Compradores Estrangeiros
É permitido a estrangeiros possuir imóveis nos EUA. Na verdade, há muito poucas diferenças entre um comprador estrangeiro e um americano, quando se trata da compra de um imóvel. É importante que o comprador estrangeiro entenda o Guia do Comprador e conheça algumas informações básicas sobre práticas imobiliárias americanas que podem ser bastante diferentes do seu país de origem.

Práticas imobiliárias Americanas

Transparência – Nos EUA, as operações imobiliárias são bastante transparentes. Uma nova lista de imóveis à venda deve ser postada no serviço de anúncios em até 24 horas, de modo que as listas ativas estejam disponíveis para todos os corretores. Isto é improvável em muitos outros países, onde os compradores têm que ir de agência em agência para encontrar um imóvel. Temos acesso a todas as listas de imóveis de Nova Iorque e da Flórida, e podemos ajudar você na venda de qualquer um deles. Commissions As comissões sobre as vendas são sempre pagas pelo vendedor (e então divididas por igual entre os corretores do comprador e do vendedor), portanto os compradores não pagam nada para ter um corretor trabalhando em seu nome. É sempre aconselhável para um comprador trabalhar com um Corretor Exclusivo que irá proteger somente os seus interesses nas transações.

Problemas enfrentados por compradores estrangeiros:

Compradores estrangeiros geralmente são proibidos de comprar imóveis em cooperativas

As cooperativas geralmente proíbem a compra por estrangeiros. As cooperativas geralmente exigem que uma fonte de renda do comprador e que os bens do mesmo estejam nos EUA (pelo menos a maior parte dos bens). As cooperativas exigem isto pois são corporações ultra-conservadoras e, se por alguma razão a empresa tiver que processar o proprietário, seria muito difícil obter sucesso no litígio. Mesmo se a empresa obtivesse uma sentença favorável contra um proprietário estrangeiro, provavelmente não poderiam executar os bens do proprietário se estivessem em um país a 4.000 milhas de distância. Na verdade, compradores estrangeiros estão restritos à compra de imóveis em condomínios, Condops (cooperativas com regras de condomínios) e Townhouses. Entretanto, os compradores têm mais direitos ao comprar um imóvel em condomínios, Condops ou Townhouses, do que se comprassem em uma cooperativa, que são muito restritivas sobre o uso da propriedade. Visite Determinando o tipo de imóvel a ser comprado, para obter mais informações sobre as diferenças entre estes tipos de imóveis.

Financiamento prontamente disponível para compradores estrangeiros

Durante a crise financeira, os financiamentos para estrangeiros ficaram escassos. Entretanto, durante os últimos dois anos, os bancos deixaram de lado suas restrições de financiamento para estrangeiros. A maioria dos compradores estrangeiros qualificados consegue obter financiamento de imóveis com uma entrada de 40%. Eis os termos do programa de financiamento para compradores estrangeiros do HSBC no 2º trimestre de 2014:

  • $100.000,00 de depósito no banco (se você sacar o dinheiro após a transferência do imóvel, a taxa de juros aumenta em 0,375%).
  • 40% de entrada.
  • $3.000.000,00 é o limite do financiamento, o que significa um imóvel no valor de $4.2 milhões.
  • Reservas para 12 meses (pagamento da hipoteca, manutenção e impostos) devem ser depositadas (além dos $100.000,00 acima).
  • O HSBC oferece empréstimos hipotecários com taxa fixa de 30 e de 15 anos.

Dependendo de quanto tempo você achar que o período de retenção durará, você pode querer utilizar um empréstimo hipotecário com taxas ajustáveis, que coincidirá com o período de retenção e terá taxas um pouco mais baixas. Ao mesmo tempo em que os bancos oferecem empréstimos a compradores estrangeiros, eles exigem uma relação a longo prazo com o cliente, além do empréstimo hipotecário. Por isso exigem que o comprador retenha $100.000,00 de depósito em seu banco. Embora este seja apenas um exemplo do programa de empréstimo hipotecário para compradores estrangeiros, temos acesso a um leque de corretores hipotecários que se adequa às necessidades de compradores estrangeiros. Alguns de nossos contatos de corretores hipotecários trabalham com bancos pequenos que possuem condições bastante competitivas e mais flexibilidade que grandes bancos. Avise-nos se quiser mais informações sobre este assunto.

Compradores estrangeiros não precisam estar nos EUA para fechar o negócio

Na consumação da transação, quando é feita a transferência do imóvel para o novo proprietário, este não precisa estar nos EUA. Em vez disso, o novo proprietário pode outorgar uma procuração a seu representante, que terá poderes para fechar o negócio em nome do novo proprietário. Isto é bastante comum e conveniente para o comprador que não quiser voltar aos EUA para fazer a transferência.

Compradores estrangeiros devem consultar tributaristas em seu país de origem

As responsabilidades tributárias gerais de um comprador estrangeiro podem ser diferentes daquelas de um residente nos EUA, dependendo dos tratados de ordem tributária assinados entre o país de origem do comprador e os EUA, se houver. Assim, é melhor consultar um tributarista local familiarizado com estes tratados. Por exemplo, a alíquota para ganhos de capital para residentes nos EUA é de 15% (se o imóvel estiver em sua propriedade por mais que um ano). Entretanto, estrangeiros podem ser obrigados a pagar uma alíquota mais alta, dependendo do tratado de ordem tributária celebrado entre seu país e os EUA. Um advogado tributarista local familiarizado com o tratado celebrado com seu país de origem seria o melhor recurso para tirar suas dúvidas.

