1031 교환세법 – 자본이익세 이연

 

1031 교환 세법은 미국 국세청(IRS)이 허용하는 투자 부동산에 대해 부과되는 세금을 연기해 주는 제도입니다. “교환”은 각 소유자 간의 실질적인 부동산 교환을 의미하는 것이 아니라 기존 부동산을 팔고 다른 부동산을 구입하는 과정을 의미합니다. 미국 국세법 제 1031조 교환 세법은 위와 같은 부동산 거래에 적용됩니다.

초기 부동산 구매 가격보다 판매 가격이 높을 경우 자본 이익이 발생합니다. 이에 해당하는 자본 이익은 개인에 대해 15%, 법인에 대해 35% 세금이 부과됩니다. 1031 교환 세법은 자본 이익에 부과되는 세금의 납부를 연기해 줍니다.

 

1031 교환 세법의 장점

1031 교환 세법으로 인한 세금 납부 연기의 장점은 납세자 입장에서 세금 납부 의무를 즉각 이행하지 않고도 부동산을 처분할 수 있다는 것입니다. 납세자는 납부 연기된 세금으로 인해 부동산 자산 구매력을 유지할 수 있기 때문에 같은 종류의 부동산 간의 교환 거래를 할 수 있게 됩니다.

예를 들어, 투자 부동산을 판매하여 현금 자산을 확보하고 이어서 판매로 인한 발생하는 자본 이익에 부과된 세금을 납부하고 난 후 남은 순 현금 자산으로 다른 부동산을 구입하는 것이 아니라 투자자는 기존 부동산을 팔고나서 1031 교환 세법을 활용하여 자본 이익세 납부를 연기하고 신규 부동산을 구입할 수 있습니다. 이어서 신규 부동산을 판매할 때까지 자본 이익세 납부를 연기할 수 있습니다.

또 다른 장점으로 투자자의 상속인은 상속 받을 부동산이 1031 교환 세법을 통해 유예된 세금도 수정 상향 기준(stepped-up basis)을 통해 일시에 말소되어 더 많은 부동산 자산을 상속 받을 수 있습니다. 투자자는 계속해서 세금 납부 의무를 유예 받을 수 있으며 부동산 자산 투자자의 사망 시 부동산 자산 상속인은 해당 부동산 자산이 상속인에게 이전되는 날짜의 시장 가치로 부동산 자산을 상속 받을 수 있습니다. 상속인이 부동산을 판매할 때 상속인은 상속 시점의 부동산 자산의 합리적인 시장 가격과 실제 판매 가격 사이에 해당하는 차액에 부과되는 세금을 납부해야 합니다.

 

동종 부동산

1031 교환 세법은 “같은 종류”의 두 개 부동산 사이에 발생하는 부동산 거래에만 해당합니다. 주거용 투자 부동산과 상업용 투자 부동산 사이의 교환 및 그 반대 경우도 허용됩니다. 부동산은 반드시 미국 내 위치하며, 미국 부동산과 외국 부동산 간의 교환은 “동종” 부동산으로 간주되지 않습니다.

 

1031 교환 세법의 단점

납세자는 세금 납부 연기에 따른 다음과 같은 단점을 고려해야 합니다.

  1. 기존 부동산에 적용되는 낮은 세제 혜택이 신규 부동산에도 그대로 이전되기 때문에 대체 부동산에도 낮은 세제 해택이 적용됩니다. 이로 인해 납세자는 1031 교환 세법의 적용 없이 부동산을 구입한 경우 받을 수 있는 감가상각 세금공제 혜택보다 낮은 감가상각 세금공제 혜택을 신규 부동산에 대해 적용 받게 됩니다.
  2. 세금 납부 유예 교환에 대한 부동산 거래 비용이 증가됩니다. 부동산 소유자가 부담하는 추가적인 전문가 수수료가 발생하기 때문입니다.
  3. 납세자는 기존 부동산의 처분으로 발생하는 순수입을 실제 부동산에 재투자하는 경우를 제외하고 어떤 경우에도 사용할 수 없습니다. 그렇지 않을 경우 재투자에 사용되지 않은 순수입 금액에 대해 세금이 과세됩니다.
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      자격을 갖춘 부동산 중개인

      1031 교환 세법은 미국 국세법 제 1031조에서 규정한대로 자격을 갖춘 부동산 중개인을 선임하여 전체 부동산 거래를 처리하도록 합니다.

