Questões legais e tributárias para estrangeiros que compram imóveis nos EUA

 

Respostas às perguntas frequentes de compradores e vendedores estrangeiros de imóveis em Nova Iorque

 

por Pierre Debbas, Esq., da Romer Debbas LLP

 

  1. Estrangeiros podem comprar imóveis nos EUA?

Estrangeiros podem sim comprar imóveis nos EUA. Geralmente é mais fácil comprar em um condomínio que em uma cooperativa. As cooperativas exigem que os compradores sejam entrevistados, e possuem a prerrogativa legal de recusar um comprador sem precisar justificar. Os conselhos das cooperativas também pedem várias informações pessoais e financeiras e não aceitam proprietários que não vão residir no imóvel. Normalmente os condomínios possuem um processo de análise mais fácil, que inclui a renúncia por parte dos membros do conselho do direito de preferência de comprar o imóvel. A mais, os condomínios admitem compradores em forma de truste, empresa LLC nacional ou corporação estrangeira. Todos os três meios podem proporcionar proteção contra responsabilidades e vantagens tributárias para compradores estrangeiros.

 

  1. Ao comprar um imóvel em Nova Iorque, quais os impostos que um estrangeiro precisa pagar?

Estrangeiros não residentes não precisam pagar um imposto específico devido ao seu status de residência. Praticamente todos os compradores devem pagar os seguintes impostos ao comprar imóveis em Nova Iorque:

    1. Imposto sobre mansões de 1% do valor de compra, se o valor de compra for maior que $1 milhão. Se o valor de compra ultrapassar $1 milhão, então se aplicará o imposto sobre mansões.
    2. Para determinadas compras de novos empreendimentos, as construturas ou patrocinadores geralmente exigem que o comprador pague os impostos sobre a transferência ao fechar o negócio. Os impostos municipais sobre transferências em Nova Iorque para imóveis abaixo de $500.000,00 são de 1% do valor de compra, e para imóveis de valor igual ou maior que $500.000,00, os impostos serão de 1,425% para o estado de Nova Iorque. Os impostos estaduais sobre transferências em Nova Iorque são de 0,4% sobre o valor de compra, independentemente do valor do imóvel. Se o imóvel não for um novo empreendimento, então o comprador não será responsável pelos impostos de transferência.
    3. Compradores que obtêm financiamento terão que pagar um imposto sobre registro de hipoteca. Os impostos sobre registro de hipoteca abaixo de $500.000,00 são: 2,05%, dos quais 0,25% são pagos pela instituição financeira, e para imóveis de valor igual ou maior que $500.000,00: 2,175% dos quais 0,25% são pagos pela instituição financeira.

 

  1. Ao vender um imóvel em Nova Iorque, quais os impostos que um estrangeiro precisa pagar?

Estrangeiros precisam pagar o imposto sobre os ganhos e a retenção do imposto FIRTPA. O imposto federal sobre os ganhos é atualmente 15% sobre o ganho de capital líquido. Ganho de capital líquido é o valor do ganho sobre a propriedade menos o valor original de compra, os custos de transferência e as melhorias de capital (reformas). Da mesma forma, o estado de Nova Iorque cobra um imposto sobre ganhos de 8,82% para não residentes sobre o ganho de capital líquido.

Dos vendedores estrangeiros também é cobrado o imposto sobre investimentos estrangeiros em imóveis (FIRPTA). A retenção do FIRPTA é descrita abaixo.

 

  1. O que é o FIRPTA?

FIRPTA é a retenção de um imposto exigida de um vendedor estrangeiro. A retenção deste imposto chega a quase 10% do valor bruto da venda. Se o vendedor estiver em dia com todos os outros impostos devidos ao governo (imposto de renda, sore ganho capital, etc.), então o mesmo receberá uma restituição de 10% que foi retida quando da venda do imóvel.

Trustes com beneficiários estrangeiros e corporações estrangeiras que vendem um imóvel nos EUA, devem reter 35% da quantia percebida da venda.

