미국 내 부동산을 구입하려는 외국인 구매자를 위한 세금 및 법적 주의사항

 

뉴욕 부동산을 구입 및 판매하려는 외국인 구매자 또는 판매자가 자주하는 질문과 답변(FAQ)

뉴욕 Romer Debbas LLP 법률사무소 Pierre Debbas 변호사

 

  1. 외국인도 미국 내 부동산을 구입할 수 있나요?

외국인도 미국 내 부동산을 구입할 수 있습니다. 일반적으로 코옵 부동산보다 콘도 부동산을 구입하기가 상대적으로 쉽습니다. 코옵을 구입하려는 경우 모든 구매자는 반드시 인터뷰 절차를 거쳐야 하고, 코옵 판매자는 정당한 근거를 제시하지 않고도 구매자에게 부동산을 판매하지 않을 수 있는 법적 권리가 있습니다. 코옵 부동산 운영위원회는 부동산 구매자의 개인정보 및 재무정보를 요구하며 비주거 목적의 부동산 소유자에게는 서비스를 제공하지 않습니다. 일반적으로 콘도의 경우 아파트 구입의 선매권을 포기하는 내용을 포함하여 각종 부동산 관련 검토 과정이 간편합니다. 또한 콘도의 경우 구매자는 신탁, 현지 유한회사(LLC) 또는 외국계 법인 명의로 콘도를 구입할 수 있습니다. 위에서 설명한 세 가지 방법 – 신탁, 현지 유한회사(LLC), 외국계 법인 명의로 외국인 구매자가 부동산을 구입하게 되면 각종 법적 보호 및 세금 혜택을 제공합니다.

 

  1. 뉴욕시에 위치한 부동산을 구매하는 경우 외국인 부동산 구매자가 납부해야 하는 세금은 무엇이 있나요?

비거주자 외국인은 거주 지위에 따라 특정 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 뉴욕시 소재 부동산을 구입하는 모든 부동산 구매자는 다음 아래와 같은 세금을 납부해야 합니다.

    1. 구입 가격의 1%에 해당하는 고가주택 구입세(Mansion tax) 부과되며, 구입 가격이 100만 달러를 초과하는 경우 고가주택 구입세를 납부해야 합니다.
    2. 신규 개발 부동산을 구입하는 경우 개발업체 또는 투자업체는 부동산 매매 관련 양도세를 부동산 구매자에게 전가할 수 있습니다. 뉴욕시의 경우 50만 달러 미만 부동산에 대한 양도세로 부동산 구매 가격의 1%를 부과하고, 50만 달러 이상 부동산에 대한 양도세로 1.425%를 부과합니다. 뉴욕주는 부동산 가격에 상관 없이 부동산 구입 가격의 4%를 양도세로 부과합니다. 부동산이 신규 개발 부동산이 아닌 경우 부동산 구매자는 양도세를 납부하지 않아도 됩니다.
    3. 파이낸싱을 통해 자금을 조달하는 구매자는 모기지 인지세를 납부해야 합니다. 50만 달러 미만 부동산의 모기지 인지세: 모기지 금액의 0.25%에 대해 2.05% 해당, 50만 달러 이상 부동산의 모기지 인지세: 모기지 금액의 0.25%에대해 2.175% 해당

 

  1. 뉴욕시에 위치한 부동산을 판매하는 경우 외국인 부동산 판매자가 납부해야 하는 세금은 무엇이 있나요?

외국인 부동산 판매자는 소득세 및 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)에 따른 원천 징수세를 납부해야 합니다. 현재 연방 소득세 세율은 순 자본 소득의 15%입니다. 순 자본 소득은 실제 부동산 구매 가격에 부동산 매매 관련 부대 비용, 자본 개선 비용(부동산 리모델링 등)을 공제한 금액입니다. 뉴욕주의 경우 순 자본 소득에 대해 8.82%에 해당하는 비거주자 소득세를 부과합니다.

외국인 판매자는 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)에 따른 세금 납부 대상에 해당합니다. 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)에 따른 원천 징수세는 다음과 같습니다.

 

  1. 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)이란?

외국인 부동산투자세법(FIRPTA)에 따라 외국인 부동산 판매자는 원천 징수세 납부 대상입니다. 원천 징수세 세율은 총 판매 금액의 약 10%에 해당합니다. 부동산 판매자는 현재 미국 국세청에 납부해야 할 세금(예: 소득세, 자본 소득세 등)이 있는 경우 부동산 매매 시 원천 징수된 10% 세금을 환급 받을 수 있습니다.

