外国人购买美国房产时的税务和法律问题

 

外国人购买和出售纽约房产时的常见问题解答

作者:Romer Debbas律师事务所Pierre Debbas律师

 

  1. 外国人能否在美国购买房产?

外国人可以在美国购买房产。通常情况下,购买共有公寓比购买合作公寓更容易。合作公寓不仅要求所有买家参加面试,而且具有无理由拒绝买家的法定权利。 此外,合作公寓还要求买家提供大量的个人和财务信息,并且不偏向于非居民业主。通常情况下,购买共有公寓的审查过程更简单,而且共有公寓委员会可放弃其对公寓的优先购买权。同时,买家能够以信托、国内有限责任公司或外国公司的形式购买共有公寓。上述三种途径都能为外国买家带来债务保护和税收规划方面的优势。

 

  1. 外国人在购买纽约市房产时,需要缴纳哪些税?

非居民外国人无需因其没有居留身份而缴纳特定的税款。购买纽约市房产时,所有买家都可能必须缴纳以下税费:

    1. 如果房产的购买价超过100万美元,需缴纳购买价的1%作为豪宅税。也就是说,只要购买价超过100万美元,便需要缴纳豪宅税。
    2. 某些情况下,购买新开发的房产时,开发商或赞助商通常会要求买家缴纳交易转让税。对于50万美元以下的房产,买家须向纽约市缴纳购买价的1%作为转让税;对于等于或超过50万美元的房产,则需缴纳1.425%的转让税。无论房产价值多少,纽约州转让税均为购买价的0.4%。如果所购房产并非新开发的房产,则买家负责缴纳转让税。
    3. 融资购房的买家必须缴纳按揭登记税。对于50万美元以下的房产,按揭登记税为:2.05%,其中0.25%由贷款人缴纳。对于等于或超过50万美元的房产,按揭登记税为:2.175%,其中0.25%由贷款人缴纳。

 

  1. 外国人在出售纽约市房产时,需要缴纳哪些税?

外国人需要缴纳收益税和FIRTPA预提税。目前,联邦收益税为净资本收益的15%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修(修缮)费用。同样,纽约州对非居民收取8.82%的净资本收益税。

另外,外国卖家还需缴纳外国人房产投资税(FIRPTA)。以下对FIRPTA预提税加以说明。

 

  1. 什么是FIRPTA?

FIRPTA是外国卖家需缴纳的一种预提税。FIRPTA预提税税率约为总售价的10%。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS)缴纳所有其他税款(即所得税和资本收益税等),则其出售房产时扣缴的10%税款应可退税。

通过信托方式出售美国房产的外国受益者和外国公司必须预提销售所得金额的35%。

 

  1. 什么是遗产税,外国人是否需要缴纳遗产税?

但在纽约拥有房产的外国人亡故时,需缴纳纽约遗产税。如果外国人在美国拥有价值约在6万美元以上的任何有形或个人财产,则其亡故后,需进行纽约遗产税申报备案。目前,纽约遗产税的税率为16%。

外国人亡故时,其在美国拥有的房产也需缴纳联邦遗产税。目前,联邦遗产税的税率最高可达35%。在此方面,美国公民的个人免税额可达500万美元。已婚夫妇的免税额最高达1000万美元。然而,除非与所在国订立了相关的税收协定,否则非美国公民不享有免税待遇。请参阅下文对于此类协定的说明。因此,6万美元以上的房产均需缴纳遗产税。 下文推荐了一些用于规避联邦遗产税的途径,例如建立不可撤销的信托和外资控股公司。

 

  1. 以个人名义购买房产有哪些优缺点?