 

  1. O que é o imposto sobre sucessão (Death Tax) e os estrangeiros são obrigados a pagá-lo?

Estrangeiros devem pagar o imposto sobre sucessão em Nova Iorque se possuírem imóveis nesta cidade quando falecerem. Qualquer bem tangível ou pessoal localizado nos EUA e avaliado acima de $60.000,00 exige a apresentação da declaração do imposto sobre o patrimônio em Nova Iorque quando um estrangeiro vier a falecer. Atualmente, o imposto sobre o patrimônio em Nova Iorque possui uma alíquota de 16%.

Estrangeiros também estão sujeitos ao imposto federal sobre o patrimônio, que incide sobre seus imóveis nos EUA ao falecerem. Atualmente, a alíquota do imposto federal sobre o patrimônio pode chegar a 35%. Cidadãos americanos recebem isenção individual deste imposto de até 5 milhões de dólares. Casais que contraíram matrimônio são atualmente isentos até 10 milhões de dólares. Entretanto, cidadãos não americanos não recebem nenhuma isenção, a menos que exista tratado internacional com seu país. Veja a explicação sobre tratados abaixo. Em decorrência disso, bens avaliados acima de $60.000,00 estão sujeitos ao imposto sobre o patrimônio. As explicações abaixo são sugestões de meios que podem ser usados para evitar impostos federais sobre o patrimônio incluindo trustes irrevogáveis e empresas estrangeiras.

 

  1. Quais são as vantagens e desvantagens de comprar como pessoa física?

Atualmente, as alíquotas dos impostos sobre ganho de capital em longo prazo são de 15% para pessoas físicas, e não há isenções para ganhos de capital para pessoas jurídicas. As alíquotas do imposto federal para pessoas jurídicas podem chegar a 35%. Isto representa para o comprador estrangeiro uma economia de impostos sobre ganhos capitais provenientes da venda do imóvel, se o mesmo for uma pessoa física, em vez de pessoa jurídica. Entretanto, estes impostos podem ser evitados, e o estrangeiro poderá obter a alíquota de 15% para o imposto federal sobre ganhos de capital ao criar uma LLC (empresa de responsabilidade limitada). As LLCs permitem que pessoas físicas paguem sua alíquota correspondente, em vez de estarem sujeitas às altas alíquotas de 35% para pessoas jurídicas. Em decorrência disso, não há vantagens significantes no tratamento tributário para compradores estrangeiros se possuírem uma empresa.

Mas, mesmo não havendo diferença significativa no tratamento tributário entre possuir um imóvel como pessoa física ou através de uma LLC, há diferença na proteção contra responsabilidades. Ser o proprietário de um imóvel como pessoa física nos EUA pode sujeitar o comprador estrangeiro a ações judiciais nos EUA, ao passo que uma LLC pode proteger de responsabilidade os bens do comprador estrangeiro que não são de propriedade da LLC. Uma LLC pode proporcionar ao comprador estrangeiro proteções adicionais à sua privacidade, haja vista que proprietários de imóveis em Nova Iorque são obrigados a registrar sua titularidade no estado e no município, e estes registros ficam acessíveis ao público em bancos de dados online.

Se um estrangeiro desejar comprar o imóvel como pessoa física, ele pode criar um truste irrevogável para ser proprietário do imóvel. Um truste evitará o imposto estatal sobre o patrimônio quando o estrangeiro vier a falecer. Além disso, um truste poderá fornecer as mesmas proteções à privacidade que uma empresa.