미국 내 부동산을 판매하려는 외국계 신탁 수혜자 및 외국 법인은 부동산 판매로 발생하는 금액에 35%를 세금으로 원천 징수합니다.

 

  1. 사망세(Death Tax)란 무엇인가요? 외국인도 납부해야 하나요?

뉴욕주에 위치한 부동산을 소유한 외국인 소유자가 사망하는 경우 사망세를 납부해야 합니다. 미국 내 위치한 모든 유형 또는 개인 자산 및 약 6만 달러를 초과하는 자산을 보유한 부동산 소유자가 사망할 경우 반드시 뉴욕주 상속세 환급을 신청해야 합니다. 현재 뉴욕주 상속세는 세율은 16% 입니다.

미국 내 위치한 부동산을 소유한 외국인 소유자는 연방 상속세 납부 대상입니다. 현재 상속세 연방 상속세 세율은 최대 35% 입니다. 미국 시민권자의 경우 최대 500만 달러까지 세금이 면제됩니다. 현재 기혼자의 경우 1,000만 달러까지 세금이 면제됩니다. 미국 시민권자가 아닌 경우 부동산 소유자의 국적 국가와 미국 간의 협정이 없다면 세금 면제 혜택이 제공되지 않습니다. 국가 간 협정 관련 내용은 다음 아래를 참고하십시오. 부동산 가격이 6만 달러를 초과하는 경우 상속세 부과 대상입니다. 취소 불가능한 신탁 및 외국계 법인을 포함하여 연방 상속세를 회피할 수 있는 방법은 다음 아래에 설명되어 있습니다.

 

  1. 개인 명의로 부동산을 구입하는 경우 장점과 단점은 무엇이 있나요?

현재 개인의 경우 장기 자본 소득세 세율은 15% 이고, 법인의 경우 장기 자본 소득세는 없습니다. 현재 연방 법인세 세율은 최대 35% 입니다. 부동산 매매 시 부동산을 법인 명의가 아니라 개인 명의로 소유할 경우 외국인 부동산 구매자는 자본 소득 발생에 따른 세금을 절감할 수 있습니다. 세금 납부를 회피할 수 있게 되며, 외국인은 유한회사(LLC)를 설립하여 연방 자본 소득세 세율 15%를 적용받게 됩니다. 유한회사(LLC)를 설립하면 부동산 소유자 개인에게 법인 세율 35%를 부과하지 않고 개인 명의 세율로 세금을 부과합니다. 따라서 외국인 부동산 구매자가 부동산을 개인 명의로 소유할 경우 현저한 세금 혜택을 없습니다.

개인 명의로 부동산을 소유하는 것과 유한회사(LLC) 명의 부동산을 소유하는 것 간의 현저한 세금 혜택 차이는 없지만 법적 보호 측면에서 차이점이 있습니다. 개인 명의로 부동산을 소유하는 경우 외국인 부동산 구매자는 미국 내 법적 소송을 당할 수 있습니다. 반면 유한회사(LLC)는 유한회사가 소유한 자산 외 외국인 부동산 구매자의 자산을 법적 책임으로부터 보호합니다. 유한회사(LLC)는 외국인 부동산 구매자에게 개인정보를 보호하며 뉴욕시 또는 뉴욕주에 위치한 부동산을 구입한 구매자의 경우 뉴욕시 또는 뉴욕주 관련 공공기관에 부동산 소유자 등록을 해야 하며 등록 정보는 온라인으로 확인할 수 있습니다.

외국인이 개인 명의로 부동산을 구입하는 경우 부동산을 소유하기 위해 취소 불가능한 신탁을 발행할 수 있습니다. 외국인 부동산 소유자가 사망할 경우 최소 불가능한 신탁은 상속세를 회피할 수 있습니다. 또한 신탁은 해당 법인에게 각종 정보를 보호해 드립니다.

 

  1. 미국 법인 또는 유한회사(LLC) 명의로 부동산을 구입하는 경우 장점과 단점은 무엇이 있나요?