目前,个人的长期资本收益税税率为15%,而C类公司则无需缴纳资本收益税。联邦企业的税率最高可达35%。对于外国买家而言,这意味着如果由个人拥有房产,则售房所获资本收益的应缴税款会低于以标准公司的名义售房。然而,通过建立有限责任公司,外国人可免缴上述税款,并享受15%的联邦资本收益税税率。成立有限责任公司的个人可按自己的个人税率纳税,而无需担负高达35%的企业税率。因此,如果外国买家以个人身份拥有房产,在税收方面并不能享受明显的优惠待遇。

虽然在税收待遇方面,个人拥有房产与有限责任公司拥有房产之间并无显著不同,但是在负债保护方面,两者存在差异。在美国,以个人身份拥有房产的外国买家可能会遭遇诉讼,而有限责任公司可保护外国买家的资产,使之独立于有限责任公司拥有的财产,免于承担债务责任。购买纽约房产的业主必须在纽约市和纽约州登记其所有权,且公众可通过网上数据库访问登记数据。鉴于此,有限责任公司可向外国买家提供额外的隐私保护。

如果外国人希望以个人身份购买房产,则可通过建立不可撤销的信托持有房产。通过建立不可撤销的信托,外国人亡故时可免于缴纳遗产税。此外,信托可以提供与公司类似的隐私保护。

 

  1. 以美国公司或有限责任公司的名义购买房产有哪些优缺点?

如上所述,通过有限责任公司或美国公司拥有房产,外国买家可获得债务保护和额外的隐私保护。与标准公司不同,成立有限责任公司的外国人可按个人税率,而非企业税率纳税。但是,通过有限责任公司拥有房产的方法并不能规避遗产税。如果要规避遗产税,外国人可在纽约创建一家有限责任公司,同时在英属维尔京群岛等地创建另一家外资控股公司(BVI)。如果该BVI隶属于纽约有限责任公司旗下,则外国人无需缴纳美国房产的遗产税。在此架构下,IRS会将房产所有权视为一种无需缴纳房产税的无形资产。

 

  1. 什么是税收协定,它会如何影响我的税收义务?

美国与许多国家都缔结了税收协定。根据这些协定,外国居民可享受更低的税率,或某些收入可免于纳税。各国享有的低税率和免税优惠各不相同。这些协定还包括豁免联邦遗产税,并向某些外国居民提供500万美元的联邦遗产税免税额。

如果买家所在国和美国未缔结税收协定,或者如果该协定未涵盖联邦遗产税的条款,则外国人亡故时,价值6万美元以上的房产需缴纳联邦遗产税。目前,IRS在其网站上公布了美国与外国缔结的税务协定的副本:

http://www.irs.gov/businesses/international/article/0,,id=96739,00.html

 

  1. 如果我购买房产,税收要求是否与本国居民不同?

外国人购房时的税收待遇并无不同。然而,如上所述,如果以信托或BVI等外资控股公司的名义购房,则可免于缴纳美国遗产税,并享受额外的债务保护和隐私保护。但另一方面,通过信托或离岸公司购房的做法无法规避售房时需缴纳的联邦资本收益税或FIRPTA预提税。

 

  1. 我如何获取TIN?

在美国进行纳税申报时,IRS要求提供纳税人识别号(TIN)。TIN有四种不同的类型:

社会安全号

要获得社会安全号,除了填妥SS-5表格外,您还必须提交您的身份证明、年龄证明和美国公民身份或合法外国居民身份证明。社会安全管理局的网站为:

http://www.ssa.gov

雇主识别号

商业实体、信托和地产机构均使用雇主识别号。您可以通过IRS网站在线申请EIN:

http://www.irs.gov

个人纳税人识别号

个人纳税人识别号(ITIN)是不能获得社会安全号(SSN)的某些外国非居民和居民的纳税号。通过向IRS提交W-7申请表即可获得该号码。

代理人纳税人识别号

有偿报税代理人必须在IRS网站上申请代理人纳税人识别号(PTIN)。

 

Pierre Debbas律师是Romer Debbas律师事务所的合伙人,专门为国际和国内客户提供遗产和税务规划,以及房产规划服务。要与Pierre取得联系,可致电+1-212-888-3100或发送电子邮件至PDebbas@romerdebbas.com