발사업에 투자하는 투자자에게 큰 폭으로 세금을 감면해 줍니다. 자세한 세금 감면 혜택 내용은 다음과 같습니다.

2년 마다 부동산 세금은 정상 세율의 20% 만큼 증가하여 정상 세율이 되는 11년 동안 계속 증가합니다. 예를 들어 90만 달러 가격의 방 1개 아파트의 경우 정상 세율이 적용되어 매달 900달러가 부과됩니다.

  • 세금 감면 혜택이 적용되는 첫번째 해의 경우 부동산 세금은 명목상 금액으로 매달 약 60달러가 부과됩니다.
  • 2년이 지난 후 부동산 세금은 180달러(900달러의 20% 해당)로 오릅니다.
  • 4년이 지난 후 부동산 세금은 360달러(900달러의 40% 해당)로 증가합니다.
  • 6년이 지난 후 부동산 세금은 480달러(900달러의 60%)까지 오르고 이후 계속 해서 11년 동안 증가합니다.

이 예에서 부동산 세금 감면으로 인한 혜택은 10년 동안 약 6만 3천 달러에 이릅니다.

세금 감면은 부동산과 관련되어 있습니다. 만일 세금 감면 혜택이 주어지는 빌딩을 세금 감면 혜택 1번째 해에 구입하고 6년 후 팔았다고 할 경우 새 소유자는 다시 4년 동안 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

421(g) 세금 감면 – 머레이 스트리트 아래 파이낸셜 디스트릭트 지역 내 신축 건물에 한해 극히 일부 경우에만 적용되는 세금 감면 정책입니다. 421(g) 세금 감면 정책은 첫 10년 동안 부동산 세금이 면제되고 이후 4년 동안 단계적으로 세금이 감면액이 줄어들고 15년째부터 세금 감면이 혜택이 없어집니다.

  • 11년째 – 세금 총 금액은 정상 세금의 20%
  • 12년째 – 세금 총 금액은 정상 세금의 40%
  • 13년째 – 세금 총 금액은 정상 세금의 60%
  • 14년째 – 세금 총 금액은 정상 세금의 80%
  • 15년째 – 세금 총 금액은 정상 세금의 100%

 

마이애미 부동산 세금 감면

플로리다주 주민은 주택차압면제법에 따라 소유주택 거주자의 경우 2만 5천 달러 세금 면제를 받을 수 있습니다. 거주자는 계속해서 부동산 세금을 납부하지만 평가액은 세금을 계산하기 이전 기준으로 2만 5천 달러 만큼 감면됩니다.C 중요한 점은 주택차압면제법은 부동산 세금 인상을 제한합니다. 바로 이 점이 주택차안면제법의 핵심입니다.

 

자본이익세

판매 가격과 부동산 기준 가격 간의 차이로 인해 발생하는 이득을 “자본이익”이라고 합니다. 미국 정부는 미국 국적 거주자의 자본이익에 대해 해당 부동산을 1년 이상 소유하였다고 가정하고 15% 자본이익세를 부과합니다. 외국인의 경우 미국과 구매자의 국적에 해당하는 국가와 맺은 세금 조약에 따라 15~30% 자본이익세를 부과할 수 있습니다.

 

소유주택 판매에 대해 최대 25만 달러까지 세금 면제

미국 국적 거주자의 경우 지난 5년 중 2년 동안 주택을 소유하고 실제로 거주하였을 경우 소유주택 판매로 인한 자본 이익에 대해 최대 25만 달러(부부인 경우 50만 달러)까지 부과되는 세금을 면제하여 줍니다. 2년 미만 거주하였을 경우 자본 이익의 일부에 대해 세금이 면제됩니다. 직장 위치의 변경, 건강 상의 이유 또는 미국 국세청(IRS)이 정의한 규정에 의거한 예상하지 못한 상황으로 인해 부동산을 판매할 경우 자본이익세가 면제될 수 있습니다.

 

1031조항 – 투자 부동산에 대한 자본이익세 납부 연기

1031 교환 세법은 “세금 연기 교환법”으로 알려져 있습니다. 미국 내국세법 1031조항에 따라 투자자는 투자 부동산을 다른 부동산으로 변경함으로 발생하는 자본이익세의 납부를 연기할 수 있습니다. 단, 변경 전후 부동산은 미국 내국세법에 따라 “같은 종류”의 부동산이어야 합니다. 소유자는 특정 기간 내에 부동산을 팔고 다른 부동산의 종류 및 성격을 확인한 후 구매하고 부동산 매매를 완전히 종결해야 합니다. 이 조항은 매우 엄격하므로 반드시 세부 내용을 준수해야 합니다. 보다 자세한 내용은 1031 교환 세법 – 자본이익세 납부 이연을 참고하십시오.

 

부동산 구입 시 모기지를 신청하는 경우 최초 10년에서 15년에 해당하는 소득세를 납부하지 않아도 됩니다.

