1031 Exchange _ Diferimento do Imposto sobre Ganhos de Capital

 

O 1031 Exchange é uma troca de imóveis com adiamento de impostos que a IRS permite para imóveis com fins de investimento. A “Troca” se refere não à troca de imóveis entre dois donos, mas ao processo de vender um imóvel e comprar outro. O Artigo 1031 do Internal Revenue Code regula estas operações, por isso o nome 1031 Exchange.

Um ganho de capital resulta quando o preço de venda de um imóvel é maior que seu preço original de compra. Os ganhos de capital estão sujeitos a um imposto de 15% para pessoas físicas e 35% para empresas. O 1031 Exchange difere o imposto sobre ganhos de capital para uma data posterior àquela que normalmente o imposto seria pago.

 

Vantagens do 1031 Exchange

A principal vantagem do diferimento de um imposto é que o contribuinte pode se desfazer do imóvel sem incorrer nenhuma obrigação tributária. Isto permite que um contribuinte mantenha o poder aquisitivo de impostos diferidos ao mesmo tempo em que troca seus bens.

Por exemplo, em vez de vender um imóvel para fins de investimento e pagar o imposto sobre ganhos de capital, e então usar a renda líquida para comprar outro imóvel, o 1031 Exchange permite que um investidor adie o pagamento do imposto sobre ganhos de capital e use toda a renda da venda para investir em um novo imóvel, diferindo assim este imposto até vender a nova propriedade.

Outra vantagem é que os herdeiros do investidor recebem um valor de base maior sobre o imóvel herdado. Enquanto o investidor recebe um valor de base reduzido do imóvel (ex: valor base do imóvel antigo), com a morte do investidor, seus herdeiros receberiam o imóvel com um valor justo de mercado na data de transferência para o nome dos herdeiros. Quando o herdeiro for vender a propriedade, pagará o imposto sobre a diferença do novo preço de venda e o valor justo de mercado no momento do recebimento da herança.

 

Propriedades similares

As regras do 1031 Exchange exigem que os dois imóveis sejam propriedades “similares”. As regras consideram a troca de imóveis residenciais para fins de investimento por imóveis comerciais para fins de investimento, e vice-versa, como troca de propriedades similares. Entretanto, as propriedades devem estar nos EUA, uma vez que a troca de um imóvel nos EUA por outro em território estrangeiro não é considerada troca de propriedades similares.

 

Desvantagens do 1031 Exchange

O contribuinte deverá considerar também que há algumas desvantagens no diferimento do imposto, como segue:

  1. Haverá um valor de base reduzido (ou seja, valor do imposto) no imóvel novo, uma vez que o valor base menor do antigo imóvel será transferido para o novo imóvel. Por causa disto, o contribuinte terá deduções de depreciação no novo imóvel menores do que se ele tivesse comprado o imóvel sem aplicar o 1031 Exchange.
  2. Haverá maiores custos na transação para completar um diferimento de impostos, já que o proprietário terá que pagar taxas profissionais adicionais.
  3. O contribuinte não poderá usar os proventos líquidos da venda do imóvel para nada a não ser reinvestir em imóveis. Do contrário, haverá consequências de cunho tributário sobre a quantia dos proventos não usados como reinvestimento.

 

Intermediário qualificado

O 1031 Exchange exige um Intermediário Qualificado, conforme definido no Artigo 1031 do Internal Revenue Code, para realizar todo o processo.

Todos os proventos da venda, incluindo proventos que não foram à vista (como um barco que você pode receber em troca, além do imóvel), devem ir para o Intermediário Qualificado para serem utilizados na compra do novo imóvel. Qualquer coisa recebida direta ou indiretamente pelo vendedor (não importa a insignificância) desqualificará toda a operação, resultando no reconhecimento de todo o ganho (e no caso de compradores estrangeiros, resultará na retenção da lei FIRPTA).

 

Regras bastante específicas: a identificação dos períodos de troca

  1. O novo imóvel deve estar localizado dentro dos EUA.
  2. A partir da data da transferência do antigo imóvel, o vendedor terá 45 dias corridos para fornecer ao Intermediário Qualificado uma lista de imóveis que ele deseja adquirir (esta lista é chamada de “Lista dos 45 dias” e geralmente há mais de um imóvel na lista para o caso de uma transação não acontecer).
  3. A partir da data de transferência do imóvel antigo, o vendedor terá 180 dias corridos para adquirir um ou mais imóveis da Lista dos 45 dias;
  4. O vendedor do imóvel antigo deverá obter a propriedade do novo imóvel na mesma titularidade legal do antigo imóvel.
  5. O vendedor deverá comprar um imóvel novo por uma quantia igual ou maior que o preço de venda do imóvel antigo.
  6. Os pagamentos à vista da venda do imóvel antigo, após pagar os custos de transferência e obrigações, deverão ser repassados ao Intermediário Qualificado para serem usados na compra do imóvel novo.

O prazo de 45 dias deve ser seguido com rigor, uma vez que não é prorrogável, mesmo se o 45º dia cair em um fim de semana ou feriado oficial nos EUA. O Período de Troca termina em exatos 180 dias após a data em que a pessoa transfere o imóvel vendido ou na data limite em que a pessoa deve enviar sua declaração de impostos para o ano fiscal no qual a transferência do imóvel vendido ocorreu, o que ocorrer primeiro. Mais uma vez, o prazo de 180 dias deve ser seguido com rigor, uma vez que não é prorrogável, mesmo se o 180º dia cair em um fim de semana ou feriado oficial nos EUA.

 

Vendedores estrangeiros também podem se qualificar para receber o tratamento do Artigo 1031 para seus imóveis

O governo americano possibilita a vendedores estrangeiros usarem o 1031 Exchange. Além das regras normais citadas acima, a lei FIRPTA impõe um requisito adicional sobre as regras do 1031 Exchange, de modo a evitar a retenção de 10%. O requisito adicional é que o responsável por transferir o imóvel antigo do vendedor estrangeiro para o comprador/cessionário (por exemplo, uma empresa de serviços de custódia) deverá receber do vendedor estrangeiro:

  1. , or;
  2. Uma Certidão de Retenção, emitida pela IRS, que sanciona aquela troca em particular e permite que o cessionário não retenha nenhum imposto, ou;

  3. Uma notificação do vendedor estrangeiro que certifique que o vendedor solicitou a emissão de uma Certidão de Retenção.

Primeiro, qualquer proprietário estrangeiro de imóveis deve planejar com antecedência obter um ITIN (equivalente ao CPF nos EUA) para poder transferir qualquer propriedade, e solicitar a emissão de uma Certidão de Retenção assim que qualquer transferência de imóveis for organizada. Segundo, é vital que qualquer vendedor estrangeiro que deseje utilizar o 1031 Exchange consulte um intermediário profissional e qualificado logo no início do processo de venda, e também procure consultoria tributária ou financeira com consultores experientes, para obter assistência nos processos de transferência e declaração de impostos. Se você quiser referências sobre Intermediários Qualificados, nos avise.

Para mais informações sobre os problemas envolvendo proprietários estrangeiros, visite a página Guia para compradores estrangeiros.