위에서 설명한대로 유한회사(LLC) 또는 미국 법인을 통해 부동산을 소유하는 경우 외국인 부동산 구매자에게 법적 보호 및 개인정보 보호 혜택을 제공합니다. 법인과 달리 유한회사(LLC)는 일반적인 법인 세율과 달리 외국인에게 개인 세율을 적용되어 세금이 부과됩니다. 유한회사(LLC) 명의로만 부동산을 소유하는 경우 상속세를 회피할 수 없습니다. 외국인 상속세를 회피하려면 뉴욕 유한회사(LLC) 및 브리티시 버진 아일랜드(BVI)와 같은 외국계 법인을 설립할 수 있습니다. 브리티시 버진 아일랜드(BVI)가 뉴욕 유한회사(LLC)라고 하면 외국인은 미국 내 부동산에 부과된 상속세를 회피할 수 있습니다. 이와 같은 사업체 구조 하에서 미국 국세청(IRS)는 무형의 자산으로써 자산 소유권을 조사합니다. 무형 자산은 상속세 과세 대상이 아닙니다.

 

  1. 외국인 부동산 구매자의 국적국가와의 세무 협정 내용은 무엇인가요? 납세에 대한 법적 의무에는 무엇인 있나요?

미국은 다른 여러 국가와 세금 관련 협정을 맺고 있습니다. 이러한 협정에 따라 외국인 거주자는 낮은 세율 또는 미국 정부기관이 부과하는 소득세의 일부를 면제 받을 수 혜택을 받을 수 있습니다. 세율 및 면제 혜택은 미국과 협정을 맺고 있는 국가마다 다릅니다. 각 세무 협정은 연방 상속세에 대한 세부 사항을 설명하며 개인 명의 소유의 부동산의 경우 500만 달러에 대한 연방 상속세를 면제 받을 수 있는 혜택을 특정 외국인 거주자에게 제공합니다.

외국인 구매자의 국적 국가와 미국 간에 협정이 체결되지 않은 경우 또는 세무 협정에서 연방 상속세에 대한 언급이 없는 경우 외국인 구매자는 사망 시 6만 달러를 초과하는 부동산에 대해 연방 상속세를 납부해야 합니다. 다음 아래 미국 국세청(IRS) 웹사이트에서 미국과 다른 국가 간의 세무 협정에 대한 세부사항을 확인할 수 있습니다.

http://www.irs.gov/businesses/international/article/0,,id=96739,00.html

 

  1. 부동산 구입 시 외국인 구매자는 세금 신고에 대해 일반인과 다르게 취급되나요?

외국인이 부동산을 구입하는 경우 세법상 일반인과 동일하게 취급됩니다. 하지만 위에서 설명했듯이 신탁 또는 BVI와 같은 외국인 법인 명의로 부동산을 구입하는 경우 미국 정부가 부과하는 상속세를 회피할 수 있으며 추가적인 법적 책임을 져야 하며 개인정보를 보호받을 수 있습니다. 신탁 또는 해외 법인을 통해 부동산을 구입하는 경우 연방 소득세 또는 외국인 부동산투자세법(FIRPTA)에 따라 부동산 매매에 부과되는 원천 징수세가 면제되지 않습니다.

 

  1. 납세자 식별 번호(TIN)는 어떻게 발급 받나요?

납세자 식별 번호(TIN)는 미국 정부기관에 세금 환금을 신청하려는 경우 반드시 필요합니다. 네 가지 종류가 있습니다.

사회 보장 번호(SSN)

사회 보장 번호(SSN)를 발급 받으려면 신분증, 나이, 미국 시민권 증명서 또는 법적 외국인 지위 신분 증명서와 함께 미국 사회보장국의 SS-5 신청서 양식을 제출해야 합니다. 미국 사회보장국 웹사이트는 다음 아래와 같습니다.

http://www.ssa.gov

고용주 식별 번호(EIN)

고용주 식별 번호(EIN)는 기업체, 신탁, 부동산에서 사용하는 고유 번호입니다. 미국 국세청(IRS) 웹사이트를 통해 온라인으로 고용주 납세 번호(EIN)를 신청할 수 있습니다.

http://www.irs.gov

개인 납세자 번호(ITIN)

개인 납세자 번호(ITIN)는 사회 보장 번호(SSN)를 발급 받을 수 없는 특정 비거주자 또는 외국인 거주자를 위한 세금 처리 번호입니다. 미국 국세청(IRS)이 제공하는 W-7 신청서 양식을 작성한 후 신청해야 합니다.

납세 대리인 식별 번호(PTIN)

납세 대리인은 반드시 납세 대리인 식별 번호(PTIN)를 미국 국세청(IRS) 웹사이트를 통해 발급 신청을 해야 합니다.

 

Pierre Debbas는 Romer Debbas LLP 소속 전문 파트너로써 국내 및 해외 부동산, 세금 관련 전문가입니다. 연락처 – 전화: +1-212-888-3100 및 이메일: PDebbas@romerdebbas.com