      비현금 수입을 포함하여 판매로 발생하는 모든 형태의 소득은 반드시 자격을 갖춘 부동산 중개인을 통해 신규 부동산을 구입하는 데 사용해야 합니다. 부동산 판매자로부터 직접 또는 간접적으로 지급받은 모든 형태의 소득은 규모의 크고 작음에 관계 없이 전체 부동산 거래를 무효화할 수 있습니다. 그로 인해 전체 자본이익에 대해 자본이익세가 부과됩니다. 외국인 부동산 구매자의 경우 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)에 따라 자본이익에 대해 원천징수세 부과됩니다.

       

      부동산 매물 탐색 기간 및 교환 기간 제한

      1. 신규 구입할 부동산은 반드시 미국에 위치해야 합니다.
      2. 기존 부동산을 거래 종결한 시점으로부터 45일 이내로 부동산 판매자는 자격을 갖춘 부동산 중개인에게 구매를 희망하는 부동산 매물 목록을 제공해야 합니다. 이 목록은 “45일 목록”이라고 하고 부동산 거래가 성사되지 않은 경우를 대비하여 일반적으로 2개 이상 부동산 매물을 기재해야 합니다.
      3. 기존 부동산의 매매 거래를 종결한 시점에서 부동산 판매자는 앞서 45일 이내에 찾은 부동산 매물 중 하나를 180일 이내에 구입해야 합니다.
      4. 기존 부동산 판매자는 신규 구입한 부동산의 법적 소유자로 공식적으로 등록해야 합니다.
      5. 부동산 판매자는 기존 부동산의 판매 가격과 똑같거나 더 높은 가격에 해당하는 신규 부동산을 구입해야 합니다.
      6. 기존 부동산 판매로 인해 발생하는 현금에서 각종 부동산 매매 관련 부대 비용과 세금을 공제한 후 자격을 갖춘 부동산 중개인에게 전달해야 합니다. 전달 받은 현금은 신규 부동산을 구매하는 데 사용됩니다.
        1. 45일 시간 제한은 반드시 준수해야 하며 어떤 경우에도 연장될 수 없습니다. 45일째 날이 토요일, 일요일 또는 공휴일인 경우에도 연장되지 않습니다. 교환 기간은 부동산 판매자가 권리를 포기한 부동산의 권리를 양도한 일시 또는 포기한 부동산의 권리가 이전된 시점의 과세 연도에 해당하는 부동산 판매자의 세금 환급 신청 마감일 이후 정확히 180일째 날 또는 그 이전에 종료됩니다. 다시 한번 강조하자면 180일 시간 제한은 반드시 준수해야 하며 어떤 경우에도 연장될 수 없습니다. 180일째 날이 토요일, 일요일 또는 공휴일인 경우에도 연장되지 않습니다.

           

          외국인 부동산 판매자도 1031 교환 세법이 적용됩니다

          미국 정부는 외국인 부동산 판매자도 1031 교환 세법이 활용할 수 있도록 허용하고 있습니다. 위에서 언급한 일반 규정에 추가로 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)은 10% 원천 징수를 면제할 수 있도록 1031 교환 세법에 추가 요건을 부과합니다. 추가 요건으로 기존 부동산을 외국인 부동산 판매자에서 부동산 구매자/양수인(예: 권원보증회사 또는 애스크로 업체)으로 이전할 의무가 있는 개인은 외국인 판매자로부터 다음 아래 문서 중 하나를 반드시 수신 받아야 합니다.

          1. 특정 부동산 교환을 제한하고 부동산 양수인은 모든 세금을 면제받을 수 있는 미국 국세청(IRS)가 발급한 원천 징수 확인 증서
          2. 부동산 판매자가 원천 징수 확인 증서를 신청한다는 내용이 포함된 외국인 부동산 판매자의 공식 통지서
            1. 첫째, 외국인 부동산 소유자는 부동산 권리를 이전하기 앞서 개인 납세자 식별 번호(ITIN)를 발급 받아야 하고, 부동산 권리 이전이 결정됨과 동시에 원천 징수 확인 증서를 신청해야 합니다. 둘째, 외국인 부동산 판매자가 1031 교환 세법을 적용할 경우 부동산 거래 초부터 전문 지식를 갖춘 부동산 중개인과 상담하는 것이 중요합니다. 또한 부동산 매매 관련 부대 비용 및 미국 세금 납부 과정에서 필요한 재정 상담은 전문가와 상의하십시오. 자격을 갖춘 부동산 중개인에 대한 정보를 확인하려면 언제든지 문의하십시오.

              외국인 투자자가 겪을 수 있는 각종 문제에 대한 자세한 내용은외국인 부동산 구매자 가이드를 참조하십시오.