Imóveis e seus Impostos

 

Neste mundo, nada é certo, a não ser a morte e os impostos.

 

Mesmo este velho provérbio sendo verdade, há maneiras de evitar, reduzir ou postergar impostos, mesmo se for por um curto período de tempo. A seguir, discutiremos os esquemas tributários imobiliários de Manhattan e Miami, e identificaremos maneiras de reduzir, minimizar ou postergar impostos.

 

Impostos prediais

Impostos prediais são calculados com base na avaliação dos governos locais. Geralmente, a alíquota mensal do imposto predial em Manhattan é de aproximadamente 1%, e em Miami, 2%. Já que Miami não tem imposto de renda, seu imposto predial é mais alto que em Nova Iorque.

 

Abatimentos no imposto predial de Manhattan

421(a) Abatimento nos impostos – Algo que os investidores de NYC e residentes amam é o abatimento de impostos do artigo 421(a), que foi oferecido para proprietários de apartamentos em certos edifícios construídos entre 2005 e 2008. O abatimento de impostos do artigo 421(a) fornece uma bela redução de impostos para investidores de novos empreendimentos construídos entre 2005 e 2008. Eis como funciona:

A cada dois anos, os impostos prediais aumentam em 20% da alíquota normal até o 11° ano, quando então o imposto atinge o valor normal. Por exemplo, um apartamento de um quarto que custa $900.000,00 e que teria um imposto normal de aproximadamente $900,00 por mês.

  • Nos primeiros dois anos do abatimento, o imposto predial será uma quantia nominal de cerca de $60,00 por mês.
  • Após o segundo ano, o imposto subirá para $180 (20% dos $900,00).
  • Após o quarto ano, o imposto subirá para $360 (40% dos $900,00).
  • Após o sexto ano, o imposto subirá para $480 (60% dos $900,00) e assim por diante, até o 11° ano, quando atingirá $900,00 (ou o valor normal do imposto naquele momento).

Neste exemplo, as economias em impostos seriam de aproximadamente $63.000,00 no período de 10 anos.

O abatimento segue a propriedade, então se você comprou um apartamento em um edifício com abatimento no primeiro ano, e o vendeu no sexto, o novo proprietário ainda terá quatro anos de impostos reduzidos.

421(g) Abatimento de impostos – Este abatimento é muito raro e só se aplica a edifícios novos no Financial District abaixo da Murray St. O abatimento do artigo A 421(g) faz com que NENHUM imposto seja cobrado nos primeiros 10 anos, e então impostos reduzidos são cobrados nos quatro anos restantes.

  • No 11º ano, o imposto chega a 20% do valor normal.
  • No 12º ano, o imposto chega a 40% do valor normal.
  • No 13º ano, o imposto chega a 60% do valor normal.
  • No 14º ano, o imposto chega a 80% do valor normal.
  • No 15º ano, o imposto chega a 100% do valor normal.

 

Abatimentos no imposto predial de Miami

Residentes legais na Flórida recebem $25.000,00 de isenção para sua residência primária, de acordo com o Homestead Exemption Act. Enquanto os moradores ainda pagam impostos prediais, o valor avaliado é reduzido em $25.000,00 antes do imposto ser calculado. Mais importante ainda é que esta lei limita os aumentos de impostos prediais, sendo o valor real desta isenção.

 

Impostos sobre ganhos de capital

A diferença entre o preço de venda e o valor venal do imóvel é definido como ganho de capital. O governo americano impõe um imposto de 15% sobre este ganho para residentes americanos (assumindo que o imóvel ficou na propriedade do vendedor por mais de um ano). Para estrangeiros, dependendo do tratado celebrado com seu país de origem, o imposto pode variar de 15% a 30%.

 

$250.000,00 de exclusão na venda da residência primária

Para residentes americanos, pessoas físicas podem excluir até $250.000,00 de lucro para a venda de uma residência primária (ou $500.000,00 para casais casados), contanto que o imóvel tenha ficado na propriedade e sido habitado pela pessoa (ou casal) em dois dos últimos cinco anos. Se você morou no imóvel por menos que dois anos, pode conseguir excluir uma parte dos ganhos. Exceções são admitidas se você vendeu sua casa porque seu local de trabalho mudou, devido a problemas de saúde ou em decorrência de imprevistos (conforme definido pela Receita Federal Americana-IRS).