 

  1. Quais são as vantagens e desvantagens de comprar como corporação ou LLC americana?

Conforme dito acima, ser proprietário de um imóvel através de uma LLC ou corporação americana pode proporcionar proteção contra responsabilidades e privacidade aos compradores estrangeiros. Diferente de uma corporação, uma LLC proporciona ao estrangeiro a faculdade de ser cobrado em sua alíquota de pessoa jurídica, a contrário do que acontece com as alíquotas para as corporações. Entretanto, o fato de ser o proprietário do imóvel através de uma LLC por si só não evitará o imposto sobre o patrimônio. Para que um estrangeiro evite o imposto sobre o patrimônio, o mesmo pode criar uma LLC em Nova Iorque além de uma corporação estrangeira como uma BVI, que é uma empresa constituída nas Ilhas Virgens Britânicas. Se a BVI for um sócio da LLC de Nova Iorque, o estrangeiro poderá evitar o imposto sobre o patrimônio cobrado sobre imóveis nos EUA. Nesta estrutura, o IRS (Serviço de Receita Federal Americano) enxerga a propriedade do imóvel como um bem intangível, não sujeito ao imposto sobre o patrimônio.

 

  1. O que é um Tratado de Ordem Tributária e como isto afetará minha responsabilidade tributária?

Os EUA mantêm tratados de ordem tributária com muitos outros países. Com base nestes tratados, residentes estrangeiros são cobrados em alíquotas reduzidas, ou isentos de impostos em certos itens de renda. Estas reduções de alíquotas e isenções variam de país para país. Muitos destes tratados cobrem também impostos federais sobre o patrimônio e fornecem a certos residentes estrangeiros uma parcela da isenção do imposto federal sobre o patrimônio de 5 milhões para indivíduos.

Se não houver tratado entre o país do comprador e os EUA, ou se o tratado não cobrir o imposto federal sobre o patrimônio, então um estrangeiro estará sujeito ao imposto federal sobre o patrimônio, sobre bens com valor acima de $60.000,00 quando vierem a falecer. O IRS possui atualmente cópias dos tratados de ordem tributária entre os EUA e outros países disponíveis no site:

http://www.irs.gov/businesses/international/article/0,,id=96739,00.html

 

  1. Serei tratado de maneira diferente do ponto de vista tributário se eu comprar um imóvel?

Um estrangeiro não é tratado de maneira diferente do ponto de vista tributário por ter comprado um imóvel. Entretanto, conforme dito acima, a compra de um imóvel em nome de um truste ou corporação estrangeira como uma BVI pode evitar o imposto sobre o patrimônio nos EUA e proporcionar proteções contra responsabilidades e à privacidade. Contudo, a compra de um imóvel através de um truste ou empresa estrangeira não evitará o imposto federal sobre ganhos de capital ou a retenção do FIRPTA sobre a venda.

 

  1. Como eu faço para obter um TIN?

Um número de identificação do contribuinte (o TIN, equivalente ao CPF) é exigido pelo IRS para a declaração de todos os impostos nos EUA. Há quatro tipos diferentes:

Número de Seguridade Social

Para obter um número de seguridade social você deverá apresentar prova de sua identidade, idade e cidadania americana ou status de estrangeiro legal, além de preencher o formulário SS-5 na administração de seguridade social. O site da administração de seguridade social é informado abaixo:

http://www.ssa.gov

Número de Identificação de Empregador

O número de identificação de empregador (equivalente ao CNPJ) é usado por empresas assim como trustes e grupos de bens. Você pode tentar obter um EIN online através do site do IRS:

http://www.irs.gov

Número de Identificação de Contribuinte Individual

O número de identificação de contribuinte individual (ITIN) é um número de identificação tributária para não residentes e residentes estrangeiros que não puderam obter um número de seguridade social (SSN). Pode ser obtido através da apresentação do formulário W-7 para o IRS.

Número de Identificação de Preparador de Declarações

Um preparador de declarações profissionais deverá obter um número de identificação de preparador de declarações (PTIN) no site do IRS.

 

A Pierre Debbas, Esq., é sócia da Romer Debbas LLP, especializada e planejamento tributário e patrimonial, assim como em imóveis para clientes nacionais e estrangeiros. Os contatos da Pierre são +1-212-888-3100 e PDebbas@romerdebbas.com.