Determinando o Tipo de Imóvel a Ser Comprado

  Antes de iniciar a busca por um imóvel, o comprador deverá entender os diferentes tipos de imóveis disponíveis à venda. Em Manhattan, há quatro tipos de imóveis: Cooperativas (Coops), Condomínios (Condos), Townhouses (ou Brownstones) e Condomínios-Cooperativas (Condops). Em Miami, há dois tipos de imóveis: Condomínios e casas independentes. Os imóveis residenciais de Manhattan consistem de aproximadamente 25% condomínios, 70% cooperativas, e 5% Condops e Townhouses.

Condomínios

Um condomínio é um imóvel, similar a uma casa. O proprietário de um imóvel em condomínio tem a propriedade do seu apartamento e de uma porcentagem das áreas comuns do prédio. Possuir um imóvel em condomínio é algo muito mais democrático do que em uma cooperativa, uma vez que os condomínios são bem menos restritivos que as cooperativas. Geralmente os condomínios permitem sublocações com poucas restrições, assim como proprietários estrangeiros. Portanto, investidores e compradores estrangeiros devem concentrar sua procura em condomínios. Os proprietários pagam impostos prediais para a cidade e taxas comuns para o Conselho do condomínio, que cuida da sua administração. Financiamentos tradicionais podem ser obtidos para compras de imóveis em condomínios com apenas 20% de entrada para a maioria dos residentes nos EUA e 40% para estrangeiros. As poucas restrições, as baixas entradas exigidas, e o fácil acesso ao financiamento aumentam as possibilidades de compra/venda de imóveis em condomínios. Devido a limitações de disponibilidade (apenas 25% dos imóveis disponíveis estão em condomínios), à alta demanda, e ao alto grau de comercialização, imóveis em condomínios são geralmente mais caros que em cooperativas.

Cooperativas

As cooperativas (ou Coops) são prédios de propriedade de empresas que vendem suas ações para acionistas como retorno de arrendamentos a longo prazo. O arrendamento permite que um acionista utilize um determinado apartamento no prédio de uma cooperativa. Quanto maior o apartamento, mais ações o acionista possuirá, e maior será a parcela de custos de manutenção que o acionista pagará. Os encargos de manutenção são pagos à empresa e incluem todas as despesas do prédio, incluindo impostos prediais e juros hipotecários, se a empresa detiver uma hipoteca sobre o prédio. Prédios de condomínios são proibidos de obter hipotecas, por isso as taxas de condomínio não incluem juros hipotecários. Geralmente as cooperativas podem estabelecer as regras que quiserem e seus acionistas são obrigados a atender estas regras. A maioria das cooperativas obriga seus acionistas a ocupar seus apartamentos como sua residência principal. A maioria das cooperativas também têm regras que limitam bastante ou proíbem sublocações, assim investidores não devem ver as cooperativas como um investimento viável. Uma regra comum em cooperativas é a proibição de proprietários estrangeiros. Geralmente as cooperativas proíbem compradores estrangeiros, uma vez que é muito difícil processar com sucesso um estrangeiro que possua a maior parte dos seus bens e fontes de renda fora dos EUA. Mesmo se a empresa obtivesse uma sentença favorável contra o proprietário estrangeiro, ela provavelmente não seria executável, se os bens do proprietário estivessem em outro país a 4.000 milhas de distância. O financiamento de um imóvel em cooperativa requer o uso de um empréstimo pessoal em vez de uma hipoteca. A empresa estabelece a quantia que pode ser financiada, geralmente entre 50% e 75% do valor do imóvel. Assim como em uma hipoteca, os juros em um empréstimo podem ser deduzidos de certos impostos. Uma característica comum das cooperativas é a flip tax, uma taxa de geralmente 2-3% do preço de venda do apartamento, que é paga pelo vendedor para a cooperativa, quando da venda de seu apartamento. Proprietários potenciais (e inquilinos, se for permitido) devem ser entrevistados pelo Conselho da cooperativa e apresentar solicitações formais a serem aprovadas pela direção. Este processo pode levar meses, não semanas. Os condomínios exigem uma solicitação formal, mas os compradores e locatários não são entrevistados.

Condops

Um Condop é considerado, na indústria imobiliária, essencialmente como uma cooperativa com regras de condomínio, geralmente permitindo sublocações e compradores estrangeiros. Entretanto, tecnicamente um Condop é definido como uma cooperativa residencial que vendeu seu terreno como um condomínio, mas na prática o termo é usado com uma cooperativa com regras de condomínio. No geral, acaba-se descobrindo que prédios que foram construídos em arrendamentos de terrenos são Condops, em vez de condomínios. Um prédio com um arrendamento exige que os proprietários paguem arrendamento sobre o imóvel por um longo período de tempo, geralmente 99 anos. Estes arrendamentos, na prática, são geralmente renovados antes de expirar o arrendamento do terreno.

Townhouses (e casas independentes)

Comprar uma Townhouse, ou Brownstone, como algumas são chamadas, é parecido com a compra de uma casa independente. O proprietário recebe a propriedade livre do imóvel, e é a única parte responsável por pagar impostos prediais e custos de manutenção. Para saber mais sobre como comprar uma Townhouse, visite a página Townhouses e Brownstones em Nova Iorque. A PRÓXIMA ETAPA É PROCURANDO UM IMÓVEL.