Estrangeiros podem diferir impostos sobre ganhos de capital comprando outro imóvel para fins de investimento

O governo dos EUA permite que vendedores estrangeiros usem o Artigo 1031 do Código da Receita Federal para diferir impostos sobre ganhos de capital. As regras são bastante complexas e não se pode desviar delas, senão a operação não se qualificará para o deferimento. Para saber mais sobre este tópico, clique aqui.

Compradores estrangeiros devem “optar” por pagar imposto de renda sobre a renda líquida dos aluguéis

O governo dos EUA exige que estrangeirosoptem por pagar o imposto de renda americano sobre qualquer renda líquida (rendas de aluguel menos despesas) derivada de imóveis alugados. Se esta opção não for feita no devido prazo (ex: não for enviada a declaração de imposto de renda), um imposto de 30% sobre a renda bruta será cobrado. Neste cenário, o investidor não poderia deduzir nenhuma despesa como depreciação, juros, impostos prediais, taxas comuns, etc. Mesmo se o investidor estrangeiro estiver tendo prejuízos com os impostos nos anos iniciais do investimento, e assim não dever nenhum imposto para o governo, ainda assim deve enviar sua declaração de imposto de renda no devido prazo, de modo a fazer a opção.

Nenhum imposto de renda para os primeiros 10 ou 15 anos ao financiar compras de imóveis

Compradores estrangeiros que financiam suas compras com entrada de 40% a 50% provavelmente não pagarão imposto de renda sobre a renda líquida dos aluguéis nos primeiros 10 a 15 anos, já que o governo dos EUA é bastante generoso quanto a estas despesas, que podem ser deduzidas do imposto de renda. Uma vez que os juros hipotecários, taxas comuns, impostos prediais, depreciação do bem sobre 27,5 anos, seguros, e amortização das despesas de transferência são todos dedutíveis do imposto de renda, nos primeiros anos o imóvel gerará uma renda tributável negativa. Nos próximos anos, quando o imóvel estiver gerando renda tributável, esta pode ser compensada pela renda negativa dos anos anteriores (também conhecido prejuízos fiscais). Isto resultará no não pagamento do imposto de renda por muitos anos. Visite a seção Componentes do custo de um investimento imobiliário neste site para obter mais informações.

Lei tributária sobre investimentos estrangeiros em imóveis (FIRPTA)

Quando uma pessoa que não reside nos EUA vende um imóvel, a Receita Federal Americana (IRS) quer ter certeza de receber os impostos sobre ganhos de capital. Na verdade, a IRS retém 10% do valor bruto da venda do imóvel. Quando uma declaração de imposto é enviada, informando o imposto sobre ganhos de capital, se houver alguma restituição, o dinheiro será restituído ao declarante.

Compradores estrangeiros devem planejar evitar os imposto de cunho imobiliário

Quando um comprador estrangeiro morre, seu imóvel terá um imposto cobrado pelo governo dos EUA, de cerca de 46%. Isto pode ser facilmente evitado se os compradores estrangeiros fizerem um planejamento. O planejamento envolve constituir uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) e uma Corporação Estrangeira. A LLC seria a proprietária do imóvel, a Corporação Estrangeira seria a dona da LLC, e o comprador reteria ações da Corporação Estrangeira. Neste cenário, uma vez que o imóvel é de propriedade da Corporação Estrangeira, o governo dos EUA não receberia nada quando da morte do comprador estrangeiro. Isto é uma grande economia de impostos para compradores estrangeiros e não é muito dispendiosa de se implementar. Esta estrutura também permite a fácil transferência do imóvel de uma parte para outra através da venda das ações da corporação, em vez da venda do imóvel, que pode gerar mais impostos. É recomendável para qualquer proprietário de imóveis para fins de investimento (estrangeiros ou americanos) criar pelo menos uma LLC para deter o imóvel, uma vez que esta estrutura limita a responsabilidade do proprietário ao valor da LLC, que estrategicamente seria a proprietária daquele imóvel em particular, e assim a responsabilidade do proprietário estaria limitada ao valor líquido do imóvel. Se este passo for levado adiante, o uso de uma Corporação Estrangeira como proprietária da LLC forneceria proteção ao comprador estrangeiro contra os impostos de cunho imobiliário. Se um comprador estrangeiro não quiser manter a LLC e a Corporação Estrangeira (talvez porque o investimento seja pequeno), uma solução alternativa seria obter um seguro de vida no valor venal do imóvel. Por exemplo, um homem de 38 anos com boa saúde pagaria $1300,00 por ano por um seguro de vida de 10 anos, com benefício de $1.000.000,00 em caso de morte. O comprador estrangeiro não evitaria o imposto de cunho imobiliário, mas seus herdeiros receberiam a mesma quantia em caso de morte.

PERGUNTAS FREQUENTES PARA COMPRADORES ESTRANGEIROS NOS EUA

Nossa equipe de corretores imobiliários, advogados e contadores possui profundo conhecimento sobre cada um dos problemas enfrentados por compradores estrangeiros. Estamos aqui para instruir compradores estrangeiros sobre all as conseqüências da compra de um imóvel.