房产税和相关税费

在这个世界上,除了死亡和税收外,没有什么是确定的。

虽然这个古老的格言所言不虚,但事实上我们可以找到避免、减少或延迟纳税的办法,即使延税时间并不长。接下来,我们将介绍曼哈顿和迈阿密的房地产相关税收政策,并讨论减少、消除或延迟纳税的方法。

房产税

房产税的计算基于地方政府确定的房产估值。一般来说,曼哈顿每月的房产税率约为0.1%,迈阿密为0.2%。由于迈阿密不设所得税,所以房产税税率高于纽约。

曼哈顿房产税减免政策

421(a)减税政策-纽约投资者和居民可享受421(a)减税政策规定的优惠待遇。该政策规定,如果投资2005年至2008年间的新建住宅,则投资者的纳税额可大幅减免。详情如下: 房产税每隔两年增加一次,增加额度为正常税率的20%。第11年恢复正常税率。举例来说,假设正常情况下,一套价值90万美元的单卧公寓每月大约需缴纳900美元的税款。

  • 在减税期的前两年,房产税的名义金额约为每月60美元。
  • 第2年后,税收额将上升至180美元(900美元的20%)。
  • 第4年后,税收额将上升至360美元(900美元的40%)。
  • 第6年后,税收额将上升至480美元(900美元的60%),依此类推。直到第11年,税率将上升至900美元(或按照届时名义税率计算所得的税款)。

就此例来说,在10年时间里,房产税的节省额可达约63000美元。 税收减免待遇可随房产转让。因此,如果您在第一年购买了一处享有减税待遇的公寓,并于第六年出售,则该房产的新业主将享有余下四年的减税待遇。 421(g)减税政策–此类减免非常少见,仅适用于选择在美利街以下金融区购置新房的业主。421(g)减税政策规定,业主在购房后的前十年无需纳税,从第十年开始,业主享受四年的减税待遇。

  • 第11年,纳税额为正常税款的20%。
  • 第12年,纳税额为正常税款的40%。
  • 第13年,纳税额为正常税款的60%。
  • 第14年,纳税额为正常税款的80%。
  • 第15年,纳税额为正常税款的100%。

 

迈阿密房产税减免政策

根据《宅地豁免法》,真正的佛罗里达州居民在购买自住房时,其房产在计税时可减免25000美元。虽然居民仍然需要缴纳房产税,但应税房产的估值可减少25000美元。更重要的是,《宅地豁免法》限制房产税的增加,这才是此项豁免待遇的实际意义所在。

资本收益税

房产销售价格和税基之间的差异被称为资本收益。对于资本收益,美国政府向美国居民征收15%的税款(假设房产已持有一年以上)。外国公民适用的税率为15%至30%,具体取决于美国与买家所在国的税收协定。

出售自住房时可减值25万美元后计税

如果美国居民出售其自住房,那么只要在出售房产前的五年中,个人(或已婚夫妇)拥有房产并居住在房产中的时间超过两年,其所得的利润即可扣除25万美元(或已婚夫妇为50万美元)后再计税。如果您居住在所售住宅中的时间不足两年,则可能可以在应税额中扣除部分收益。如果由于工作地点改变,或因为健康问题或其他不可预见的情况(具体定义由国税局确定),导致您必须售房,则政策规定可将此作为例外情况对待。

第1031条—投资型房产资本收益税延期

1031条款即我们熟知的延税交换条款。根据美国国税法第1031条的规定,投资者可以通过使用当前房产交换另一处投资型房产,推迟缴纳资本收益税,只要这两处房产都符合法规对于“同类”房产的定义即可。业主可出售其房产,并在特定天数内找到并购买另一处房产,并完成过户。这些规定非常严格,因此必须严格遵守。有关这方面的详细信息,请参阅1031延税交换-资本收益税延期

通过融资购房时,前10至15年免征所得税

对于可从房租收入中扣除的费用,美国政府的规定很宽松。因此对于外国买家而言,如果通过融资购房并首付四成至五成,则在购房后的前10至15年内,可能无需缴纳任何所得税。由于贷款利息、一般费用、房产税、资产在27.5年中的折旧、保险费用、交易费用摊销都可从房租收入中扣除,所以在购房后的前几年中,房产的应税收入是负值。在随后几年中,当公寓产生应税收入时,此部分收入可由之前年份的负应税收入抵消(又名税务亏损结转)。因此,业主在购房后的多年内都不用缴纳所得税。有关详细信息,请参阅本网站的房产投资的成本结构部分。 外国买家必须及时选择使用费用抵消租金收入,否则必须按照总收入30%的统一税率缴纳税款。因此,即使在购房后的前几年,投资出现税务亏损,使得外国买家无需为其获得的租金收入纳税,该买家也必须及时填写所得税纳税申报表,选择费用抵扣一项。

外国人投资房地产税收法(FIRPTA)

当非美国居民出售其在美国的房产时,美国税务局要确定他们是否支付了资本收益税。因此,美国国税局将按照房产总购买价的10%扣税。当业主向美国税务当局申报资本收益税时,任何退税(若有)都将退还至申报人。如果外国买家选择1031延税交换,则可以避免此操作。

外国买家必须考虑规避美国遗产税

如果外国买家死亡,其遗产将被美国政府征收接近45%的税。如果外国买家做出一些早期安排,可以轻松规避。这个安排涉及到组建一家有限责任公司(LLC)和一家外国公司。买家将其房产归于LLC名下,再将LLC归于外国公司名下,而买家自己将持有外国公司的股票。在这种情况下,由于房产由外国公司“拥有”,外国买家死亡后,美国政府将无权对房产征税。这对于外国买家是合理避税,操作起来费用也不高。然而还有一点需要提醒您,公司资本收益税的税率是35%,而个人是15%。但是通过建立外国公司持有房产还有其他好处,即股东可以出售其股份,最终重新持有房产,而无需引致资本收益(或美国规定的其他应税事件)。 在任何情况下,我们都建议投资性房地产的任何业主至少创立一家LLC以持有其资产,由此买方的责任将仅限于该资产本身的价值(LLC不会持有任何其他房产或资产)。然后,买家可再创建一家外国公司,由其拥有LLC,从而进一步保护外国买家,使其免缴房产税。 如果外国买家不希望开设LLC和外国公司(或许因为房产投资较小),也可以选择另一种方式,即购买与房产等额的人寿保险。如果一位40岁的健康男子或女子投保20年期的人寿保险,每年支付保费350美元,死亡时可获得50万美元的死亡保险金。而在购买相同保险的情况下,一名50岁的健康男子或女子可能每年需支付1000美元的保费。在这种情况下,虽然该外国买家无法规避遗产税,但在其死亡后,其继承人仍可获得等额收益。