Componentes do custo de um investimento imobiliário

 

Investimentio inicial


Preço de compra

Diferente de outros países, imóveis em Manhattan e Miami já vem com os equipamentos de cozinha incluídos no preço final de venda do apartamento.

Piso

Em Manhattan, diferente de Miami, os pisos estão incluídos ao comprar novos empreendimentos das construtoras.

Despesas de transferência

A estimativa das despesas de transferência é de aproximadamente 3,5% do valor de compra sem o financiamento e 5,5% do valor de compra com o financiamento. Esta estimativa de Despesas de Transferência inclui impostos sobre a transferência assim como honorários advocatícios. A diferença entre as duas estimativas é que aproximadamente 2% do valor de compra é o custo de registrar um empréstimo hipotecário.

 

Custos operacionais (despesas à vista)


Taxas comuns (ou despesas de manutenção)

Para condomínios, as taxas comuns geralmente variam de $0,70 a $1,10 por pé quadrado por mês. Estas despesas incluem aquecimento, eletricidade e limpeza da área comum; cabeamento básico; segurança; seguro do prédio; e operação dos recursos do condomínio (academia, concierge, hall de entrada, piscina, sala de jogos, etc.).

As cooperativas cobram uma taxa de manutenção, que inclui todas as despesas comuns mais os impostos (que não são pagos separadamente pelo proprietário) e juros hipotecários sobre o imóvel, se houver. A empresa da cooperativa pode ter hipotecas em vigor sobre o edifício (para o reparo de um telhado, ou outra razão) e os juros são repassados aos acionistas da cooperativa. Assim, você verá que as taxas de manutenção de uma cooperativa podem ser maiores (mesmo após deduzir os impostos incluídos nas taxas de manutenção), uma vez que os condomínios, por lei, não podem assumir dívidas.

 

Impostos de cunho imobiliário

Impostos de cunho imobiliário (ou impostos prediais) são calculados sobre o valor venal avaliado – um valor dado ao imóvel pelo governo da cidade. Então uma alíquota é aplicada sobre este valor avaliado. O processo é um tanto estranho, mas a regra de ouro é 1% do preço de compra por mês em Manhattan e 2% do preço de compra por mês em Miami.

Manhattan possui vários programas de abatimentos para certos prédios, que reduzem impostos por 10, 15 e até 20 anos, em alguns casos. Visite a página Impostos de cunho imobiliário para obter mais informações.

Miami possui uma isenção para aqueles que compram residências primárias de $25.000,00, mas o valor desta isenção é bastante insignificante. Para ver mais discussões sobre isto, visite a página Impostos de cunho imobiliário.

 

Empréstimo hipotecário

Se o proprietário decidir obter um empréstimo hipotecário, o mesmo terá uma despesa mensal que inclui juros e o valor principal. Devido à natureza dos cálculos das hipotecas, nos primeiros anos, o comprador estará pagando principalmente os juros, que podem ser deduzidos de impostos. Nos últimos anos, o comprador estará pagando mais o valor principal.

Por exemplo, se o comprador adquiriu um imóvel por $1.000.000,00 e financiou $500.000,00 a 5,5% de juros por um período fixo de 30 anos, os pagamentos totais da hipoteca para o ano seriam de $34.067,00 (ou $2.839,00 por mês). Desta quantia, $27.332,00 seriam dedutíveis de impostos. Com o tempo, conforme o valor principal do empréstimo é amortizado, a quantia dedutível do imposto vai diminuindo. Nos primeiros anos, entretanto, é uma quantia bastante alta para compensar a renda com aluguel.

Para obter mais informações sobre empréstimos hipotecários, visite a página Financiamento imobiliário.

 

Seguros

O proprietário deverá obter seguro para seu imóvel, assim como seguro por responsabilidade. Este custo é de apenas algumas centenas de dólares por ano. Normalmente, o locador exigirá que seus inquilinos obtenham também seguro, de modo que os riscos para o locador sejam reduzidos.

Na Flórida, o proprietário de uma casa independente pode querer obter seguros contra enchentes e furacões.

 

Taxa de corretagem

Nos EUA, quem vende sempre paga a comissão em uma operação de compra e venda. O vendedor geralmente paga uma comissão de 6% do valor de venda, que é dividida igualmente entre o corretor do comprador e o do vendedor. Assim, o comprador não paga nada para nos ter trabalhando em seu nome em uma operação de compra.

Se o comprador decide alugar seu novo apartamento, em Manhattan não pagarão nada por nossa ajuda para encontrar um inquilino, já que a comissão (15% do aluguel anual, dividida por igual entre os corretores do comprador e do vendedor) é normalmente paga pelo inquilino. Entretanto, em Miami é normal que o proprietário pague a comissão (10% do aluguel anual, dividido por igual entre os corretores do comprador e do vendedor) por encontrar um inquilino.

Obtenha mais informações sobre como alugar seu imóvel na página Alugando e deixando seu imóvel.

 

 

Despesas não operacionais


Depreciação

O governo dos EUA permite que proprietários de imóveis para fins de investimento depreciem o valor de compra e as despesas de transferência não financeiras ao longo de 27,5 anos. Por exemplo, se um comprador adquirir um imóvel por $1.000.000,00 e tiver despesas de transferência não financeiras de $25.000,00 ($1.000.000,00 vezes 2,5%, conforme acima), o comprador poderá deduzir $37.273,00 por ano, ou $3.106,00 por mês, como depreciação. Esta é uma despesa não financeira significante que pode ser deduzida da renda do aluguel.

 

Amortização

O governo dos EUA também permite ao proprietário de um imóvel para fins de investimento deduzir a amortização da parcela financeira das despesas de transferência ao longo do período de empréstimo. Esta também é uma despesa não financeira que pode ser deduzida da renda do aluguel.

 

Renda tributável negativa

 

Por fim, com todas as deduções (tanto financeiras como não financeiras) que o governo americano permite, nos primeiros anos, um investidor que financiar sua compra de imóvel terá despesas tributárias negativas (ou prejuízo tributário). Isto não deve ser confundido com prejuízos financeiros, uma vez que com uma entrada de 40% um proprietário provavelmente ficará financeiramente neutro (ou seja, não vai gerar nem renda nem prejuízos financeiros) . Estes prejuízos tributários podem ser levados adiante por anos, quando o imóvel estiver gerando renda para fins tributários, compensando as rendas e eliminando os impostos daqueles primeiros anos. Entretanto, com o tempo, a renda financeira irá crescer, assim como o valor da propriedade.