有關外國人於美國置產的稅項與法律問題

 

買賣紐約物業之外籍人士的常見問題解答

由Romer Debbas LLP 的 Pierre Debbas 先生撰寫

 

  1. 外籍人士可以購買美國本土的物業嗎?

外籍人士可以在美國本土置業,不過購買公寓通常較購買合作公寓易。合作公寓的業主會要求買家先接受面試,而業主亦可在無因由且合法的情況下拒絕買家。合作公寓委員會亦會要求買家提供詳盡的個人資料與財務資料,且不會售予非住家所有人。相反,購買公寓的審核程序通常較為簡易,這是因為公寓委員會會撤回首次拒絕購買單位的權利。另外,買家可以信託的形式、美國國內有限公司或外國企業的名義購買公寓。三種途徑均可為外國買家提供責任保護及稅項規劃等優勢。

 

  1. 外籍人士在紐約市置業,需要繳交哪些稅項?

非居美外籍人士因其居留資格而無需繳交特定稅項,而所有買家在紐約市購買物業時可能需繳交下列稅項:

    1. 如物業售價超過一百萬,則需繳交豪宅稅; 豪宅稅為售價的 1%
    2. 某些新建物業、發展商或保證人的購買項目需要買家為交易支付轉讓稅。價值 $500,000 以下的物業需繳交的紐約市轉讓稅為售價的 1%;售價 $500,000 或以上的物業之紐約州轉讓稅為 1.425%。而不論物業的價值為何,紐約州的轉讓稅均為售價的 0.4%。如物業非新建項目,則買家將無需負責支付轉讓稅。
    3. 獲得融資的買家需支付房貸登記稅;樓價 $500,000 以下的房貸登記稅為:2.05%,當中 0.25% 需由貸方支付;而樓價 $500,000 或以上的房貸登記稅為: 2.175%,當中 0.25% 需由貸方支付。

 

  1. 外籍人士在紐約市出售物業,需要繳交哪些稅項?

外籍人士需要支付增值稅及 FIRTPA 預扣稅,而聯邦增值稅目前為淨資本增值金額的 15%。所謂淨資本增值金額,即扣除原本物業買價、成交費以及為資本增值所付出的費用 (如裝修) 後所賺取的金額。同樣,紐約州會向非定居人士收取淨資本增值金額 8.82% 的增值稅。

外國賣家亦需要支付外國投資物業稅 (FIRPTA);以下將探討有關 FIRTPA 預扣稅的詳情。

 

  1. 什麼是 FIRPTA?

FIRPTA 乃要求外國賣家支付的預扣稅,而 FIRPTA 預扣稅金額大約為總銷售價的 10%。如果賣家目前仍欠國稅局其他稅項 (即所得稅、資本增值稅等),則他們應收到出售時預扣 10% 的退款。

出售美國物業的信託外籍受益人以及外國企業必須預扣賣價 35% 的金額。

 

  1. 什麼是死亡稅,外籍人士需要支付此稅項嗎?

於紐約持有物業的外籍人士身故後,其繼承人亦需繳納紐約死亡稅。任何價值約 $60,000 以上且位於美國的有形或個人物業,繼承人均需在持有該物業的外籍人士身故後申報紐約地產稅。目前,紐約地產稅的稅率為 16%。

於美國持有物業的外籍人士於過身後亦受聯邦地產稅之法條約束。目前,地產稅率可高達 35%。美國公民的個人免稅額最高可達五百萬元;而已婚伴侶目前的免稅額最高可達一千萬元。不過,非美國公民並未享有此免稅優惠,除非美國與其所屬國家互有協定 (詳情請參閱下方有關協定的討論)。 因此,價值超過 $60,000 的物業需受地產稅之法條約束。你可參閱下方建議,了解有關可規避聯邦地產稅 (包括不可撤銷信託及外資控股公司) 的各種途徑。

 

  1. 以個人名義置業有何優劣?

