物業投資成本構成

 

初始投資

 

購置售價

與其他國家不同,曼哈頓與邁阿密物業公寓所含的厨房設施會算入最終銷售價中。

地板

在曼哈頓,購置開發商新盤時,地板都包括在內。

成交費

成交費預計約爲無貸款購置售價的 3.5% 或貸款購置售價的 5.5%。此項 成交費 預估包含轉讓稅以及存檔和法律費用。兩項預估之間的差額大約是購置售價的 2%,即按揭存檔成本。

 

操作費用 (現金支持)

 

一般性費用 (維修費用)

公寓房一般性費用一般是每月每呎 $0.70 到 $1.10。此類費用包括公共區域暖氣、電費和清潔費;水費;基本有線電視;安全;建築保險;建築設施操作 (健身房、禮賓部、大堂、酒廊、泳池、娛樂室等等)。

合作公寓收取維修費用,包括所有一般性費用加稅 (並非業主獨立支付) 以及相關的建築物業按揭利息。合作公寓可能已有物業按揭 (屋頂維修或其他原因),而利息亦將會由企業股東承擔。因此,您經常看到的企業維修費用可能較高 (甚至調整過包含維修費的稅費後亦然),因爲法律規定商住兩用樓不得申請貸款。

 

物業稅

地產稅  (物業稅) 的計算主要基於評估價值 – 即市政府認定物業價值。根據評估價值,此稅率將會適用。這個過程有些難懂,但主要規則是曼哈頓每月購價的 0.1%,邁阿密每月購價的 0.2%。

曼哈頓針對特定樓宇設定了很多减稅項目,在部分情况下可享受 10 年、15 年或 20 年的减稅待遇。請瀏覽 物業稅 網頁以瞭解更多信息。

邁阿密的一手買家可豁免 $25,000,但豁免價值並不顯著。詳情請瀏覽 物業稅 網頁。

 

物業按揭

若業主决定申請物業按揭,其每月支出將包含利息與本金。由於物業按揭計算的性質,置業人士在前些年支付的大部分是利息,且可以抵消美國的稅費。之後幾年,業主將要支付大部分本金。

例如,如果業主購置價值 $1,000,000 的物業,以 5.5% 貸款 $500,000,30 年付清,當年總物業按揭付款爲 $34,067(或每月 $2,839)。其中,$27,332 是减稅利息。經過一段時間後,貸款本金付清,减稅利息也將下跌。不過,在一開始幾年您需要一大筆開支抵消租金收入。

瞭解更多有關物業按揭的資訊,請瀏覽 物業按揭融資 網頁。

 

保險

業主應購買物業本身的保險以及債務保險。 此費用爲每年幾百美元。通常業主亦會要求租戶購買保險,讓業主風險也相應下跌。

在佛羅里達州,獨立屋業主希望獲得水災與颶風災害保險。

 

經紀費用

在美國,業主通常在購置交易中支付佣金。業主通常支付購價 6% 的佣金,由買賣雙方的代理平分。因此,早交易過程中,置業人士無需向我們支付任何費用。

如果業主决定出租曼哈頓的新公寓,他們可以輕輕鬆鬆就可找到租戶,因爲佣金通常由租戶支付 (年租 15%,可由買方及賣方經紀雙方平分)。在邁阿密,通常是業主支付佣金 (年租10%,由買賣雙方代理平分) 來尋找租戶。

瞭解更多有關住宅出租的資訊,請瀏覽住宅出租網頁 。

 

 

非操作性成本

 

貶值

美國政府允許投資性物業業主貶低購置售價以及 27.5 年非貸款相關的成交費用。例如,置業人士購置 $1,000,000 的物業,非貸款相關成交費用爲 $25,000 ($1,000,000 乘以 2.5%),置業人士每年減 $37,273 或每月减 $3,106。出租收入中可减去一大筆非現金支出。

 

分期還款

美國政府允許投資性物業業主根據貸款期限扣除成交費用中的貸款分期付款。出租收入中亦可以減去這筆非現金的支出。

 

需徵稅收入負值

 

最終,隨著所有沖减 (上述現金或非現金情况),美國政府由開始幾年,就允許貸款置業的投資人士獲得負徵稅收入 (或稅收損失)。這與現金損失不同,因爲首付 40%,業主更可能想針對現金做到收支平衡 (比如既不産生現金收入,也無收入損失)。物業收入需要徵稅時,稅費損失可以攤至以後幾年,沖抵這些年來的收入並抵消稅費。經過一段時間,現金收入可能隨著物業的價值增長。