房产投资的成本结构

 

初始投资

 

购买价

与其他国家的情况不同,曼哈顿和迈阿密区域出售的房产均配备了全套的厨房设备,而且其费用包含在公寓的最终售价中。

地板费用

在曼哈顿,开发商所售新建房的价格中包括了地板费用,迈阿密则不包括。

过户费

如果付现金购房,则预估过户费约为购买价的3.5%,而使用贷款购房时,过户费则为购买价的5.5%。预估过户费中包括转让房产所产生的税费、贷款费用和法律事务费用。由于购买价中大约有2%为申请贷款所需的成本,因此上述两个预估过户费之间存在差异。

 

经营费用(现金支出)

 

一般费用(或维护成本)

对于共有公寓而言,一般费用通常是每月每平方英尺0.70美元至1.10美元。这些费用涵盖公共区域的供热、电力和清洁;水;基础电缆设施;安保;建筑保险;和建筑内设施的运营(健身中心、礼宾服务、休息室、游泳池、娱乐室等)。

合作公寓会向户主收取维护费,其中包括一般费用、税费(无需由业主单独支付)以及抵押贷款的利息(若有)。合作公寓公司可能需为公寓支付未偿还的抵押贷款(用于维修屋顶或其他用途),由此产生的利息将由合作公寓的股东共同分担。根据相关法律的规定,共有公寓不可负债。因此,合作公寓的维护费用往往可能高于共有公寓(即使包含在维修费中的税费已经过调整,也是如此)。

 

房产税

市政府将负责评估房产价值,然后基于房产估值计算房产税(或房地产税)。然后,政府将根据估值确定适用的税率。此过程比较复杂,但也有规律可循:曼哈顿区域房产每月的税率约为购买价的0.1%,而迈阿密每月税率约为购买价的0.2%。

曼哈顿针对某些建筑提出了减税方案,投资者可在10、15或20年内享受税收减免待遇。有关详细信息,请参阅房产税页面。

迈阿密为自住房的买家提供25000美元的宅地豁免,但此豁免金额相对较小。有关这方面的详细信息,请参阅房产税页面。

 

抵押贷款

如果业主决定申请抵押贷款,那么他或她需要每月偿还本金和利息。在最初几年中,买家的付款将主要用于偿还利息,而利息支出可用于抵扣税款,这是由抵押贷款本身的性质所决定的。而在随后几年中,买家的付款将主要用于偿还本金。

例如,如果买家申请总额为50万美元的固定利率贷款,用以购置价值100万美元的房产,贷款利率为5.5%,期限为30年,则贷款当年的年度总还款额为34067美元(或每月还款2839美元),其中27332美元为免税利息。随着时间的推移,贷款本金逐渐还清,免税利息的数额将有所下降。然而,在最初几年里,免税利息金额巨大,可用于抵销租金收入。

有关抵押贷款的详细信息,请参阅抵押贷款融资页面。

 

保险

业主应购买房产保险以及责任保险。此费用每年仅为几百美元。通常情况下,为了降低自身风险,房东也会要求其租客购买保险。

在佛罗里达州,独栋别墅的业主可能需要购买洪灾和飓风保险。

 

经纪费用

在美国进行房产交易时,佣金由卖家支付。卖家支付的佣金一般为购买价的6%,由买家和卖家的经纪人平分。因此,在购房过程中,买家无需向我们支付任何费用。

在曼哈顿,如果买家决定出租其新购置的公寓,我们可免费帮其寻找租客,因为这笔佣金(年租金的15%,由买家和卖家的经纪人平分)通常也由租客承担。迈阿密的惯例则有所不同:业主需要向帮助寻找租客的经纪人支付佣金(年租金的10%,由买家和卖家的经纪人平分)。

有关出租房屋的详细信息,请参阅“出租房屋”页面。

 

 

非经营费用

 

折旧

美国政府规定,对于投资型房产的业主而言,其房产(包括购买价以及与贷款无关的过户费)的折旧期为27.5年。例如,如果买家购买了价值100万美元的房产,而与贷款无关的过户费为25000美元(100万美元乘以上述的2.5%),则买家每年可在应税收入中抵扣37273美元的折旧费用(或每月3106美元)。作为金额较大的非现金支出,折旧费用也可用于抵扣租金收入。

 

摊销

美国政府还规定,在贷款期限内,投资型房产的业主可从收入中扣除过户费中贷款部分的摊销值。作为非现金支出,摊销也可用于抵扣租金收入。

 

负应税收入

 

由于美国政府允许业主进行上述抵扣(包括现金及非现金支出),所以对于使用贷款购房的投资者而言,在最初几年中,其应税收入(或可抵扣亏损)为负值。负应税收入与现金损失切不可混淆。在首付四成的情况下,业主可实现现金的盈亏平衡(既无现金收入也无损失)。可抵扣亏损可被结转至业主通过房产获得收入的年份,从而抵消收入,减免税收。不过随着时间的推移,房产将逐渐增值,现金收入也将随之增长。