目前來說,以個人名義置業的長期資本增值稅率為 15%,相反以企業名義置業,則無需支付任何資本增值稅,但聯邦企業稅卻可高達 35%。這亦說明,相比以標準企業之名義置業,外國買家如以個人名義置業,可在出售物業時憑資本增值稅節省稅收。不過,外國買家可開設有限公司 (LLC) 來規避聯邦企業稅,且同時享有 15% 的聯邦資本稅率。即是說,個人可透過有限公司置業且只需繳交其個人稅率,而不用繳交高昂的 35% 企業稅。所以,如果外國買家以個人名義置業,於減少稅收方面可說是並無太大優勢。

雖然以個人名義或透過有限公司置業於稅收比率無太大分別,但卻有責任保障之差。以個人名義購買的物業會受到美國境內的訴訟約束;相反,透過有限公司置業,外國買家的資產均得到保障,除非該等資產非有限公司有責管有。再者,有限公司持有的物業亦可為外國買家提供額外的私隱保障,因為紐約的物業買家須在紐約市及紐約州登記其所有權,且這些登記資料可供公眾於網上資料庫查閱。

如果外籍人士希望以個人名義置業,他們可設立不可撤銷信託以持有物業。不可撤銷信託可讓外國買家於身故後規避地產稅。此外,與企業一樣,信託可以為買家提供類似的私隱保障。

 

  1. 以美國企業或有限公司名義置業有何優劣?

如前所述,透過有限公司或美國企業持有物業可為外國買家提供責任保障以及額外的私隱。與企業不同的是,有限公司可讓外籍人士只需繳納個人稅率,而不需支付企業稅率。不過,單以有限公司持有物業卻不能規避地產稅。外籍人士如希望規避地產稅,他們除了要設立紐約有限公司,亦需開設外資控股企業,例如在英屬維京群島 (British Virgin Islands,簡稱 BVI) 成立的企業。由於 BVI 為紐約有限公司的成員,因此外籍人士可規避美國自置物業的相關地產稅。在此制度底下,國稅局會視該物業的所有權為無形資產,故不受地產稅的相關法條約束。

 

  1. 什麼是稅收協定?這如何影響我的稅務責任?

美國與多國都設有稅收協定。根據這些協定,外國居民可憑降低之稅率支付稅項,或獲豁免某些收入項目的美國稅收。這些降低之稅率及豁免因國家而異;而其中大多數都包括聯邦地產稅,同時為某些外國居民提供按比例的聯邦稅收豁免金額;個人的豁免金額可達五百萬元。

如果買家的所屬國家與美國並無任何協定,或該協定不包括聯邦地產稅,則外籍人士如持有價值超過 $60,000 的物業,於身故後將受聯邦地產稅的約束。 目前,國稅局已將美國與他國之間的稅收協定副本上載至其網站:

http://www.irs.gov/businesses/international/article/0,,id=96739,00.html

 

  1. 如我購買物業,我會在稅收目的方面受到不同待遇嗎?

外籍人士置業,不會在稅收目的方面受到不同待遇。不過,如前所述,以信託或外資控股企業 (如 BVI) 的名義置業,可以規避美國的地產稅及享有額外的責任及私隱保障,不過卻未能於出售物業時避免聯邦資本增值稅或 FIRPTA 預扣稅。

 

  1. 如何取得納稅人識別號碼 (TIN) ?

國稅局 (IRS) 需要納稅人識別號碼 (Taxpayer Identification Number,簡稱 TIN) 作所有在美國境內報稅之用。號碼有四種類型:

社會安全號碼

如要取得社會安全號碼,您必須將身份証明文件、年齡、美國公民或合法的外僑身份等資料,以及填妥的 SS-5 表格提交至社會安全行政機關。下列為社會安全行政機關的網址:

http://www.ssa.gov

僱主識別號碼

僱主識別號碼為商務實體、信託及地產所用。您可以透過國稅局網站申請僱主識別號碼:

http://www.irs.gov

個人納稅人識別號碼

個人納稅人識別號碼 (Individual Taxpayer Identification Number,簡稱ITIN) 為某些不能取得社會安全號碼 (SSN) 的非居美外籍人士及居美外籍人士之稅務號碼。只需填妥 W-7 申請表格並交回國稅局即可取得相關號碼。

准納稅人識別號碼

准納稅人必須在國稅局網站申請准納稅人識別號碼 (Preparer Tax Identification Number,簡稱 PTIN)。

 

Pierre Debbas 先生為 Romer Debbas 有限公司的合伙人,專門處理地產及稅務規劃以及國內外地產客戶等事宜。如要聯絡 Pierre,可致電:+1-212-888-3100,或電郵至 PDebbas@romerdebbas.com