确定想要购买的房产类型

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搜索房产之前,买家应当了解市场中可售的房产类型:在曼哈顿主要销售四类房产:合作公寓(Coops)、共有公寓(Condos)、联排别墅(或棕石别墅)和共有合作公寓(Condops)。在迈阿密主要销售两类房产:共有公寓和独栋别墅。

在曼哈顿的住宅房地产市场中,共有公寓约占25%,合作公寓约占70%,联排别墅和共有合作公寓合占约5%。

共有公寓

共有公寓是一种拥有产权的房产。通过签订买卖合同,共有公寓的业主对公寓及一定比例的大楼公共区域拥有产权。与合作公寓相比,共有公寓更加民主,没有合作公寓那么多的限制。

通常情况下,共有公寓的转租限制比较宽松,也允许外国人购买。因此,投资者和外国买家应当更多地关注共有公寓。共有公寓的业主需要向城市缴纳房产税,并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳公共管理费。

买家可以通过传统融资购买共有公寓,大多数情况下,美国居民只需首付二成,外国公民只需首付四成就能获得银行贷款。限制少、首付低以及容易贷款都增强了共有公寓的市场流通性。

但由于房源紧缺(共有公寓仅占房屋存量的25%),加上需求巨大和良好的市场流通性,因此共有公寓通常比合作公寓贵。

合作公寓

合作公寓的产权属于拥有大楼的公司,公司以出售股票的方式出售公寓,以求长期的产权租赁回报。

通过产权租赁,股东可以使用合作公寓大楼中的某套公寓。股东持股越多,拥有的公寓就越大,当然需要支付的维护费用也越高。

维护费用将支付给公司,其中包括所有的大楼费用,还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。由于共有公寓大楼不能抵押,因此共有公寓的公共管理费中不包括抵押利息。

通常情况下,合作公寓可以根据需要制定任何合理的规则,而股东必须遵守。大多数合作公寓要求股东将公寓作为自住用。大多数合作公寓严格限制或禁止转租,因此投资者不适合投资合作公寓。

合作公寓的共同规则之一就是禁止外国人拥有所有权。这是由于公司很难对大部分资产和收入来源在美国以外的外国公民成功地起诉,而即使赢得了起诉,如果业主的资产远在万里之遥的其他国家,判决也无法强制执行,因此通常禁止外国买家购买合作公寓。

融资购买合作公寓时,要求采用个人贷款而不是按揭贷款。公司规定的可贷金额通常介于房产价值的50%至75%。和按揭贷款一样,纳税时也可以扣除个人贷款利息。合作公寓都有一个共同的特点,就是卖家在售出公寓时需向合作公寓支付一笔出租房屋让渡税,约为公寓售价的2-3%。

潜在业主(和租客,如果允许出租)必须接受合作公寓委员会的面试,同时向委员会递交正式申请。这个过程很长,需要几个月时间。虽然共有公寓也需要申请,但买家与租客都不需要面试。

共有合作公寓

从本质上讲,房产市场中兜售的共有合作公寓就是实行共有公寓规则的合作公寓,通常允许转租并允许外国买家购买。而从技术上说,共有合作公寓被界定为已将其一楼作为共有公寓出售的住宅型合作公寓,但实际上,“共有合作公寓”的本意就是实行共有公寓规则的合作公寓。通常,人们会发现带有土地契约的大楼是共有合作公寓,而不是共有公寓。带有土地契约的大楼需要业主支付长期的土地租金,一般为99年。实际上,这些契约通常会在到期之前续签。

联排别墅(和独栋别墅)

购买联排别墅(有些人也称之为棕石别墅)与购买独栋别墅的流程类似。业主拥有房产的“永久产权”,并独自负责支付房产税和维护费用。有关购买联排别墅的详细信息,请参阅纽约市的联排别墅和棕石别墅页面。

下一步是搜索房产

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