40~50% 자기 부담금으로 부동산을 구입한 외국인 부동산 구매자는 10~15년 동안 자본이익세를 납부하지 않아도 됩니다. 특히 미국 정보는 자본이익세를 임대 소득에서 공제될 수 있도록 허용합니다. 모기지 이자, 일반 세금, 부동산 세금, 27.5년 기간의 자산 감가상각, 보험금, 매매 종결 비용 상각 모두가 임대 소득에서 공제되기 때문에 부동산 자산 구입 초기에는 임대 소득세가 부과되지 않습니다. 임대 소득세를 부과할 수준의 시간이 경과한 이후 발생하는 임대 소득은 이전에 부과하지 않는 임대 소득세로 인해 상계됩니다. 이를 ‘결손금이월 조세효과’라고 합니다. 결과적으로 수 년 동안 임대 소득세를 납부하지 않아도 됩니다. 보다 자세한 내용은 부동산 투자 관련 비용 구성을 참고하십시오.

외국인 부동산 구매자는 임대 소득이 부동산 투자 관련 비용이 상쇄될 수 있도록 적절한 시기에 선택해야 합니다. 그렇지 않을 경우 총 자본이익에 대해 정액 요율 30%로 자본이익세가 부과됩니다. 따라서 투자 초기 부동산 투자로 인해 세금공제 후 손실이 있고 외국인 부동산 구매자는 부동산의 임대 소득에 대해 세금 납부 책임을 지지 않을 경우 외국인 부동산 구매자는 적절한 기간에 소득세 환급을 신청해야 하고 적절한 시기에 세급 보고 방법(Election)을 선택해야 합니다.

 

외국인 부동산투자세법(FIRPTA)

외국인이 미국 내 부동산을 판매할 경우 외국인 부동산 판매자는 미국 국세청(IRS)에 자본이득세를 납부해야 합니다. 이에 따라 미국 국세청은 총 부동산 구입 가격의 10%를 원천 징수합니다. 자본이익세 신고를 위해 세금 환급을 신청한 후 세금 환급 신청 기간이 종료되면 세금 환급 신청자에게 세금을 환급해 줍니다. 외국인 부동산 구매자에게 1031 교환 세법이 적용될 경우 이를 면제받을 수 있습니다.

 

외국인 부동산 구매자는 반드시 미국 부동산 세금을 면제 받을 수 있는 계획을 수립해야 합니다.

외국인 부동산 구매자가 사망할 시 총 자산에 대해 미국 연방정부는 최대 45%까지 세율을 적용합니다. 미리 세금 납부 계획을 철저하게 세운다면 자본이득세 납부를 면제 받을 수 있습니다. 세금 납부 계획에는 유한회사(LLC) 또는 외국인 법인 설립이 포함됩니다. 유한회사는 부동산 자산을 소유하고, 외국인 법인은 유한회사를 소유합니다. 부동산 구매자는 외국인 법인의 지분 일부를 보유합니다. 위와 같은 절세 계획에 따라 부동산은 외국인 법인 ‘소유’하기 때문에 미국 연방정부는 외국인 부동산 구매자의 사망에 따른 세금 부과를 할 수 없습니다. 이는 외국인 부동산 구매자에게 적절한 절세 방법으로 실행하는 데 큰 비용이 들지 않습니다. 한 가지 주의사항으로 법인에 대한 자본이익세 세율은 35%이고 개인에 대한 자본이익세 세율은 15%입니다. 지분 소유자가 자본이익이 발생하지 않은 상태(또는 미국 세법에 의한 과세 대상이 되는 부동산 매매)에서 부동산 지분을 팔 수 있습니다. 따라서 외국계 기업이 소유한 부동산으로 인해 발생하는 기타 이익이 있을 수 있습니다.

구매자의 법적 책임은 자산가치에 국한되기 때문에 미국 내 투자 부동산을 소유한 소유자의 경우 자산을 소유한 유한회사를 설립하는 것이 바람직합니다. 단 유한회사는 기타 어떤 부동산 또는 자산을 소유하지 않아야 합니다. 한 단계 더 나아가 유한회사를 소유하는 외국인 법인을 통해서 외국인 부동산 구매자는 부동산 세금을 면제 받을 수 있습니다.

외국인 부동산 구매자가 유한회사 및 외국인 법인 운영을 중단하려고 할 경우(예를 들어 투자금 규모가 작은 경우) 대안으로 부동산 자산 가치에 해당하는 생명 보험을 가입하는 방법이 있습니다. 20년 납입 생명보험에 가입한 건강한 40살 남녀의 경우 사망 시 지급받게 되는 보험금이 50만 달러일 때 매년 350달러 보험료를 납입해야 합니다. 같은 보험을 건강한 50세 남녀의 경우 매년 보험료로 1,000달러를 납입해야 합니다. 이 외국인 부동산 구매자가 사망할 경우 부동산 세금을 납부해야 합니다. 하지만 사망에 따른 보험금이 부동산 자산 가치와 동일한 금액으로 상속인에게 지급됩니다.