 

Artigo 1031 – Diferimento de impostos sobre ganhos de capital em imóveis para fins de investimento

 
 
O “1031 Exchange” é conhecido como uma troca com imposto diferido. De acordo com o Artigo 1031 do Internal Revenue Code, um investidor pode diferir o imposto sobre os ganhos de capital trocando um imóvel para fins de investimento por outro, contanto que os dois imóveis preencham a definição de “propriedades similares” do código. O proprietário venderia seu imóvel e dentro de um prazo específico, identificaria e então compraria e fecharia a transação de outro imóvel. As regras são bastante restritas, então devem ser seguidas à risca. Visite Regime do Artigo 1031 – Diferimento de impostos sobre ganhos de capital para obter mais informações sobre este tópico.

 

Nenhum imposto de renda para os primeiros 10 ou 15 anos ao financiar compras de imóveis

Compradores estrangeiros que financiam suas compras com entrada de 40% a 50% provavelmente não pagarão imposto de renda nos primeiros 10 a 15 anos, já que o governo dos EUA é bastante generoso quanto a estas despesas, que podem ser deduzidas do imposto sobre o aluguel. Uma vez que os juros hipotecários, taxas comuns, impostos prediais, depreciação do bem sobre 27,5 anos, seguros, e amortização das despesas de transferência são todos dedutíveis do imposto de renda, nos primeiros anos o imóvel gerará uma renda tributável negativa. Nos próximos anos, quando o imóvel estiver gerando renda tributável, esta pode ser compensada pela renda negativa dos anos anteriores (também conhecido como prejuízos fiscais). Isto resultará no não pagamento do imposto de renda por muitos anos. Visite a seção Componentes do custo de um investimento imobiliário neste site para obter mais informações.

Os compradores estrangeiros devem fazer a opção em tempo hábil para deduzir despesas do imposto de renda, senão será cobrada uma taxa única de 30% sobre as receitas totais. Assim, mesmo nos primeiros anos, quando o investimento estiver tendo prejuízos tributários e os compradores estrangeiros não estiverem devendo impostos sobre a renda do aluguel da propriedade, os mesmos deverão preencher a declaração de imposto de renda em tempo hábil para que a opção seja aplicada.

 

Lei tributária sobre investimentos estrangeiros em imóveis (FIRPTA)

Quando uma pessoa que não reside nos EUA vende um imóvel, a Receita Federal Americana (IRS) quer ter certeza de receber os impostos sobre ganhos de capital. Na verdade, a IRS retém 10% do valor bruto da venda do imóvel. Quando uma declaração de imposto é enviada, informando o imposto sobre ganhos de capital, se houver alguma restituição, o dinheiro será restituído ao declarante. Isto pode ser evitado se o comprador estrangeiro fizer a troca denominada 1031 Exchange.

 

Compradores estrangeiros devem planejar evitar os impostos de cunho imobiliário

Quando um comprador estrangeiro morre, seu imóvel terá um imposto cobrado pelo governo dos EUA, em cerca de 45%. Isto pode ser facilmente evitado se o comprador estrangeiro fizer um planejamento. O planejamento envolve constituir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) e uma Corporação Estrangeira. A LLC seria a proprietária do imóvel, a Corporação Estrangeira seria a dona da LLC, e o comprador reteria ações da Corporação Estrangeira. Neste cenário, uma vez que o imóvel é de propriedade da Corporação Estrangeira, o governo dos EUA não receberia nada quando da morte do comprador estrangeiro. Isto é uma grande economia de impostos para compradores estrangeiros e não é muito dispendiosa de se implementar. Um risco, entretanto, é que a alíquota do imposto para ganhos de capital para uma empresa é de 35%, versus 15% para pessoas físicas. Entretanto, o acionista pode vender suas ações que detêm a propriedade sem gerar um ganho de capital (ou evento gerador), então há outros benefícios em deixar o imóvel sob a propriedade de uma Corporação Estrangeira.

Em qualquer caso, é aconselhável parta qualquer proprietário de imóvel para fins de investimento nos EUA criar pelo menos uma LLC para ser proprietária do bem, uma vez que a responsabilidade do comprador estaria limitada ao valor do bem (já que a LLC não teria nenhuma outra propriedade ou bem). Se este passo for levado adiante, o uso de uma Corporação Estrangeira como proprietária da LLC forneceria proteção ao comprador estrangeiro contra os impostos de cunho imobiliário.

Se um comprador estrangeiro não quiser manter a LLC e a Corporação Estrangeira (talvez porque o investimento seja pequeno), uma solução alternativa seria obter um seguro de vida no valor do imóvel. Um homem ou mulher de 40 anos com boa saúde pagaria $350,00 por ano por um seguro de vida de 20 anos, com benefício de $500.000,00 em caso de morte. A mesma apólice para um homem ou mulher de 50 anos com boa saúde seria provavelmente de $1.000,00 por ano. O comprador estrangeiro não evitaria o imposto de cunho imobiliário, mas seus herdeiros receberiam a mesma quantia em caso de morte.